去库存2.0周期来了,楼市有救了?

新一轮去库存周期来了，房价还会翻倍涨吗？

今年的五一节前的最后一天，大家长们还是抓紧时间开了一个超高级别的大会，忙着给楼市放话定调，总的来说就两件事。
第一是保交楼。这一点主要是源于不少房地产商在过去一段时间里面，由于保交楼对自己没好处，干脆就来一场表演式复工，地方上也没给压力，以至于购房者每天看到建筑工人在工地上好像忙忙碌碌的，但到了2024年房子还是没交，那看到这件事情的大众对楼市的信心就是一垮再垮了，所以大家长把这件事情拉出来重提也很正常。
接下来估计这种表演式复工的场景会少一些了，但对于市场来说这些都不是重点，毕竟套牢的都是已购房人士，他们本来也不可能拯救这个冷到不行的楼市，反倒是接下来的第二点更加重要。因为关系到是庞大的没买房

群众。没错，就是消化存量房产，优化增量住房这两句。
说白了大家长的意思就是说如今的楼市库存严重，打算停止供地放开限购什么的，什么时候大家把多的房子买光了，什么时候再把地拿出来卖。这话一出当天，北京就放弃了自己坚守13年的限购政策，深圳、广州、杭州也纷纷跟上。不得不说，供需失衡，去库存，停止供地三个关键词，一出让人有种不知今夕是何年的感觉，难道我掉进时间黑洞来到2015年了吗？当然是不是时间穿越不重要，重要的是2024年的去库存是会复制2015年的辉煌，迎来房地产的又一个春天，还是物是人非，结局难以预料呢？
为了找到答案，今天这个文章我就跟大家一起梳理一下两次去库存的背景，看一看故事的结局会不会重现。
打响2014年去库存第一枪的是一份通知，里面明确提到目标是改造出适合1亿人居住的城镇棚户区跟城中村，也就是我们熟知的棚改，从现在的角度来看，里面最大的亮点就是加大金融支持力度，正是这一年央妈开发了一

个新的金融工具叫做抵押补充贷款，也就是psl，psl的逻辑我在之前的文章里面提到过，就是央妈先透过银行把钱借给地方，进行货币化的棚改等房子库存清完，房地产商继续拿地以后自然就有钱还给央妈了。
在这一轮货币化安置里面，一大批本来以为会被抛弃的城市土著摇身一变成了人人羡慕的拆迁户，而大家长又趁此机会以棚改为抓手，在2015年的最高级别会议上，正式官宣了房地产的去库存任务，在这篇文章里面也明确提到了2015年的背景，也就是现房去化周期高达23个月的时间，期房也需要4~5年的时间才能彻底消耗完全，当然罗马不是一天造成的，问题也是一样的。
从数据来看，2010年开始全国的楼市供应就一直高过于大家的需求，既然供过于求怎么办呢？一来停止供应，从源头调整供应量，二来是让大家多买2套房，从需求端去刺激，于是我们可以看到2015年的时候，央妈在9个月内降了5次息4次准，想尽办法给当地的买房者降低成本，于是在官方带头摇旗呐喊，拆迁户配合表演，普通居民疯狂抢购之后，一二线城市的房价率先上涨，北京涨幅甚至超过100%，飞涨的房价重新拉动了普通老百姓对于买房的紧张感，以及大量炒房客的介入，楼市的库存也出现了大幅下降的情况。
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所以一提到如今的去库存，还是有很多人觉得解决办法还可以复制2015年这一套打法，但是时代不同了，还想用前朝的剑斩本朝的官，2014年的库存是典型的供过于求，而且大家不是不买，而是买的没有房地产商建的快，所以停止供地和涨价，让人多买两套是有用的，但2024年的矛盾点在于楼市的新建房库存早就回落到了三年前，从新的供应量跟成交量对比来看也是供小于求的，所以现在的情况，更像是地方说土地我不供应了，房企说我早不建了，大众说我早不买了，两边同时回落市场才有这么萎靡，所以停止工地有用吗？很明显没啥意义。
那涨价呢？我们先来看一看2015年的居民杠杆，再来看看2024年，大家不妨说说怎么涨，涨了以后大家去哪搞钱买，有价无市对于楼市有什么好处，所以那些叫嚣着涨价的朋友不如先帮大家还完房贷。其次城市化率2015年我们的城市化率是56.1%，到了2023年上升到了66.1%，也就是说我们在公认的加速发展期中已经没有多少空间了，还有每年都是热点话题的人口。10年前我们还有1000多万的出生人口，涨价的房子还有人能买，但如今再涨的话，10年20年之后房子要卖给谁，那个时候要再来一次去库存3.0？
最后我要说的是官方态度，开头我说过北京放开了限购，深圳也放开了限购，但聪明的人会发现他们放开的地区，一个是五环外的郊区，一个是非福田、罗湖、南山这些核心地区，这种试探意味大于实际意义的动作背后是大家长即使想去库存，又不想再来一次2015年的狂欢的小心翼翼。
你们看一下上头还特地把去库存替换成了消化存量房的文字操作，就明白2024年的逻辑，从上到下都已经跟10年前不大一样了，我们不能在解决一个问题的同时让新问题再出现，所以想要靠普涨在拉动购买力，复制一次楼市神话的可能性已经很小了，可问题是这些库存就不管了吗？当然不是了，还是得救，但不搁普通人了，还是得靠有钱人跟国家托底。
这次的另一个重要表述叫做优化增量，通俗来说就是减少刚需房，增加所谓的优质住房，满足中产跟有钱人的改善需求。至于现在的存量房可以考虑让国企收购改成租赁保障房、人才房等等，如果要下个定义的话，就叫它结构性涨价去库存。综上所述不管怎么操作，反正今时是不同往日了，过去的梦就让它过去，面对现实才是最好的办法，ok今天视频就到这，不管你对接下来楼市怎么看都欢迎讨论，别忘了给我来个关注点赞，我们下期再见。#深度好文计划#