网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

观点直击   建发国际高溢价拿地后遗症

0
分享至

观点网 随着地产行业步入深度调整期,“难以确定全年销售目标”的建发国际也来到了2024年下半年。

面对复杂的内外部形势、市场环境等诸多不确定性元素,众多房企放慢了拿地的进度,选择以去库存为先。

但在上半年,建发系旗下建发国际依旧将去化与拿地“两手抓”,试图在流动的库存状态中寻找新的平衡。

8月26日下午,在2024年中期线上业绩会中,建发国际董事会主席赵呈闽、执行董事兼行政总裁林伟国、财务总监陈思楠等管理层出席了会议。

会上,林伟国仍旧没有为建发国际下半年销售目标给予一个明确的数据,但对于与其他房企相异的投资策略,他指出了集团中长期的行动方向。

“中长期看,我们会在各种资源上做好准备,等机会来的时候,就能够及时跟上。”这是他对建发国际持续拿地做出的解释。

高地价后遗症

2024年上半年,建发国际录得收入327.53亿元,归母净利润8.17亿元,同比增幅分别为34.5%、-36.4%。

业绩会上,建发国际指出归母利润同比大幅下跌主要由两个原因导致:其一是期内毛利润率同比下降至11.9%,其二是上半年结转项目的平均权益同比相应降低。

在部分存货的囤积下,建发国际过去几年高溢价拿地带来的影响虽迟但到。据介绍,在2024年上半年的结转项目中,94%结转项目为2020年至2021年期间拿下的项目,在计提资产减值下,毛利率都偏低。

此外,观点新媒体翻阅2010年至2024年半年报发现,近5年来建发国际毛利率水平持续呈现下跌态势,分别为25.9%、17.2%、16.4%、15.3%和11.9%,低于部分头部房企。

对比之下,在目前已发布2024年中期业绩报告的部分房企中,龙湖集团毛利率达20.6%,保利发展毛利率则为16%。

“处于12.0%左右,也属于比较正常、稳定的水平。”林伟国在业绩会上进一步解释,近几年建发国际的毛利率将基本维持在10%到15%之间,主要与市场房价的波动有关,但毛利率的浮动不会过大。

选择舍弃高毛利率,换来的是建发国际较为稳定的主业收入增长。期内,建发国际房地产开发分部收入约为310.11亿元,与上年同期比较增长36.4%,占集团期内总收入约94.7%。

具体到合同销售方面,截至2024年上半年,建发国际累计合同销售金额约508.7亿元,合同销售总建筑面积约245.9万平方米,与上年同期比较分别减少约31.9%及26.3%。

其中,建发国际重仓城市杭州销售金额达101.13亿元,销售总建筑面积23.5万平方米。其次则是北京和苏州,销售金额分别为41.77亿元和26.76亿元,销售总建筑面积分别为9.1万平方米和11.2万平方米。

去库存与偿债

截至2024年上半年,建发国际在国内共有334个项目,土地储备可供销售总建筑面积达1444.8万平方米,其中2022年及之后拿地的“新库存”占比77%,这一数据与2023年末基本持平。

由此看来,2022年之前“旧库存”附加的减值不断积压。建发国际管理层强调,将采取灵活的销售与经营策略,确保项目所在市场流速合理,争取有序、逐步清掉。

另外,期内建发国际开发中物业2772.26亿元,持作销售物业177.31亿元,相较2023年末的2547.16亿元和145.60亿元均有所增长。

继上半年销售金额与销售总建筑面积双降之后,在传统销售淡季7月和8月,建发国际也没有推出新盘,这意味着下半年冲击业绩的有效时间只剩4个月,库存去化面临一定的压力。

对此,管理层向相关投资者表示:“9月开始集团会新增一些供货,从销售端出发,尽量以维持市场占有率来开展销售工作,但目前还没有办法预期下半年销售情况会有很大的反转。”

然而,在地市下行的背景下,建发国际在上半年依旧坚持“该拿地的拿地”,聚焦于品牌基础较好的一二线城市以及福建省内供需关系较为均衡的城市。

2024年上半年,建发国际在上海、杭州、厦门、武汉和长沙等核心城市招拍挂拿地14个项目,总货值约586亿元。另外,还有4个项目是去年大股东或合作方参与拿地,于今年上半年完成股权收购转让,总货值约156亿元。以此计算,18个项目合计货值约742亿元。

林伟国对拿地积极持乐观的态度,他认为:“建发国际一直以来库存就比较小,进行补充库存能够保持一定的库存规模。”

至于后市,建发国际表示,下半年将优先考虑去化周期和风险,加强改善库存的流动性。

在债务方面,建发国际的资金和财务情况尚佳。截至2024年6月末,存量有息负债的平均融资成本约3.65%,较2023年末的3.75%继续下探10个BP,使融资成本保持在行业低位,为流动资金状况舒缓部分压力。

长期来看,建发国际的负债结构维持稳健。截至2024年6月底,集团净负债权益比为45.7%,相较去年末33.64%有所上涨;集团银行及手头现金共492.2亿元。

不过短期来看,由于本期内计息借款及来自间接控股公司的贷款增加,建发国际的负债比率增至约96.9%。另在借款总额中,约98.18亿元须于一年内偿还,约830.50亿元须于一年后、五年内偿还。

对于下半年的展望,建发国际以强去化与守库存双轨并行。在项目方面,注重选择投资回报周期短的项目;在城市选择方面,根据每个城市的容量以及集团在当地的竞争力和市占率,合理保持库存总量。

本文源自:观点网

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
内蒙男子发现妻子出轨,在卧室装7个摄像头,看清情夫后让他崩溃

