北京房产律师：父亲去世后母亲将共同房屋出售，子女起诉无效

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称：

原告林宇诉称：周慧和林启系夫妻关系，婚后育有四子，即我和林辉、林俊、林杰。北京市朝阳区某房屋（以下简称涉案房屋）是我父亲林启1986年分配的单位公房。是以林启的名义承租的。2000年林启去世，2001年房改，周慧以自己的名义将涉案房屋买下来了，但是使用了林启的工龄和优惠政策，房屋买过来之后登记在周慧的名下。2007年周慧未经我们同意，擅自将房屋过户给了王悦。2016年4月，王悦又将涉案房屋以1774500元的价格出售给林瑶。王悦是在林辉去世之后一个月不到的时间就将房屋卖给了林瑶，林瑶根本没有收入来源，房款其实还是王悦的钱。

我方认为这个房屋在取得产权的时候虽然不是周慧的夫妻共同财产但是是包含林启的权益在内的。现周慧与王悦之间的合同已经被确认无效，林瑶与王悦系恶意串通，损害我们这些子女的利益，故诉至法院，请求判令被告王悦和林瑶2016年4月26日就涉案房屋订立的存量房屋买卖合同无效。诉讼费、保全费全部由林瑶、王悦承担。

被告辩称：

林瑶、王悦辩称：不同意林宇的诉讼请求。2001年购买涉案房屋的时候房款除去林启工龄的优惠，其余的房款是王悦出的钱。林宇称王悦没有权利买卖房屋是因为这个房屋经过二手买卖，在之前的诉讼中判决内容已经认定王悦与周慧的合同是无效的，周慧与王悦虽不是买卖的意思表示，真实的意思表示应是赠与，是周慧将房屋赠与给了王悦。这个房屋当时给林辉家，是周慧家开过家庭会议讨论的结果，而且周慧有很多房产，每个子女一套，这套房屋是给了林辉。

周慧和王悦是婆媳关系，周慧立有遗嘱将房屋留给王悦的老公林辉继承，为了避税，就在周慧的生前做了一个房屋买卖的形式，走了一个买卖过户的形式但是其实没有给钱。林瑶和王悦签订了买卖合同而且已经支付了价款。王悦为了有一笔养老钱把房屋卖给了自己的女儿林瑶。由于二人是母女所以按照2016年市场交易的最低的政府指导价，办理了过户，费用是林瑶转给了王悦，全款银行转账，是在过户之后的几个月转的。林瑶的购房资金一部分来源于婆婆家，一部分来源于亲戚朋友。

总之我们二人不存在恶意串通，不存在侵害第三人合法权益的行为；我们之间的房屋买卖合同合法有效且实际履行；涉案房屋使用了林宇父亲的工龄但并不代表我们之间买卖合同无效，周慧将涉案房屋赠与的是王悦，而王悦与林瑶之间是买卖合同关系，即使对工龄份额没有处分权也不影响我们之间的买卖合同效力；本案涉案房屋物权已经发生转移。

法院查明：

周慧（2016年9月7日去世）与林启（2000年7月17日因死亡注销户口）生前系夫妻，共育有子女四人，分别为林辉（2016年3月21日去世）、林俊、林杰和林宇。林辉与王悦系夫妻，育有一女林瑶。

涉案房屋原系林启单位所分公房，林启去世后，周慧通过“房改”购买了涉案房屋，登记在自己名下。2007年8月30日，周慧（出卖人）与王悦（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定由王悦向周慧购买涉案房屋，成交价格为497709.36元。后周慧将涉案房屋过户给王悦。2016年4月26日，王悦与林瑶签订一份存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定王悦将涉案房屋售与林瑶，成交价格1774500元。当日涉案房屋过户至林瑶名下。

2017年2月24日，林宇起诉王悦、林瑶、林俊、林杰至本院，要求确认王悦与周慧签订的关于涉案房屋的买卖合同无效。本院经审理依法作出判决确认周慧与王悦2007年8月30日签订的北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）无效。王悦和林瑶不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。

