网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

观点直击   建发国际高溢价拿地后遗症

0
分享至

观点网 随着地产行业步入深度调整期,“难以确定全年销售目标”的建发国际也来到了2024年下半年。

面对复杂的内外部形势、市场环境等诸多不确定性元素,众多房企放慢了拿地的进度,选择以去库存为先。

但在上半年,建发系旗下建发国际依旧将去化与拿地“两手抓”,试图在流动的库存状态中寻找新的平衡。

8月26日下午,在2024年中期线上业绩会中,建发国际董事会主席赵呈闽、执行董事兼行政总裁林伟国、财务总监陈思楠等管理层出席了会议。

会上,林伟国仍旧没有为建发国际下半年销售目标给予一个明确的数据,但对于与其他房企相异的投资策略,他指出了集团中长期的行动方向。

“中长期看,我们会在各种资源上做好准备,等机会来的时候,就能够及时跟上。”这是他对建发国际持续拿地做出的解释。

高地价后遗症

2024年上半年,建发国际录得收入327.53亿元,归母净利润8.17亿元,同比增幅分别为34.5%、-36.4%。

业绩会上,建发国际指出归母利润同比大幅下跌主要由两个原因导致:其一是期内毛利润率同比下降至11.9%,其二是上半年结转项目的平均权益同比相应降低。

在部分存货的囤积下,建发国际过去几年高溢价拿地带来的影响虽迟但到。据介绍,在2024年上半年的结转项目中,94%结转项目为2020年至2021年期间拿下的项目,在计提资产减值下,毛利率都偏低。

此外,观点新媒体翻阅2010年至2024年半年报发现,近5年来建发国际毛利率水平持续呈现下跌态势,分别为25.9%、17.2%、16.4%、15.3%和11.9%,低于部分头部房企。

对比之下,在目前已发布2024年中期业绩报告的部分房企中,龙湖集团毛利率达20.6%,保利发展毛利率则为16%。

“处于12.0%左右,也属于比较正常、稳定的水平。”林伟国在业绩会上进一步解释,近几年建发国际的毛利率将基本维持在10%到15%之间,主要与市场房价的波动有关,但毛利率的浮动不会过大。

选择舍弃高毛利率,换来的是建发国际较为稳定的主业收入增长。期内,建发国际房地产开发分部收入约为310.11亿元,与上年同期比较增长36.4%,占集团期内总收入约94.7%。

具体到合同销售方面,截至2024年上半年,建发国际累计合同销售金额约508.7亿元,合同销售总建筑面积约245.9万平方米,与上年同期比较分别减少约31.9%及26.3%。

其中,建发国际重仓城市杭州销售金额达101.13亿元,销售总建筑面积23.5万平方米。其次则是北京和苏州,销售金额分别为41.77亿元和26.76亿元,销售总建筑面积分别为9.1万平方米和11.2万平方米。

去库存与偿债

截至2024年上半年,建发国际在国内共有334个项目,土地储备可供销售总建筑面积达1444.8万平方米,其中2022年及之后拿地的“新库存”占比77%,这一数据与2023年末基本持平。

由此看来,2022年之前“旧库存”附加的减值不断积压。建发国际管理层强调,将采取灵活的销售与经营策略,确保项目所在市场流速合理,争取有序、逐步清掉。

另外,期内建发国际开发中物业2772.26亿元,持作销售物业177.31亿元,相较2023年末的2547.16亿元和145.60亿元均有所增长。

继上半年销售金额与销售总建筑面积双降之后,在传统销售淡季7月和8月,建发国际也没有推出新盘,这意味着下半年冲击业绩的有效时间只剩4个月,库存去化面临一定的压力。

对此,管理层向相关投资者表示:“9月开始集团会新增一些供货,从销售端出发,尽量以维持市场占有率来开展销售工作,但目前还没有办法预期下半年销售情况会有很大的反转。”

然而,在地市下行的背景下,建发国际在上半年依旧坚持“该拿地的拿地”,聚焦于品牌基础较好的一二线城市以及福建省内供需关系较为均衡的城市。

2024年上半年,建发国际在上海、杭州、厦门、武汉和长沙等核心城市招拍挂拿地14个项目,总货值约586亿元。另外,还有4个项目是去年大股东或合作方参与拿地,于今年上半年完成股权收购转让,总货值约156亿元。以此计算,18个项目合计货值约742亿元。

林伟国对拿地积极持乐观的态度,他认为:“建发国际一直以来库存就比较小,进行补充库存能够保持一定的库存规模。”

至于后市,建发国际表示,下半年将优先考虑去化周期和风险,加强改善库存的流动性。

在债务方面,建发国际的资金和财务情况尚佳。截至2024年6月末,存量有息负债的平均融资成本约3.65%,较2023年末的3.75%继续下探10个BP,使融资成本保持在行业低位,为流动资金状况舒缓部分压力。

长期来看,建发国际的负债结构维持稳健。截至2024年6月底,集团净负债权益比为45.7%,相较去年末33.64%有所上涨;集团银行及手头现金共492.2亿元。

不过短期来看,由于本期内计息借款及来自间接控股公司的贷款增加,建发国际的负债比率增至约96.9%。另在借款总额中,约98.18亿元须于一年内偿还,约830.50亿元须于一年后、五年内偿还。

对于下半年的展望,建发国际以强去化与守库存双轨并行。在项目方面,注重选择投资回报周期短的项目;在城市选择方面,根据每个城市的容量以及集团在当地的竞争力和市占率,合理保持库存总量。

本文源自:观点网

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
琼瑶尸检曝出细节,得知死因儿子沉默离场,最后露面令人惋惜

琼瑶尸检曝出细节,得知死因儿子沉默离场,最后露面令人惋惜

吾爱纪实
2024-12-05 11:17:01
为什么叫“春秋战国”,何为“春秋”,何为“战国”?