内蒙男子发现妻子出轨,在卧室装7个摄像头,看清情夫后让他崩溃

天字号野史
2024-11-23 22:29:23
母亲改嫁13年从未联系,女儿前去探望,见到继父时当场就愣住了

母亲改嫁13年从未联系,女儿前去探望,见到继父时当场就愣住了

五元讲堂
2024-12-05 11:47:50
冯巩66岁大寿现场曝光!徒弟贾玲罕有现身,餐食简单温情满满

冯巩66岁大寿现场曝光!徒弟贾玲罕有现身,餐食简单温情满满

裕丰娱间说
2024-12-06 13:18:30
女演员长相很重要,《我是刑警》苏畅一出场,才知啥是英姿飒爽

女演员长相很重要,《我是刑警》苏畅一出场,才知啥是英姿飒爽

归史
2024-12-06 14:14:58
刺眼对比:罗马人口多于汉朝的核心原因

刺眼对比:罗马人口多于汉朝的核心原因

冷炮历史
2024-12-06 09:30:03
今年养老金调整方案全部亮相,部分企退人员涨幅不到2%,咋回事?

今年养老金调整方案全部亮相,部分企退人员涨幅不到2%,咋回事?

我的史界
2024-12-07 23:04:31
CBA最疯狂的一轮!4天6场大胜+4场惨烈激战,造成6队争冠的格局

CBA最疯狂的一轮!4天6场大胜+4场惨烈激战,造成6队争冠的格局

后仰大风车
2024-12-08 00:06:26
靴子落地!尹锡悦,刚刚宣布了!

靴子落地!尹锡悦,刚刚宣布了!

大嘴说天下
2024-12-07 22:12:48
建议“牛仔裤”下面尽量少配运动鞋,瞧杭州、上海这样穿是有多美

建议“牛仔裤”下面尽量少配运动鞋,瞧杭州、上海这样穿是有多美

时尚穿搭生活馆
2024-12-03 23:25:18
议员跑光没人投票,尹锡悦弹劾案投票成了笑话

议员跑光没人投票,尹锡悦弹劾案投票成了笑话

三叔的装备空间
2024-12-07 17:23:18
1比2爆冷输球!33岁中国名将输给日本00后,网友:状态下滑明显

1比2爆冷输球!33岁中国名将输给日本00后,网友:状态下滑明显

体坛知道分子
2024-12-08 06:30:06
玩家用3000多电脑玩黑神话,铁扇仙衣服都被卡没了,这画面太涩了

玩家用3000多电脑玩黑神话,铁扇仙衣服都被卡没了,这画面太涩了

仟游电竞
2024-11-23 08:21:53
比停产还难受,合资B级车从20万降至11万,长5米比雅阁帅气,却卖不动

比停产还难受,合资B级车从20万降至11万,长5米比雅阁帅气,却卖不动

隔壁说车老王
2024-12-06 12:39:05
当45岁汤唯和大10岁的韩国老公亮相,二人一同框,画面就尴尬了

当45岁汤唯和大10岁的韩国老公亮相,二人一同框,画面就尴尬了

喵喵娱乐团
2024-12-02 16:12:47
首销1分钟破4亿元,小米MIX FOLD售价创新低,12GB+256GB仅1988元

首销1分钟破4亿元,小米MIX FOLD售价创新低,12GB+256GB仅1988元

小愚测评
2024-12-06 07:40:08
美智库:096安静的吓人,可能不光会用上俄技术,8艘都能搭巨浪3

美智库:096安静的吓人,可能不光会用上俄技术,8艘都能搭巨浪3

葡萄说史
2024-12-07 15:44:38
2025年,大降息开始?

2025年,大降息开始?

混知房产
2024-12-07 07:35:35
评分9.1分,狂赚近2亿,年度最成功电影诞生了

评分9.1分,狂赚近2亿,年度最成功电影诞生了

影视原说a
2024-12-07 19:11:42
武汉一高校悄悄给太瘦的学生饭卡充值400元,学生:太瘦了,学校给我发钱了,泪目

武汉一高校悄悄给太瘦的学生饭卡充值400元,学生:太瘦了,学校给我发钱了,泪目

观威海
2024-12-07 11:26:39
斯诺克最新战报!2席4强出炉,23冠王轰单杆90分,吴宜泽冲冠!

斯诺克最新战报!2席4强出炉,23冠王轰单杆90分,吴宜泽冲冠!

刘姚尧的文字城堡
2024-12-08 05:40:27
2024-12-08 07:12:49
金融界
金融界
投资者信赖的财经金融门户网站
4596901文章数 542644关注度
往期回顾 全部

房产要闻

聚力・向前|网易房产年末特别策划:2024房产大事记

头条要闻

青瓦台前官员:尹锡悦逃过了弹劾 但变成"植物人总统"

头条要闻

青瓦台前官员:尹锡悦逃过了弹劾 但变成"植物人总统"

体育要闻

昔日“最强00后”,还能兑现天赋吗?

娱乐要闻

74岁刘晓庆搀扶65岁倪萍,心态超年轻

财经要闻

时隔半年,央行再增持黄金!

科技要闻

阿里合伙人樊路远内网道歉 自罚三个月工资

汽车要闻

银河星舰7 EM-i上市 先享价9.98-13.28万元

态度原创

亲子
手机
家居
旅游
军事航空

亲子要闻

用儿童心理学来“调教”老公,你会收获一个乖巧懂事的好宝宝老公

手机要闻

小米15 Ultra再次被确认:配置已敲定,双长焦微距加持!

家居要闻

百年之居 打造四世同堂宜居空间

旅游要闻

这届年轻人爱逛博物馆,国博35岁以下观众超六成

军事要闻

普京:“榛树”导弹将部署至白俄罗斯

无障碍浏览 进入关怀版