林宇为证明其主张提交了一份2018年12月12日庭审笔录的复印件，证明在自己起诉林瑶、王悦、林俊、林杰一案中，法官曾经询问涉案房屋现状，当时王悦、林瑶当庭表示“目前登记在报告女儿林瑶名下，是2016.3办的赠与”。证明林瑶、王悦之间根本没有房屋买卖的意思表示。林瑶、王悦对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为林宇歪曲了原意，真实意思是想说明2016年3月周慧把涉案房屋赠与给王悦。

王悦、林瑶提交了林瑶的银行账户流水两页，证明林瑶实际支付了王悦购房款。林宇对流水真实性认可，证明目的不认可，表示该流水没有显示交易双方的名称，钱款在王悦、林瑶之间反复进出，实际上林瑶所谓的购房款全部来自王悦。

房屋市场价值为383.22万元。

裁判结果：

确认被告林瑶与被告王悦签订的存量房屋买卖合同（经纪成交版）无效。

房产律师点评：

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋原系林启单位所分公房，周慧在林启去世后利用林启工龄优惠购买了该房屋并登记在自己名下。而林启、周慧的遗产继承问题至今尚未处理完毕。王悦与林瑶系母女关系，林瑶理应对王悦、周慧之间房屋过户的原委十分清楚。后王悦虽然同林瑶签订了房屋买卖合同，但该合同的价格明显低于市场正常价位，且签约当日王悦就将涉案房屋过户给林瑶，这都不符合正常的房屋交易习惯。

从林瑶的银行流水来看，确实存在大额款项进出但交易对象标注不明的现象。通过上述分析可以看出，王悦、林瑶具备恶意串通的动机和条件，其签订合同、迅速过户的行为侵害了林宇作为林启、周慧的继承人之权利。故法院确认林瑶与王悦签订的存量房屋买卖合同（经纪成交版）无效。

办案心得：

一、关于遗产处理与房屋产权

1. 及时处理遗产问题

在本案中，房屋原系被继承人单位所分公房，在被继承人去世后，遗产继承问题未得到及时处理，导致后续一系列纠纷。这提醒人们，当被继承人去世后，应尽快对遗产进行清理和分配，明确各继承人的权利义务，避免因拖延而引发复杂的法律问题。

2. 明确房屋产权来源

涉案房屋虽由一方在被继承人去世后通过房改购买并登记在其名下，但因使用了被继承人的工龄优惠，使得房屋产权存在争议。这表明在处理房产问题时，要充分考虑房屋的产权来源，尤其是涉及到使用已故配偶工龄等情况，应明确该部分权益在房屋产权中的地位。

二、关于合同效力与恶意串通认定

1. 谨慎签订合同

合同的签订应遵循诚实信用原则，符合法律规定和正常的交易习惯。在本案中，母女之间的房屋买卖合同因价格明显低于市场正常价位且交易过程存在诸多不合理之处，被认定无效。这警示人们在签订合同尤其是涉及重大财产交易的合同时，要确保合同内容真实、合理，价格公正，避免因合同瑕疵而导致合同无效。

2. 防止恶意串通

恶意串通损害第三人利益的合同是无效的。本案中，母女之间的房屋过户行为被认定存在恶意串通的可能，侵害了其他继承人的权利。在交易过程中，各方应保持警惕，避免与他人恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益。同时，法院在审理此类案件时，会综合考虑各种因素，如交易价格、交易时间、当事人之间的关系等，来判断是否存在恶意串通。

三、证据的重要性

1. 保留关键证据

原告通过提交庭审笔录复印件等证据来支持自己的主张，而被告也提交了银行流水等证据。这说明在法律纠纷中，证据的收集和保留至关重要。当事人应在交易过程中及纠纷发生后，及时收集和保存与案件有关的各种证据，如合同、付款凭证、通信记录等，以便在诉讼中维护自己的合法权益。

2. 正确解读证据

对于证据的解读应客观准确。在本案中，双方对同一证据的证明目的存在争议，这就需要法院根据证据的真实性、关联性和合法性进行综合判断。当事人在诉讼中应合理运用证据，准确阐述证据的证明力，以便法院作出公正的裁决。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！