广州1000万预算购买大平层的逻辑！

今天的内容会带你重新梳理广州的房价，特别是800-1200万之间的选择。

1000万买哪里，这个问题可能很多人知道，道理无非很简单，你要买市中心，核心地段。

但就目前广州的这个房价，即便是房价回调了，1000万的选择也不多。

珠江新城20年楼龄的三房，比如保利心语、星汇园，或者天河北中怡城市花园、协和新世界的三房，又或者天河公园东方新世界的三房，海珠赤岗泓景花园、珠江帝景的大三房。

到了海珠西大概也是选择一些超豪宅四房，比如光大三期和五期。

要不就是核心区的一些新房非豪宅户型，比如保利天瑞、中海大境、西派天河序等。

从自住和交通的角度看，怎么选都可以，但往往很多人在考虑自住的同时也会加入保值的要求，不然拿1000万只是用来自住跟消费没啥区别。

但其实这轮房价回调后，1000万的房子都不是太好的，要么楼龄太旧，要么地段配套一般，要么没有地铁，周边拉垮。

在天河海珠选来选去都是些15-20年以上的二手，一手的配套又比较差，如果只看地段这一个维度，以上的选择都是正确的吗。

不见得，为什么？因为产品是有周期的，地段也会变化，需求各有不同，今天这篇文章会把整个逻辑给你讲清楚。

首先我们来看看除了上面提到的天河海珠的刚改型二手或小部分一手外，在近郊还能有什么选择。

中心区是因为单价高，总价低，面积不超豪宅就已经要1000万了，而如果把视野放远一些，你是可以选择到下面这些200多方大平层的。

如果按单价4万来算，可以买到大概200-300方以上的大平层，比如天河黄埔交界的富春山居，峰湖御境，番禺板桥的剑桥郡君澜剑桥汇，厦滘沙溪的时代外滩，白云金沙洲的金域蓝湾、保利西海岸瀚海，面积不到200，但总价超1000万的还有老荔湾的西关海、逸翠湾等。

当然还有很多板块都有超过1000万的房子，只不过上面提到的小区都有一定的优势，比如低密度加江景，还有就是近主城区。

买中心区1000万刚改户型和买近郊1000万大平层有什么区别。

先说涨跌幅度的不同，中心区1000万的房子涨得较多，现在你所看到的价格是涨上去的，当年买来的时候并没有这么贵，如果不卖，约等于纸面财富。

而近郊1000万的大平层涨得不多，买的时候又比较贵，杠杆率偏低，在2020年之前分化还不严重的时候，它的价格就已经很贵了。

但是这一轮回调你会发现，珠江新城的保利心语、利雅湾等刚改盘已经回到10万单价了，跟高位比跌幅超30%，而富春山居本来也没有怎么涨，最近一年的成交价格一直维持在4万左右，上一轮行情大概也是4万的价格。

单纯从回调幅度来看，其实是保利心语更大，无非就是刚需小区，放盘较多，涨得过猛的原因。

二是周围的环境不同，中心区的房子周边肯定是比较嘈杂热闹，因为资源配套好，学校商业地铁本身就是它的优势，而近郊的一些大平层周边比较静谧，环境好，有私密性，适合做低密度豪宅。

中心区1000万的购买力以中产为主，当然也是非常优质的中产，而大平层的业主一般不是高管就是老板，中产投资渠道不多，房子是底仓。

而老板们时间自由，他们的资产增幅大多来自主业，房子并不是唯一也不是其最重要的资产。

论购买力而言，中产肯定是比不上老板们的。

中产的房子虽然更核心，但是他们也是置换链条的底端，最终都会需要换房，需要向上升级，比如1000万也只能买个三房两卫（能买到四房更好），有些朝向楼栋位置不好的，将来还得卖房。

但豪宅买家一般也不只一套房，置换的比例不高，保利心语的放盘率接近10%，是远高于这些近郊大平层的。

既然两种房子是不同需求的买家，就不用放在一起对比价值了，直接看结果吧。

1000万是选中心区刚改户型还是近郊大平层，都得要注意流通性，流通性就是购买力的多少，当然是中心区的流通性更好，买家较多。

另外还有一个原因是，原有涨幅是一个固有思维，好比地段思维一样，原来的涨幅以后想要复制很难，但这个思维使得笋盘的诱惑比较大，能刺激一部分购买力上车。

对刚需来说，自住的属性较强，在乎的价值也都是当前能享受到的，暂时还不需要考虑养老问题，对大平层没有需求，住个十年或者中途能卖掉就可以了。

这部分房子其实也是受到中心区一些新规新产品的冲击，本来已经走过了辉煌期，大部分业主也会陆续进入置换期，卖的人多了自然就卖不起价。

对于近郊大平层来说，卖家卖掉200多方的，不可能再去换中心区的小户型自住，卖房出于资产优化的角度较多。

这部分房子本身吨位较大，接盘人群偏少，所以对小区稀缺度的要求较高。

一是要有非常低密度的花园，小高层最好，确保存量放盘不多，二是要有一线江景支撑，山景湖景的稀缺度在近郊不值钱，这也是我上面没有提到南湖、长岭居这些大平层的原因。

比如富春山居和剑桥汇，一个近天河有超大花园，另一个能望江，但这两个体量太大，稀缺性就自然减少了。

如果是后航道一线望江，总是有文章可做的，不管是一手还是二手，总价维持在一千万还是有人买单的，比如金域蓝湾和瀚海东南向望江，南天名苑一线望江等等，如果都是一样的江景，那选个物业更好的价格更便宜的是没有问题的。

最后再关于趋势的问题。

我们之所以不建议去买近郊大平层，无非就是大V们常说的总价约束，以及地段错配。

但实际上是一种的后视镜理论，时代在变，逻辑也要变，开发商一手的时候只要卖得出去，站在当时的角度来看，他的策略是对的，只是我们现在来看，这种地段卖刚需盘更好，卖大面积就是错配。

比如富春山居当年也是卖得非常好，而现在同地段的翔龙天汇大平层就不好卖了，以前金沙洲一线望江大平层很吃香，但现在在金沙洲做个1000万以上的产品就非常难卖了，华润金沙瑞府就是个例子。

往后看的逻辑会变，一是因为地段是在变化的，稀缺性也是动态的。

近郊本身配套差，只适合做刚需，但这么多年过去了，周边的地铁配套商业也起来了，已经融入了主城区，而且周边全是刚需或改善，反而这种大平层变少了。

再者二手交易已经有很长时间，各个板块里刚需和豪宅的购买力也差不多已经成型，洗掉了非真实需求，而且多年房价不变，早就已经没有投资客了，结合当地板块特点来分析更实际。

另一个是同地段里面，特别是有产业围绕的板块，是不缺高端豪宅购买力。

怎么样选才不会错呢？选择这种产品比较考验你的眼光，我们也仅指近郊新城，这种近郊靠近主城区，周边有产业有交通，确保持续有购买力进来。

有不错的自然景观，能维持较长时间的稀缺性，另外户型和物业也是加分项，只要满足这些条件的，未来也是能跟着通胀一起往上走的。

要注意的是，离主城区太远肯定是不行的，那些地方的老板太稀缺了，房子不稀缺。

刚需、改善以及豪宅买家怎么买要区别看待，是选择大平层一劳永逸，还是选择刚需进攻型将来置换，都要结合当下的需求，没有标准答案。

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