重磅！事关房屋养老金！北京等22个城市开展试点！

重磅发布！关系房子！

刚刚，住房城乡建设部副部长表示：

要研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，22个城市目前正开展试点。

这22个城市分别是:

上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡。

什么是“住房养老金”？

为什么要设立住房养老金？

房屋养老金的资金从哪儿来？

收费标准是多少？

一

什么是“住房养老金”？

1

为房子设立“养老保险”

“房屋养老金”，顾名思义，就是为房子设立的“养老保险”。“房屋养老金”是对房屋进行维护和修缮的一种形象比喻，它类似于为人养老储备的基金。

根据试点方案，业主需要每年缴纳一笔费用，用于未来房屋的维修和检测。我国住宅专项维修资金的模式主要是“业主交存、专户管理、专项使用”。2021年起，住宅专项维修资金的用途，从存量房维护扩大至老旧小区改造。

2

房子老了也会生病

“房子像人一样也会变老，老了也会生病。”这也是建立房屋养老制度的初衷。主要包含三方面：

（1）房屋定期体检制度

主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。

（2）房屋安全保险制度

在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。

（3）房屋养老金制度

主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。

简单来说就是“三步走”：给房子定期体检——上保险——交养老金。

二

为什么要设立住房养老金？

1

统一规划，统一管理

根据官方解释，人缴养老金，是等退休的时候，自己可以领退休金。房子的养老金，不是发给房子的，而是用来给住宅维修用的。它是从原来的住房维修基金发展而来。住房养老金账户，也就是直接继承原来的住房维修基金账户。既然已经有住房维修基金了，为什么还要设立住房养老金呢？主要原因有：

一方面，原有的住房维修金缴交不统一，同一个小区，有的业主缴了，有的没有缴，是一笔沉默资本。在遇到老小区需要维修和改造时，会遇到资金和意见难统一的情况，很多项目无法启动。现在由政府牵头，把住房维修基金，改成住房养老基金，统一规划，统一管理。

另一方面，新老小区住房维修金分配错位。目前市场很多需要维修的老小区没缴过住房维修基金，无钱可用。不需要维修的新小区把钱存在账户上，一直都没动。新的住房养老金制度，在很大程度上，打破了原来的分配机制。

2

屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化

据住房和城乡建设部披露，截至2022年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入设计使用年限的中后期。

预计到2040年前后，将有近80%的房屋成为“老小区”。这些房屋普遍存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题，严重影响了居民的居住体验。

3

漏水漏电、房屋开裂、设施设备老化

老房子常见的有外立面掉皮、电梯维保、公区维护等，甚至还有漏水漏电、房屋开裂、设施设备老化……最终可能沦为危房。

不仅是老小区，现在的一些交付才3年、5年的次新房，也存在房屋安全问题。这些都严重影响了居民的居住体验。

业内有观点认为，对与小区维护运营直接关联的物管行业来说，这三项制度的建立将有望推动绝大多数老旧小区落地可持续的物业管理，同时住宅物业管理也有望形成新的业务模型和盈利模式。

4

大量房屋步入“中老年”

上海市第十六届人大常委会第十五次会议20日下午在世博中心举行扩大会议。市委副书记、市长龚正代表市政府报告2024年上半年全市经济社会发展情况和下半年工作总体考虑。

龚正说，截至去年底，全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。

5

组成相对完整的房屋养老金制度框架

上海市房地产科学研究院院长、研究员严荣表示：

房屋跟人一样，随着岁月流逝和使用年限延长，会慢慢变老，从而出现各种问题。这些问题经常与房屋安全相关，或者埋下安全隐患，或者出现构筑物脱落甚至建筑物倒塌。按照法律法规，“谁拥有谁负责、谁使用谁负责”，产权人是房屋安全第一责任人。但是房屋安全有外部性，可能会危及到人民群众生命财产安全，而且产生隐患或造成损害的可能是公共部位或设施。如果没有合适的制度安排，这类风险隐患很难及时消除，可能给无辜的第三方造成损害。这很像“公地的悲剧”，有人受益，但无人尽责。

因此，有必要在现有个人账户的住宅专项维修资金基础上，探索建立公共账户，由此组成相对完整的房屋养老金制度框架。

6

需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升

数据显示，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升。

7

大量资金沉淀未有效利用

“当前我国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造，主要使用的是住宅专项维修资金，由于我国住宅专项维修资金一般来源于业主自行缴纳，整体资金体量有限。”中指院分析师表示。

上海市房地产科学研究院发布的一份报告显示，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。

三

房屋养老金的资金从哪儿来？

1

由个人与公共账户构成

“预计房屋养老金制度将与个人养老金制度相似，由个人与公共账户构成。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：

第一支柱是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户；第二支柱类似企业年金，比如一定比例的土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益、公积金增值收益等进入公共账户；第三支柱应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充等。

2

鼓励商业性房屋养老金的发展

据悉，房屋养老金制度的核心在于为房屋体检、维修、保险提供资金保障。通过设立专门的账户，将公共维修基金、土地出让金、财政奖补等多种资金来源纳入其中，形成多元化的资金筹集机制。同时，鼓励商业性房屋养老金的发展，引入专业投资机构提升资金收益率，为老旧小区改造提供持续的资金支持。

3

高层住宅不低于售房款的30%

出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

4

按一定比例计提项目土地出让金

“针对房屋养老金，住房和城乡建设部提出试点的重点是把公共账户建立起来，而公共账户的资金来源也成为各界关注的焦点。按一定比例计提项目土地出让金，维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等，或是重要探索方向。”中指院分析师称。

四

猜测一下收费标准是多少？

1

钱从哪来？

具体没有公布，目前设想资金来源主要有三部分：

①公共账户，主要是财政资金支出；

②个人账户，业主强制缴纳；

③补充账户，业主自愿缴纳。

最终以官方文件为准。

2

收费标准是多少？

目前如何收费还没有详细文件，网上有两种猜测。无论哪一种，最终以官方文件为准。

第一种，房龄≥15年才缴，首年150元/㎡，之后逐年递增10%。

这样的话，100㎡的房子一年要交1.5万，往后还会更多。

第二种，是说固定收费标准，并分为三类：

*一类2.7元/平方米

*二类2.25元/平方米

*三类1.8元/平方米

这样的话，建面约100平的房子，一年需要缴纳180-270元的房屋保险费。

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