网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

观点直击   建发国际高溢价拿地后遗症

0
分享至

观点网 随着地产行业步入深度调整期,“难以确定全年销售目标”的建发国际也来到了2024年下半年。

面对复杂的内外部形势、市场环境等诸多不确定性元素,众多房企放慢了拿地的进度,选择以去库存为先。

但在上半年,建发系旗下建发国际依旧将去化与拿地“两手抓”,试图在流动的库存状态中寻找新的平衡。

8月26日下午,在2024年中期线上业绩会中,建发国际董事会主席赵呈闽、执行董事兼行政总裁林伟国、财务总监陈思楠等管理层出席了会议。

会上,林伟国仍旧没有为建发国际下半年销售目标给予一个明确的数据,但对于与其他房企相异的投资策略,他指出了集团中长期的行动方向。

“中长期看,我们会在各种资源上做好准备,等机会来的时候,就能够及时跟上。”这是他对建发国际持续拿地做出的解释。

高地价后遗症

2024年上半年,建发国际录得收入327.53亿元,归母净利润8.17亿元,同比增幅分别为34.5%、-36.4%。

业绩会上,建发国际指出归母利润同比大幅下跌主要由两个原因导致:其一是期内毛利润率同比下降至11.9%,其二是上半年结转项目的平均权益同比相应降低。

在部分存货的囤积下,建发国际过去几年高溢价拿地带来的影响虽迟但到。据介绍,在2024年上半年的结转项目中,94%结转项目为2020年至2021年期间拿下的项目,在计提资产减值下,毛利率都偏低。

此外,观点新媒体翻阅2010年至2024年半年报发现,近5年来建发国际毛利率水平持续呈现下跌态势,分别为25.9%、17.2%、16.4%、15.3%和11.9%,低于部分头部房企。

对比之下,在目前已发布2024年中期业绩报告的部分房企中,龙湖集团毛利率达20.6%,保利发展毛利率则为16%。

“处于12.0%左右,也属于比较正常、稳定的水平。”林伟国在业绩会上进一步解释,近几年建发国际的毛利率将基本维持在10%到15%之间,主要与市场房价的波动有关,但毛利率的浮动不会过大。

选择舍弃高毛利率,换来的是建发国际较为稳定的主业收入增长。期内,建发国际房地产开发分部收入约为310.11亿元,与上年同期比较增长36.4%,占集团期内总收入约94.7%。

具体到合同销售方面,截至2024年上半年,建发国际累计合同销售金额约508.7亿元,合同销售总建筑面积约245.9万平方米,与上年同期比较分别减少约31.9%及26.3%。

其中,建发国际重仓城市杭州销售金额达101.13亿元,销售总建筑面积23.5万平方米。其次则是北京和苏州,销售金额分别为41.77亿元和26.76亿元,销售总建筑面积分别为9.1万平方米和11.2万平方米。

去库存与偿债

截至2024年上半年,建发国际在国内共有334个项目,土地储备可供销售总建筑面积达1444.8万平方米,其中2022年及之后拿地的“新库存”占比77%,这一数据与2023年末基本持平。

由此看来,2022年之前“旧库存”附加的减值不断积压。建发国际管理层强调,将采取灵活的销售与经营策略,确保项目所在市场流速合理,争取有序、逐步清掉。

另外,期内建发国际开发中物业2772.26亿元,持作销售物业177.31亿元,相较2023年末的2547.16亿元和145.60亿元均有所增长。

继上半年销售金额与销售总建筑面积双降之后,在传统销售淡季7月和8月,建发国际也没有推出新盘,这意味着下半年冲击业绩的有效时间只剩4个月,库存去化面临一定的压力。

对此,管理层向相关投资者表示:“9月开始集团会新增一些供货,从销售端出发,尽量以维持市场占有率来开展销售工作,但目前还没有办法预期下半年销售情况会有很大的反转。”

然而,在地市下行的背景下,建发国际在上半年依旧坚持“该拿地的拿地”,聚焦于品牌基础较好的一二线城市以及福建省内供需关系较为均衡的城市。

2024年上半年,建发国际在上海、杭州、厦门、武汉和长沙等核心城市招拍挂拿地14个项目,总货值约586亿元。另外,还有4个项目是去年大股东或合作方参与拿地,于今年上半年完成股权收购转让,总货值约156亿元。以此计算,18个项目合计货值约742亿元。

林伟国对拿地积极持乐观的态度,他认为:“建发国际一直以来库存就比较小,进行补充库存能够保持一定的库存规模。”

至于后市,建发国际表示,下半年将优先考虑去化周期和风险,加强改善库存的流动性。

在债务方面,建发国际的资金和财务情况尚佳。截至2024年6月末,存量有息负债的平均融资成本约3.65%,较2023年末的3.75%继续下探10个BP,使融资成本保持在行业低位,为流动资金状况舒缓部分压力。

长期来看,建发国际的负债结构维持稳健。截至2024年6月底,集团净负债权益比为45.7%,相较去年末33.64%有所上涨;集团银行及手头现金共492.2亿元。

不过短期来看,由于本期内计息借款及来自间接控股公司的贷款增加,建发国际的负债比率增至约96.9%。另在借款总额中,约98.18亿元须于一年内偿还,约830.50亿元须于一年后、五年内偿还。

对于下半年的展望,建发国际以强去化与守库存双轨并行。在项目方面,注重选择投资回报周期短的项目;在城市选择方面,根据每个城市的容量以及集团在当地的竞争力和市占率,合理保持库存总量。

本文源自:观点网

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
阿萨德逃离叙利亚,刚刚降落在德黑兰

阿萨德逃离叙利亚,刚刚降落在德黑兰

桂系007
2024-12-07 06:12:52
9-4领先为何崩盘?孙颖莎赛后解读原因,王楚钦力挺:她说得对

9-4领先为何崩盘?孙颖莎赛后解读原因,王楚钦力挺:她说得对

天涯沦落人
2024-12-06 22:51:11
一年堕胎9次!性交易更是不计其数,光鲜亮丽的背后隐藏着噩梦!

