网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

观点直击   建发国际高溢价拿地后遗症

0
分享至

观点网 随着地产行业步入深度调整期,“难以确定全年销售目标”的建发国际也来到了2024年下半年。

面对复杂的内外部形势、市场环境等诸多不确定性元素,众多房企放慢了拿地的进度,选择以去库存为先。

但在上半年,建发系旗下建发国际依旧将去化与拿地“两手抓”,试图在流动的库存状态中寻找新的平衡。

8月26日下午,在2024年中期线上业绩会中,建发国际董事会主席赵呈闽、执行董事兼行政总裁林伟国、财务总监陈思楠等管理层出席了会议。

会上,林伟国仍旧没有为建发国际下半年销售目标给予一个明确的数据,但对于与其他房企相异的投资策略,他指出了集团中长期的行动方向。

“中长期看,我们会在各种资源上做好准备,等机会来的时候,就能够及时跟上。”这是他对建发国际持续拿地做出的解释。

高地价后遗症

2024年上半年,建发国际录得收入327.53亿元,归母净利润8.17亿元,同比增幅分别为34.5%、-36.4%。

业绩会上,建发国际指出归母利润同比大幅下跌主要由两个原因导致:其一是期内毛利润率同比下降至11.9%,其二是上半年结转项目的平均权益同比相应降低。

在部分存货的囤积下,建发国际过去几年高溢价拿地带来的影响虽迟但到。据介绍,在2024年上半年的结转项目中,94%结转项目为2020年至2021年期间拿下的项目,在计提资产减值下,毛利率都偏低。

此外,观点新媒体翻阅2010年至2024年半年报发现,近5年来建发国际毛利率水平持续呈现下跌态势,分别为25.9%、17.2%、16.4%、15.3%和11.9%,低于部分头部房企。

对比之下,在目前已发布2024年中期业绩报告的部分房企中,龙湖集团毛利率达20.6%,保利发展毛利率则为16%。

“处于12.0%左右,也属于比较正常、稳定的水平。”林伟国在业绩会上进一步解释,近几年建发国际的毛利率将基本维持在10%到15%之间,主要与市场房价的波动有关,但毛利率的浮动不会过大。

选择舍弃高毛利率,换来的是建发国际较为稳定的主业收入增长。期内,建发国际房地产开发分部收入约为310.11亿元,与上年同期比较增长36.4%,占集团期内总收入约94.7%。

具体到合同销售方面,截至2024年上半年,建发国际累计合同销售金额约508.7亿元,合同销售总建筑面积约245.9万平方米,与上年同期比较分别减少约31.9%及26.3%。

其中,建发国际重仓城市杭州销售金额达101.13亿元,销售总建筑面积23.5万平方米。其次则是北京和苏州,销售金额分别为41.77亿元和26.76亿元,销售总建筑面积分别为9.1万平方米和11.2万平方米。

去库存与偿债

截至2024年上半年,建发国际在国内共有334个项目,土地储备可供销售总建筑面积达1444.8万平方米,其中2022年及之后拿地的“新库存”占比77%,这一数据与2023年末基本持平。

由此看来,2022年之前“旧库存”附加的减值不断积压。建发国际管理层强调,将采取灵活的销售与经营策略,确保项目所在市场流速合理,争取有序、逐步清掉。

另外,期内建发国际开发中物业2772.26亿元,持作销售物业177.31亿元,相较2023年末的2547.16亿元和145.60亿元均有所增长。

继上半年销售金额与销售总建筑面积双降之后,在传统销售淡季7月和8月,建发国际也没有推出新盘,这意味着下半年冲击业绩的有效时间只剩4个月,库存去化面临一定的压力。

对此,管理层向相关投资者表示:“9月开始集团会新增一些供货,从销售端出发,尽量以维持市场占有率来开展销售工作,但目前还没有办法预期下半年销售情况会有很大的反转。”

然而,在地市下行的背景下,建发国际在上半年依旧坚持“该拿地的拿地”,聚焦于品牌基础较好的一二线城市以及福建省内供需关系较为均衡的城市。

2024年上半年,建发国际在上海、杭州、厦门、武汉和长沙等核心城市招拍挂拿地14个项目,总货值约586亿元。另外,还有4个项目是去年大股东或合作方参与拿地,于今年上半年完成股权收购转让,总货值约156亿元。以此计算,18个项目合计货值约742亿元。

林伟国对拿地积极持乐观的态度,他认为:“建发国际一直以来库存就比较小,进行补充库存能够保持一定的库存规模。”

至于后市,建发国际表示,下半年将优先考虑去化周期和风险,加强改善库存的流动性。

在债务方面,建发国际的资金和财务情况尚佳。截至2024年6月末,存量有息负债的平均融资成本约3.65%,较2023年末的3.75%继续下探10个BP,使融资成本保持在行业低位,为流动资金状况舒缓部分压力。

长期来看,建发国际的负债结构维持稳健。截至2024年6月底,集团净负债权益比为45.7%,相较去年末33.64%有所上涨;集团银行及手头现金共492.2亿元。

不过短期来看,由于本期内计息借款及来自间接控股公司的贷款增加,建发国际的负债比率增至约96.9%。另在借款总额中,约98.18亿元须于一年内偿还,约830.50亿元须于一年后、五年内偿还。

对于下半年的展望,建发国际以强去化与守库存双轨并行。在项目方面,注重选择投资回报周期短的项目;在城市选择方面,根据每个城市的容量以及集团在当地的竞争力和市占率,合理保持库存总量。

