网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

观点直击   建发国际高溢价拿地后遗症

0
分享至

观点网 随着地产行业步入深度调整期,“难以确定全年销售目标”的建发国际也来到了2024年下半年。

面对复杂的内外部形势、市场环境等诸多不确定性元素,众多房企放慢了拿地的进度,选择以去库存为先。

但在上半年,建发系旗下建发国际依旧将去化与拿地“两手抓”,试图在流动的库存状态中寻找新的平衡。

8月26日下午,在2024年中期线上业绩会中,建发国际董事会主席赵呈闽、执行董事兼行政总裁林伟国、财务总监陈思楠等管理层出席了会议。

会上,林伟国仍旧没有为建发国际下半年销售目标给予一个明确的数据,但对于与其他房企相异的投资策略,他指出了集团中长期的行动方向。

“中长期看,我们会在各种资源上做好准备,等机会来的时候,就能够及时跟上。”这是他对建发国际持续拿地做出的解释。

高地价后遗症

2024年上半年,建发国际录得收入327.53亿元,归母净利润8.17亿元,同比增幅分别为34.5%、-36.4%。

业绩会上,建发国际指出归母利润同比大幅下跌主要由两个原因导致:其一是期内毛利润率同比下降至11.9%,其二是上半年结转项目的平均权益同比相应降低。

在部分存货的囤积下,建发国际过去几年高溢价拿地带来的影响虽迟但到。据介绍,在2024年上半年的结转项目中,94%结转项目为2020年至2021年期间拿下的项目,在计提资产减值下,毛利率都偏低。

此外,观点新媒体翻阅2010年至2024年半年报发现,近5年来建发国际毛利率水平持续呈现下跌态势,分别为25.9%、17.2%、16.4%、15.3%和11.9%,低于部分头部房企。

对比之下,在目前已发布2024年中期业绩报告的部分房企中,龙湖集团毛利率达20.6%,保利发展毛利率则为16%。

“处于12.0%左右,也属于比较正常、稳定的水平。”林伟国在业绩会上进一步解释,近几年建发国际的毛利率将基本维持在10%到15%之间,主要与市场房价的波动有关,但毛利率的浮动不会过大。

选择舍弃高毛利率,换来的是建发国际较为稳定的主业收入增长。期内,建发国际房地产开发分部收入约为310.11亿元,与上年同期比较增长36.4%,占集团期内总收入约94.7%。

具体到合同销售方面,截至2024年上半年,建发国际累计合同销售金额约508.7亿元,合同销售总建筑面积约245.9万平方米,与上年同期比较分别减少约31.9%及26.3%。

其中,建发国际重仓城市杭州销售金额达101.13亿元,销售总建筑面积23.5万平方米。其次则是北京和苏州,销售金额分别为41.77亿元和26.76亿元,销售总建筑面积分别为9.1万平方米和11.2万平方米。

去库存与偿债

截至2024年上半年,建发国际在国内共有334个项目,土地储备可供销售总建筑面积达1444.8万平方米,其中2022年及之后拿地的“新库存”占比77%,这一数据与2023年末基本持平。

由此看来,2022年之前“旧库存”附加的减值不断积压。建发国际管理层强调,将采取灵活的销售与经营策略,确保项目所在市场流速合理,争取有序、逐步清掉。

另外,期内建发国际开发中物业2772.26亿元,持作销售物业177.31亿元,相较2023年末的2547.16亿元和145.60亿元均有所增长。

继上半年销售金额与销售总建筑面积双降之后,在传统销售淡季7月和8月,建发国际也没有推出新盘,这意味着下半年冲击业绩的有效时间只剩4个月,库存去化面临一定的压力。

对此,管理层向相关投资者表示:“9月开始集团会新增一些供货,从销售端出发,尽量以维持市场占有率来开展销售工作,但目前还没有办法预期下半年销售情况会有很大的反转。”

然而,在地市下行的背景下,建发国际在上半年依旧坚持“该拿地的拿地”,聚焦于品牌基础较好的一二线城市以及福建省内供需关系较为均衡的城市。

2024年上半年,建发国际在上海、杭州、厦门、武汉和长沙等核心城市招拍挂拿地14个项目,总货值约586亿元。另外,还有4个项目是去年大股东或合作方参与拿地,于今年上半年完成股权收购转让,总货值约156亿元。以此计算,18个项目合计货值约742亿元。

林伟国对拿地积极持乐观的态度,他认为:“建发国际一直以来库存就比较小,进行补充库存能够保持一定的库存规模。”

至于后市,建发国际表示,下半年将优先考虑去化周期和风险,加强改善库存的流动性。

在债务方面,建发国际的资金和财务情况尚佳。截至2024年6月末,存量有息负债的平均融资成本约3.65%,较2023年末的3.75%继续下探10个BP,使融资成本保持在行业低位,为流动资金状况舒缓部分压力。

长期来看,建发国际的负债结构维持稳健。截至2024年6月底,集团净负债权益比为45.7%,相较去年末33.64%有所上涨;集团银行及手头现金共492.2亿元。

不过短期来看,由于本期内计息借款及来自间接控股公司的贷款增加,建发国际的负债比率增至约96.9%。另在借款总额中,约98.18亿元须于一年内偿还,约830.50亿元须于一年后、五年内偿还。

对于下半年的展望,建发国际以强去化与守库存双轨并行。在项目方面,注重选择投资回报周期短的项目;在城市选择方面,根据每个城市的容量以及集团在当地的竞争力和市占率,合理保持库存总量。

本文源自:观点网

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
就在我们身边:中学生给境外间谍拉“下线”?!国安部最新披露!

