网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

观点直击   建发国际高溢价拿地后遗症

0
分享至

观点网 随着地产行业步入深度调整期,“难以确定全年销售目标”的建发国际也来到了2024年下半年。

面对复杂的内外部形势、市场环境等诸多不确定性元素,众多房企放慢了拿地的进度,选择以去库存为先。

但在上半年,建发系旗下建发国际依旧将去化与拿地“两手抓”,试图在流动的库存状态中寻找新的平衡。

8月26日下午,在2024年中期线上业绩会中,建发国际董事会主席赵呈闽、执行董事兼行政总裁林伟国、财务总监陈思楠等管理层出席了会议。

会上,林伟国仍旧没有为建发国际下半年销售目标给予一个明确的数据,但对于与其他房企相异的投资策略,他指出了集团中长期的行动方向。

“中长期看,我们会在各种资源上做好准备,等机会来的时候,就能够及时跟上。”这是他对建发国际持续拿地做出的解释。

高地价后遗症

2024年上半年,建发国际录得收入327.53亿元,归母净利润8.17亿元,同比增幅分别为34.5%、-36.4%。

业绩会上,建发国际指出归母利润同比大幅下跌主要由两个原因导致:其一是期内毛利润率同比下降至11.9%,其二是上半年结转项目的平均权益同比相应降低。

在部分存货的囤积下,建发国际过去几年高溢价拿地带来的影响虽迟但到。据介绍,在2024年上半年的结转项目中,94%结转项目为2020年至2021年期间拿下的项目,在计提资产减值下,毛利率都偏低。

此外,观点新媒体翻阅2010年至2024年半年报发现,近5年来建发国际毛利率水平持续呈现下跌态势,分别为25.9%、17.2%、16.4%、15.3%和11.9%,低于部分头部房企。

对比之下,在目前已发布2024年中期业绩报告的部分房企中,龙湖集团毛利率达20.6%,保利发展毛利率则为16%。

“处于12.0%左右,也属于比较正常、稳定的水平。”林伟国在业绩会上进一步解释,近几年建发国际的毛利率将基本维持在10%到15%之间,主要与市场房价的波动有关,但毛利率的浮动不会过大。

选择舍弃高毛利率,换来的是建发国际较为稳定的主业收入增长。期内,建发国际房地产开发分部收入约为310.11亿元,与上年同期比较增长36.4%,占集团期内总收入约94.7%。

具体到合同销售方面,截至2024年上半年,建发国际累计合同销售金额约508.7亿元,合同销售总建筑面积约245.9万平方米,与上年同期比较分别减少约31.9%及26.3%。

其中,建发国际重仓城市杭州销售金额达101.13亿元,销售总建筑面积23.5万平方米。其次则是北京和苏州,销售金额分别为41.77亿元和26.76亿元,销售总建筑面积分别为9.1万平方米和11.2万平方米。

去库存与偿债

截至2024年上半年,建发国际在国内共有334个项目,土地储备可供销售总建筑面积达1444.8万平方米,其中2022年及之后拿地的“新库存”占比77%,这一数据与2023年末基本持平。

由此看来,2022年之前“旧库存”附加的减值不断积压。建发国际管理层强调,将采取灵活的销售与经营策略,确保项目所在市场流速合理,争取有序、逐步清掉。

另外,期内建发国际开发中物业2772.26亿元,持作销售物业177.31亿元,相较2023年末的2547.16亿元和145.60亿元均有所增长。

继上半年销售金额与销售总建筑面积双降之后,在传统销售淡季7月和8月,建发国际也没有推出新盘,这意味着下半年冲击业绩的有效时间只剩4个月,库存去化面临一定的压力。

对此,管理层向相关投资者表示:“9月开始集团会新增一些供货,从销售端出发,尽量以维持市场占有率来开展销售工作,但目前还没有办法预期下半年销售情况会有很大的反转。”

然而,在地市下行的背景下,建发国际在上半年依旧坚持“该拿地的拿地”,聚焦于品牌基础较好的一二线城市以及福建省内供需关系较为均衡的城市。

2024年上半年,建发国际在上海、杭州、厦门、武汉和长沙等核心城市招拍挂拿地14个项目,总货值约586亿元。另外,还有4个项目是去年大股东或合作方参与拿地,于今年上半年完成股权收购转让,总货值约156亿元。以此计算,18个项目合计货值约742亿元。

林伟国对拿地积极持乐观的态度,他认为:“建发国际一直以来库存就比较小,进行补充库存能够保持一定的库存规模。”

至于后市,建发国际表示,下半年将优先考虑去化周期和风险,加强改善库存的流动性。

在债务方面,建发国际的资金和财务情况尚佳。截至2024年6月末,存量有息负债的平均融资成本约3.65%,较2023年末的3.75%继续下探10个BP,使融资成本保持在行业低位,为流动资金状况舒缓部分压力。

长期来看,建发国际的负债结构维持稳健。截至2024年6月底,集团净负债权益比为45.7%,相较去年末33.64%有所上涨;集团银行及手头现金共492.2亿元。

不过短期来看,由于本期内计息借款及来自间接控股公司的贷款增加,建发国际的负债比率增至约96.9%。另在借款总额中,约98.18亿元须于一年内偿还,约830.50亿元须于一年后、五年内偿还。

对于下半年的展望,建发国际以强去化与守库存双轨并行。在项目方面,注重选择投资回报周期短的项目;在城市选择方面,根据每个城市的容量以及集团在当地的竞争力和市占率,合理保持库存总量。

本文源自:观点网

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
东莞一学校宿舍起火消防栓压力不足,幸无伤亡!官方介入调查