本文源自:观点网

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
卫报:安东尼奥至少伤缺一年,不确定他是否会就此退役

卫报:安东尼奥至少伤缺一年,不确定他是否会就此退役

懂球帝
2024-12-09 11:57:22
佟大为3胎儿子8岁了,简直就是缩小版佟大为,俩女儿比妈妈高

佟大为3胎儿子8岁了,简直就是缩小版佟大为,俩女儿比妈妈高

晴晴给你讲故事
2024-12-07 16:34:43
传民进党拟推举苗博雅对战蒋万安,民调称蓝绿支持度相差悬殊

传民进党拟推举苗博雅对战蒋万安,民调称蓝绿支持度相差悬殊

海峡导报社
2024-12-09 22:05:04
12三分打疯了,勇士是怎么赢的,5个决策很正确,一人该早点弃用

12三分打疯了,勇士是怎么赢的,5个决策很正确,一人该早点弃用

体坛大辣椒
2024-12-09 12:16:19
琼瑶尸检结果出来了,不是吃安眠药,也不是喝毒药,真相令人心痛

琼瑶尸检结果出来了,不是吃安眠药,也不是喝毒药,真相令人心痛

茶喝多了睡不着
2024-12-08 17:05:03
这也能赢?吉林琼斯末节13分砍29分6板6助 三分9中0&8失误

这也能赢?吉林琼斯末节13分砍29分6板6助 三分9中0&8失误

直播吧
2024-12-09 22:07:15
对肝最好的6种食物,建议冬天要多吃,疏肝养肝!肝好,一切都好

对肝最好的6种食物,建议冬天要多吃,疏肝养肝!肝好,一切都好

多思味
2024-12-09 18:27:25
真正的战争开始了,以军攻入叙利亚,美军参战,俄军基地或被占领

真正的战争开始了,以军攻入叙利亚,美军参战,俄军基地或被占领

超人强动物俱乐部
2024-12-09 15:18:24
为什么华人对白种女人交往意愿不高?网友直言:外表美不抵体味大

为什么华人对白种女人交往意愿不高?网友直言:外表美不抵体味大

美好客栈大掌柜
2024-11-04 06:39:23
古代专设“通房丫鬟”,主子同房要守床边,近身伺候才是重头戏!

古代专设“通房丫鬟”,主子同房要守床边,近身伺候才是重头戏!

刀刃历史
2023-10-24 20:08:15
北京楼市全军覆没,北京楼市待售二手房从133000套减少了130000套

北京楼市全军覆没,北京楼市待售二手房从133000套减少了130000套

有事问彭叔
2024-12-09 19:33:35
山东威海市:物业不管,地产公司不作为,业主的权益谁来维护?

山东威海市:物业不管,地产公司不作为,业主的权益谁来维护?

水泥土的搞笑
2024-12-09 20:25:09
当儿女不尊重你,无视你时,不要愤怒,不要讲道理,记住这3句话就够了

当儿女不尊重你,无视你时,不要愤怒,不要讲道理,记住这3句话就够了

窈窕妈妈
2024-10-24 20:03:10
掌握这些性生活小技巧,助你们更亲密!

掌握这些性生活小技巧,助你们更亲密!

智见派
2024-12-07 19:02:02
越南大力精兵简政,政府机构由30个缩至21个,事业单位减少15-20%

越南大力精兵简政,政府机构由30个缩至21个,事业单位减少15-20%

长平投研
2024-12-08 17:14:07
比中俄下手更狠!美国本土拉响警报,印度下令抛售500亿美元

比中俄下手更狠!美国本土拉响警报,印度下令抛售500亿美元

浩若苍穹
2024-12-09 14:25:58
英超最新积分榜:利物浦遥遥领先,阿森纳第三,真是给机会都没用

英超最新积分榜:利物浦遥遥领先,阿森纳第三,真是给机会都没用

新新自圆其说说体育
2024-12-09 10:26:19
都做好准备吧,市场已经快到极限,明天随时迎接新变盘!

都做好准备吧,市场已经快到极限,明天随时迎接新变盘!

春江财富
2024-12-08 08:47:50
湖人快船同一天同时开打主场比赛!25年来首次!

湖人快船同一天同时开打主场比赛!25年来首次!

直播吧
2024-12-09 23:23:03
巨贪自创快乐日记,震碎所有人的三观

巨贪自创快乐日记,震碎所有人的三观

陈皮吃话梅
2023-10-18 14:10:46
2024-12-10 07:07:00
金融界
金融界
投资者信赖的财经金融门户网站
4626514文章数 542672关注度
往期回顾 全部

房产要闻

聚力・向前|网易房产年末特别策划:2024房产大事记

头条要闻

琼瑶离世留"10亿巨额版权" 儿媳何琇琼发布10字声明

头条要闻

琼瑶离世留"10亿巨额版权" 儿媳何琇琼发布10字声明

体育要闻

30岁临时工被裁员 NBA的人情与现实

娱乐要闻

尖叫之夜,明星们的小心思全照出来了

财经要闻

半导体新攻防

科技要闻

马云罕见演讲:AI改变一切 但不能决定一切

汽车要闻

保时捷经销商精简背后 是战略升级

态度原创

教育
游戏
数码
本地
军事航空

教育要闻

一场闹剧?孩子花70万中介费上港大,1年后被清退,家长索赔百万

Switch独立游戏大促12月13日开启 精品好玩齐聚

数码要闻

荣耀GT开启100元订金预订 三种配色至高1TB可选

本地新闻

探黔地风情,于山水之间赏不败之花

军事要闻

宵禁期间大马士革相对稳定 大部分反政府武装未伤害平民

无障碍浏览 进入关怀版