上海试点“房屋养老金”制度？多城“支持提取公积金付首付”？

Q1

上海将在浦东等区试点房屋养老金制度，试点的背景及原因是什么？如何实施？

房屋养老制度有其合理性，尤其是上海，住房已经进入存量市场阶段。存量住房的规模不断增加，且房龄越来越长。应对住房的老龄化也比较急迫。但是，资金来源和监管是该制度核心关键问题。探索从土地出让收入中提取一定比例资金作为房屋养老金。财政预算拨款和建设单位缴纳、个人缴纳也可成为房屋养老金来源。房屋维修资金增值收益的结余也可以纳入其中。此外，还可以包括小区中的公共空间和公共设施，比如商铺、停车场、广告牌、会所、体育设施的出租和经营性收益。但是目前还没有固定的资金来源规定，同时，更重要的是监管问题，由于很多业务跟物业公司有交集，怎么与物业等协同，也是需要不断摸索，因此，上海先以浦东为试点。

Q2

“支持提取住房公积金付首付”政策有哪些积极意义？

目前有20多个城市实行了公积金付首付的政策。该政策对于楼市有积极的影响，首先，大幅降低购房者的首付款的压力，目前各地已经降低首付比例，该政策在一定程度可以覆盖了首付款，也就是购房者不需要筹集现金就付了首付，购房压力明显下降。该政策未来会进一步推广，因为大部分城市限制性政策已经全面取消，并开始正面刺激，公积金政策就是其中一项重要政策，同时，公积金机构也有放贷的意愿，由于成交量下行，公积金使用效率在下降，资源闲置。提高公积金的使用效率也是一项任务。当前正处于新房去库存和保交楼的背景，公积金侧重在新房领域，但是很多城市已经进入到存量市场，二手房成交占主导，并与新房形成联动，因此，有必要对二手房市场倾斜。

Q3

今年很多物管公司半年报公布营收规模增速明显放缓，主要原因是？

增收不增利已经成为物业行业普遍的现象，主要原因在于物业作为运营管理服务，规模不经济是一个典型特征，同时，运营的成本却在不断上升，这是利润增长放缓的重要原因。同时，规模增长也在放缓，背后的原因有两个：一个是具有开发主体业务的物业企业，大部分业务都来自关联公司，但是近两年开发业务规模大幅度下降；二是，外部收购物业公司的话，公司的服务水平参差比较明显，集团的管控效果不太明显，运营质量良莠不齐，很多物业公司也处于营收平衡线，甚至亏损的境界才会去出售。

未来主要有两个方面的隐忧，第一、未来管理业务开发主体不能规模性输送物业规模，未来的增长性受到挑战，第二、应收账款也是影响企业财务质量的重要因素，基于各种原因造成的关联公司的债务问题能否解决也是一大问题。

Q4

在地产母公司开发项目减少的情况下，大型物管公司如何提升利润率？如何应对物管公司增值服务业务下滑的问题？

作为大型的物业企业，未来要从两个方面着手，第一，要逐渐形成独立增长和运营的企业，避免与关联公司形成较大的依赖，第二、从提高利润率的角度，不断增加增值服务，目前物业公司核心收入还是物业管理的收入，创新性的增值服务占比较低。比如，加强物业的信息化管理，降低成本，提高效率和服务满意度；在信息化建设的同时，从业主基本生活需要的服务入手，提供基础增值服务，不断建立信任，物业的信任可以增加更多金融消费类服务，比如社区团购，周边外卖，二手租赁、交易等。

增值服务收入下滑，跟服务战略定位有直接关系，如果没有系统性发展战略，只是零星的，随机的发展增值业务，也不会形成规模化，同时，对于服务价值要进行深度挖掘，现在很多社区服务已经被平台服务商承接，物业公司怎么与这些公司竞争，以及要扮演什么服务角色都是非常重要的问题。同时要借助政策的引导，提前布局，比如最近住建部在推住房养老金制度，这一制度与物业公司关联性较高，如果提前布局，做好服务准备也很重要。

Q5

近期，多家港资开发商发布半年报，不少企业财务数据呈现下滑趋势，您对此是怎么看的？这些港资开发商未来还会加码内地业务吗？

港资企业收益大部分来自商办运营收入，受外部经济环境影响，现在消费降级以及办公消费降级趋势明显，持有型物业运营成本没有下降，甚至还在上升，因此导致现在持有型物业运营增收不增利的情况比较明显，企业物业租赁收入下行比较明显，这对集团财务产生了较大影响。

从全球资产配置的安全度来看，内地核心城市仍然具备绝对优势，比如上海、北京等城市的豪宅市场热销，走出独立行情，利润率很可观，很多房企都在积极布局这些核心城市的高端改善项目。

从持有型项目来看，由于近两年资产价格的调整，还有很多房企在处置项目，资产的价格都处于低位，出现了购买机会，这也是很多房企布局内地核心城市的重要原因。港资企业布局更偏向综合体项目，尤其商业领域的项目，与内地房企主要布局住宅有所差异。