为什么叫“春秋战国”,何为“春秋”,何为“战国”?

博览历史
2024-12-04 18:38:50
朝鲜半岛大变天,朝鲜外交官李日圭叛逃始末:曾受过金正恩的嘉奖

朝鲜半岛大变天,朝鲜外交官李日圭叛逃始末:曾受过金正恩的嘉奖

由史
2024-12-06 13:36:45
还剩最后10公里,叙利亚首都即将易主?解放军绝不能蹚这趟浑水

还剩最后10公里,叙利亚首都即将易主?解放军绝不能蹚这趟浑水

南南史
2024-12-06 10:45:09
上海楼市全军覆灭,上海楼市待售二手房突破27000套

上海楼市全军覆灭,上海楼市待售二手房突破27000套

有事问彭叔
2024-12-06 20:45:10
海口市委书记罗增斌任上被查,曾当过记者,半个月前还频繁露面

海口市委书记罗增斌任上被查,曾当过记者,半个月前还频繁露面

鲁中晨报
2024-12-06 14:45:06
英媒确认奥斯卡将离开中国:周薪370万,8年赚16亿 去那只为挣钱

英媒确认奥斯卡将离开中国:周薪370万,8年赚16亿 去那只为挣钱

风过乡
2024-12-06 07:52:51
大手笔!泰山队冬窗抢先出手引进三位重量级新援入队,格德斯领衔

大手笔!泰山队冬窗抢先出手引进三位重量级新援入队,格德斯领衔

小海要说球
2024-12-06 18:01:12
面对看不见敌人的战争,俄罗斯在库尔斯克付出的代价,难以想象

面对看不见敌人的战争,俄罗斯在库尔斯克付出的代价,难以想象

火星宏观
2024-12-05 11:18:10
张子枫六块腹肌上热搜 网友:对自己狠啥都能成功

张子枫六块腹肌上热搜 网友:对自己狠啥都能成功

大象新闻
2024-12-04 10:00:07
提前做准备?不出意外的话,今明2年起,房价可能出现一个转折

提前做准备?不出意外的话,今明2年起,房价可能出现一个转折

蜉蝣说
2024-12-04 16:23:34
从春晚“定海神针”到“原形毕露”,不说相声的岳云鹏,彻底变了

从春晚“定海神针”到“原形毕露”,不说相声的岳云鹏,彻底变了

白面书誏
2024-12-06 03:30:03
英媒:特朗普团队有“三种方案解决俄乌冲突”,包括冻结当前战线、设立非军事区、建立“自治区”

英媒:特朗普团队有“三种方案解决俄乌冲突”,包括冻结当前战线、设立非军事区、建立“自治区”

环球网资讯
2024-12-06 07:00:17
价格大跳水!下跌超80%

价格大跳水!下跌超80%

环球网资讯
2024-12-05 22:00:03
美国工程师:摸不透中国人,大力发展水力发电,却不知里面的危害

美国工程师:摸不透中国人,大力发展水力发电,却不知里面的危害

探秘历史
2024-12-06 13:25:03
71岁的巴西男子奇迹般中了约2.44亿彩票奖金,但在24天后突然死亡

71岁的巴西男子奇迹般中了约2.44亿彩票奖金,但在24天后突然死亡

随波荡漾的漂流瓶
2024-12-06 17:36:03
惊天对决!中美贸易摩擦升级,中国绝不妥协,火药味空前浓烈!

惊天对决!中美贸易摩擦升级,中国绝不妥协,火药味空前浓烈!

魏家东
2024-12-06 07:42:35
2万具尸体堆满哥伦比亚机场仓库!联合国调查震惊世界:或有多达20万具无名尸…

2万具尸体堆满哥伦比亚机场仓库!联合国调查震惊世界:或有多达20万具无名尸…

英国报姐
2024-12-06 20:14:49
深圳万人电子厂,工厂男女认识第一天,当晚就有好事发生

深圳万人电子厂,工厂男女认识第一天,当晚就有好事发生

南极以南
2024-12-06 20:44:03
拼多多想在越南卖便宜货遇挫! 越南商务部:这么便宜是真的吗?

拼多多想在越南卖便宜货遇挫! 越南商务部:这么便宜是真的吗?

橘色数码
2024-12-06 09:10:25
2024-12-07 07:31:00
金融界
金融界
投资者信赖的财经金融门户网站
4585592文章数 542635关注度
往期回顾 全部

房产要闻

聚力・向前|网易房产年末特别策划:2024房产大事记

头条要闻

韩议会将就尹锡悦弹劾案投票 执政党被指采取拖延战术

头条要闻

韩议会将就尹锡悦弹劾案投票 执政党被指采取拖延战术

体育要闻

9号再见!孙悦球衣正式退役

娱乐要闻

《情书》女主角去世 被发现倒在浴缸中

财经要闻

黄文政谈起点收入:不工作也应有收入?

科技要闻

这一次,多亏了日本?

汽车要闻

星途星纪元 ET增程四驱版于12月15日上市

态度原创

家居
旅游
教育
时尚
军事航空

家居要闻

百年之居 打造四世同堂宜居空间

旅游要闻

日媒:日决定放宽中国公民赴日签证部分发放条件

教育要闻

每天限号80?小升初又有学校动了!

被请进900平大house,太舒服不想走了!

军事要闻

叙利亚反对派武装攻入哈马市 首都大马士革命悬一线

无障碍浏览 进入关怀版