一年堕胎9次!性交易更是不计其数,光鲜亮丽的背后隐藏着噩梦!

情感启示录
2023-08-24 19:00:13
3-1!劳塔罗另类帽子戏法,国米2个点球被吹,豪取13场不败

3-1!劳塔罗另类帽子戏法,国米2个点球被吹,豪取13场不败

我的护球最独特
2024-12-07 03:31:27
故事:山东一男子救下5只黄鼠狼后,身上频发怪事,至今都难以解释

故事:山东一男子救下5只黄鼠狼后,身上频发怪事,至今都难以解释

清茶浅谈
2024-12-04 14:29:09
上海迪士尼整治“小飞鞋”乱象!

上海迪士尼整治“小飞鞋”乱象!

新民晚报
2024-12-06 10:23:53
“全网最平胸大赛”飞机场妹子晒图展示,没想到一个比一个炸裂

“全网最平胸大赛”飞机场妹子晒图展示,没想到一个比一个炸裂

经典段子
2024-12-03 22:43:23
上热搜!董事长套现近9亿,反劝股民耐心

上热搜!董事长套现近9亿,反劝股民耐心

鲁中晨报
2024-12-06 20:41:10
2019年,在平鑫涛的葬礼上,81岁的琼瑶,身着素服,满脸悲伤

2019年,在平鑫涛的葬礼上,81岁的琼瑶,身着素服,满脸悲伤

阿器谈史
2024-12-06 15:45:29
真要成水货了!NBA现役这5位天才新秀迟迟无法兑现天赋,格林上榜

真要成水货了!NBA现役这5位天才新秀迟迟无法兑现天赋,格林上榜

大卫的篮球故事
2024-12-06 17:32:36
深圳湾心展后,台积电前高管彻底破防:他们已完全实现国产化了!

深圳湾心展后,台积电前高管彻底破防:他们已完全实现国产化了!

青青子衿
2024-12-06 12:12:45
俄罗斯风味馆,俄粉与镰刀的双向奔赴

俄罗斯风味馆,俄粉与镰刀的双向奔赴

关尔东
2024-12-05 22:36:30
NBA季前赛重返中国!“莫雷事件”后时隔六年首次,重启中国生意

NBA季前赛重返中国!“莫雷事件”后时隔六年首次,重启中国生意

云景侃记
2024-12-07 06:45:02
我61岁,她43岁,洞房夜那晚我主动提出离婚

我61岁,她43岁,洞房夜那晚我主动提出离婚

小月文史
2024-12-04 16:26:13
畜生父亲虞天华被执行死刑,押赴刑场前高喊:这辈子值了!

畜生父亲虞天华被执行死刑,押赴刑场前高喊:这辈子值了!

纸鸢奇谭
2024-12-04 21:37:57
我叫个税,我变了!12月6日起,这是我最新最全的税率表!

我叫个税,我变了!12月6日起,这是我最新最全的税率表!

说故事的阿袭
2024-12-06 10:46:09
美版知乎:如果把中国文化从韩国文化中剔除,韩国独有的是什么?

美版知乎:如果把中国文化从韩国文化中剔除,韩国独有的是什么?

古装影视解说阿凶
2024-12-01 07:35:02
张碧晨现身江苏宜兴窑湖小镇,女神形象碎了一地,个子矮腿并不拢

张碧晨现身江苏宜兴窑湖小镇,女神形象碎了一地,个子矮腿并不拢

阿裤趣闻君
2024-12-06 08:55:08
胖东来货架被抢空!代购月入4万?于东来:尽快解决!爆品将线上卖

胖东来货架被抢空!代购月入4万?于东来:尽快解决!爆品将线上卖

北京商报
2024-12-06 14:26:45
陈德容,彻底撕碎了琼瑶最后一丝体面

陈德容,彻底撕碎了琼瑶最后一丝体面

木子爱娱乐大号
2024-12-05 17:28:48
2024-12-07 08:16:49
金融界
金融界
投资者信赖的财经金融门户网站
4586227文章数 542636关注度
往期回顾 全部

房产要闻

聚力・向前|网易房产年末特别策划:2024房产大事记

头条要闻

美军高官没憋住:我们刚发报告 中俄战机歘一下就来了

头条要闻

美军高官没憋住:我们刚发报告 中俄战机歘一下就来了

体育要闻

9号再见!孙悦球衣正式退役

娱乐要闻

《情书》女主角去世 被发现倒在浴缸中

财经要闻

黄文政谈起点收入:不工作也应有收入?

科技要闻

这一次,多亏了日本?

汽车要闻

星途星纪元 ET增程四驱版于12月15日上市

态度原创

时尚
旅游
房产
数码
公开课

被请进900平大house,太舒服不想走了!

旅游要闻

日媒:日决定放宽中国公民赴日签证部分发放条件

房产要闻

聚力・向前|网易房产年末特别策划:2024房产大事记

数码要闻

酷比魔方 iPlay60 Pro 典藏版平板本月发布,11 英寸 90Hz 护眼屏

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

无障碍浏览 进入关怀版