就在我们身边:中学生给境外间谍拉“下线”?!国安部最新披露!

派大星纪录片
2024-12-09 11:37:36
多肉版“Angelababy”走红,网友:00后发育得也太猛了

多肉版“Angelababy”走红,网友:00后发育得也太猛了

跑步心情
2024-12-08 10:08:21
《我是刑警》原型周克华:抢了50万餐风露宿跑坏鞋子,他图什么?

《我是刑警》原型周克华:抢了50万餐风露宿跑坏鞋子,他图什么?

小路杂谈
2024-12-05 20:23:29
太离谱!张镇麟踩到韩德君的脚跟倒地,裁判:张镇麟罚球3次

太离谱!张镇麟踩到韩德君的脚跟倒地,裁判:张镇麟罚球3次

体育哲人
2024-12-08 23:59:30
首都陷落!在叙利亚华人:大马士革几乎没有抵抗|封面头条

首都陷落!在叙利亚华人:大马士革几乎没有抵抗|封面头条

封面新闻
2024-12-08 20:02:06
尹锡悦赢了,韩国5100万民众却输得彻底,对中国来说,这不是好事

尹锡悦赢了,韩国5100万民众却输得彻底,对中国来说,这不是好事

千里持剑
2024-12-08 12:17:20
资本家的丑孩子又出来拍戏了?没有颜值和演技的资源咖,太可怕!

资本家的丑孩子又出来拍戏了?没有颜值和演技的资源咖,太可怕!

一娱三分地
2024-12-06 18:48:05
小杨哥被冻结51万股权 三只羊集团大股东被冻结51万股权

小杨哥被冻结51万股权 三只羊集团大股东被冻结51万股权

DoNews
2024-12-09 09:17:16
喜讯!上海这条最贴近黄浦江的地铁有新消息!网友沸腾:太方便了

喜讯!上海这条最贴近黄浦江的地铁有新消息!网友沸腾:太方便了

鲁中晨报
2024-12-09 14:41:26
26岁女子订婚颜值爆表,一脸国泰民安相,网友:我想娶她妹

26岁女子订婚颜值爆表,一脸国泰民安相,网友:我想娶她妹

农村情感故事
2024-12-09 12:22:21
该反思了,国内大企业一去国外就凉,外国不吃这一套,老百姓心痛

该反思了,国内大企业一去国外就凉,外国不吃这一套,老百姓心痛

眼光很亮
2024-12-07 19:23:51
伊朗不吱声,是打落牙齿和血吞!像援叙这样的负资产不能再干了

伊朗不吱声,是打落牙齿和血吞!像援叙这样的负资产不能再干了

大风文字
2024-12-08 19:23:17
男子去上海找儿子,得知儿子年薪60万,养着岳父母一家,当晚离开

男子去上海找儿子,得知儿子年薪60万,养着岳父母一家,当晚离开

子芫伴你成长
2024-09-26 21:45:53
不是文明进步取代了阿萨德,而是正好相反!

不是文明进步取代了阿萨德,而是正好相反!

脱袍闲人
2024-12-08 20:29:09
鲁能新帅眼里容不得沙子!坚持送走崔康熙三大关系户,毕津浩领衔

鲁能新帅眼里容不得沙子!坚持送走崔康熙三大关系户,毕津浩领衔

小海要说球
2024-12-08 18:00:02
陕西一工程款官司被发回“重审”3次,业主国安厅不提供鉴定资料

陕西一工程款官司被发回“重审”3次,业主国安厅不提供鉴定资料

打破砂锅
2024-12-09 10:03:25
美论坛:若全世界都在禁止中国产品,中国经济还能够保持增长吗?

美论坛:若全世界都在禁止中国产品,中国经济还能够保持增长吗?

小胡军事爱好
2024-12-07 22:44:06
雷军造车不到一年,就成全球第4、中国第2大车企了,直追比亚迪

雷军造车不到一年,就成全球第4、中国第2大车企了,直追比亚迪

互联网.乱侃秀
2024-12-07 12:12:37
山东41岁油腻大叔失业1年半崩溃 发视频吐槽:我到底还能做啥?

山东41岁油腻大叔失业1年半崩溃 发视频吐槽:我到底还能做啥?

阿SIR观察
2024-10-23 05:20:03
刚刚!特朗普,重磅宣布!

刚刚!特朗普,重磅宣布!

中国基金报
2024-12-09 00:10:52
2024-12-09 15:31:00
金融界
金融界
投资者信赖的财经金融门户网站
4609345文章数 486765关注度
往期回顾 全部

房产要闻

聚力・向前|网易房产年末特别策划:2024房产大事记

头条要闻

琼瑶离世留"10亿巨额版权" 儿媳何琇琼发布10字声明

头条要闻

琼瑶离世留"10亿巨额版权" 儿媳何琇琼发布10字声明

体育要闻

30岁临时工被裁员 NBA的人情与现实

娱乐要闻

尖叫之夜,明星们的小心思全照出来了

财经要闻

半导体新攻防

科技要闻

马云罕见演讲:AI改变一切 但不能决定一切

汽车要闻

保时捷经销商精简背后 是战略升级

态度原创

家居
游戏
数码
旅游
军事航空

家居要闻

逸韵雅居 打造闲适的空间氛围

Switch独立游戏大促12月13日开启 精品好玩齐聚

数码要闻

荣耀GT开启100元订金预订 三种配色至高1TB可选

旅游要闻

哈尔滨文旅:对5家旅行社和涉事导游立案调查

军事要闻

宵禁期间大马士革相对稳定 大部分反政府武装未伤害平民

无障碍浏览 进入关怀版