东莞一学校宿舍起火消防栓压力不足,幸无伤亡!官方介入调查

南方都市报
2024-12-06 12:59:12
第一集就上头,这部新剧太有性张力了

第一集就上头,这部新剧太有性张力了

美剧院线
2024-12-03 23:35:11
琼瑶儿媳何琇琼:力挺琼瑶手撕平鑫涛原配,婆媳关系胜似母女

琼瑶儿媳何琇琼:力挺琼瑶手撕平鑫涛原配,婆媳关系胜似母女

素素娱乐
2024-12-06 10:01:31
一箭24飞:SpaceX复用火箭又破纪录

一箭24飞:SpaceX复用火箭又破纪录

三体引力波
2024-12-04 19:16:56
CCTV5直播变更!国乒迎战日本,莎头打头阵,必须8-0横扫

CCTV5直播变更!国乒迎战日本,莎头打头阵,必须8-0横扫

体育就你秀
2024-12-06 08:13:07
曝抖音百万粉博主疯狂示爱吴柳芳:就想娶你,愿意和你多生几个孩子,我来带!

曝抖音百万粉博主疯狂示爱吴柳芳:就想娶你,愿意和你多生几个孩子,我来带!

可达鸭面面观
2024-12-05 20:48:54
中方切断供应,7国恳求中国手下留情,华春莹这一问,请美欧回答

中方切断供应,7国恳求中国手下留情,华春莹这一问,请美欧回答

历史阿务
2024-12-05 17:17:52
越南终于慌了!高铁决议公布:泛亚铁路已成型,套路中国没门

越南终于慌了!高铁决议公布:泛亚铁路已成型,套路中国没门

星辰大海路上的种花家
2024-12-06 12:25:33
老外喜欢这种“避孕方式”,既舒适又不伤身,中国男女却难以接受

老外喜欢这种“避孕方式”,既舒适又不伤身,中国男女却难以接受

今日养生之道
2024-12-06 07:30:13
巴沙尔政权,有可能垮台!

巴沙尔政权,有可能垮台!

星辰故事屋
2024-12-04 20:32:48
又一重大资产重组!今起停牌,已提前涨停!

又一重大资产重组!今起停牌,已提前涨停!

中国基金报
2024-12-06 09:26:29
他用八年时间徒步走到拉萨,七步一叩首,7400里,竟磕出“天眼”

他用八年时间徒步走到拉萨,七步一叩首,7400里,竟磕出“天眼”

南南史
2024-12-04 10:28:56
平鑫涛前妻近况曝光,94岁林婉珍优雅漂亮,与琼瑶过往恩怨被扒

平鑫涛前妻近况曝光,94岁林婉珍优雅漂亮,与琼瑶过往恩怨被扒

180°视角
2024-12-06 12:07:10
郑州司机遇查车跳桥死亡,家属崩溃痛哭,制服人员跪地不敢抬头

郑州司机遇查车跳桥死亡,家属崩溃痛哭,制服人员跪地不敢抬头

娱乐圈见解说
2024-12-05 17:20:56
2025年起,国企降薪裁员新思路,劳务派遣不续约,编内人员缩编

2025年起,国企降薪裁员新思路,劳务派遣不续约,编内人员缩编

社保小达人
2024-12-06 11:25:02
日本放宽中国人签证!中日旅游形势大好,春秋航空推出百元机票!便宜回国不是梦!

日本放宽中国人签证!中日旅游形势大好,春秋航空推出百元机票!便宜回国不是梦!

东京在线
2024-12-05 16:17:04
琼瑶和平鑫涛那么相爱,为什么不生孩子?网友的分析一针见血!

琼瑶和平鑫涛那么相爱,为什么不生孩子?网友的分析一针见血!

影视评论阿劲
2024-12-06 10:49:55
终是林婉珍笑到了最后!如今94岁高龄的她还浑身散发出高贵与优雅

终是林婉珍笑到了最后!如今94岁高龄的她还浑身散发出高贵与优雅

校长侃财
2024-12-06 09:39:25
只差36分,詹姆斯又将达成一项,NBA史上史无前例的神迹

只差36分,詹姆斯又将达成一项,NBA史上史无前例的神迹

大西体育
2024-12-06 11:41:15
杨钰莹在别墅中吃粉的照片,手中的江西炒粉被她一端都变高级了

杨钰莹在别墅中吃粉的照片,手中的江西炒粉被她一端都变高级了

视点历史
2024-12-05 22:31:05
2024-12-06 14:07:00
金融界
金融界
投资者信赖的财经金融门户网站
4565539文章数 542626关注度
往期回顾 全部

房产要闻

4.61亿!天价成交背后,看「侨鑫现象」再定义“最好的房子”

头条要闻

贝索斯态度大变拥抱特朗普:过去八年里 他已经成长了

头条要闻

贝索斯态度大变拥抱特朗普:过去八年里 他已经成长了

体育要闻

当家球星伤停后,他们是NBA最猛球队

娱乐要闻

琼瑶和儿媳何琇琼:婆媳关系胜似母女

财经要闻

新疆棉花协会回应优衣库:坚决不能接受

科技要闻

OpenAI推o1完整版,还有月费200美元新服务

汽车要闻

星途星纪元 ET增程四驱版于12月15日上市

态度原创

数码
本地
家居
艺术
公开课

数码要闻

Dynabook即将推出13英寸极致轻薄笔记本Portégé X30L-M

本地新闻

探黔地风情,于山水之间赏不败之花

家居要闻

百年之居 打造四世同堂宜居空间

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

无障碍浏览 进入关怀版