网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

观点直击   建发国际高溢价拿地后遗症

0
分享至

观点网 随着地产行业步入深度调整期,“难以确定全年销售目标”的建发国际也来到了2024年下半年。

面对复杂的内外部形势、市场环境等诸多不确定性元素,众多房企放慢了拿地的进度,选择以去库存为先。

但在上半年,建发系旗下建发国际依旧将去化与拿地“两手抓”,试图在流动的库存状态中寻找新的平衡。

8月26日下午,在2024年中期线上业绩会中,建发国际董事会主席赵呈闽、执行董事兼行政总裁林伟国、财务总监陈思楠等管理层出席了会议。

会上,林伟国仍旧没有为建发国际下半年销售目标给予一个明确的数据,但对于与其他房企相异的投资策略,他指出了集团中长期的行动方向。

“中长期看,我们会在各种资源上做好准备,等机会来的时候,就能够及时跟上。”这是他对建发国际持续拿地做出的解释。

高地价后遗症

2024年上半年,建发国际录得收入327.53亿元,归母净利润8.17亿元,同比增幅分别为34.5%、-36.4%。

业绩会上,建发国际指出归母利润同比大幅下跌主要由两个原因导致:其一是期内毛利润率同比下降至11.9%,其二是上半年结转项目的平均权益同比相应降低。

在部分存货的囤积下,建发国际过去几年高溢价拿地带来的影响虽迟但到。据介绍,在2024年上半年的结转项目中,94%结转项目为2020年至2021年期间拿下的项目,在计提资产减值下,毛利率都偏低。

此外,观点新媒体翻阅2010年至2024年半年报发现,近5年来建发国际毛利率水平持续呈现下跌态势,分别为25.9%、17.2%、16.4%、15.3%和11.9%,低于部分头部房企。

对比之下,在目前已发布2024年中期业绩报告的部分房企中,龙湖集团毛利率达20.6%,保利发展毛利率则为16%。

“处于12.0%左右,也属于比较正常、稳定的水平。”林伟国在业绩会上进一步解释,近几年建发国际的毛利率将基本维持在10%到15%之间,主要与市场房价的波动有关,但毛利率的浮动不会过大。

选择舍弃高毛利率,换来的是建发国际较为稳定的主业收入增长。期内,建发国际房地产开发分部收入约为310.11亿元,与上年同期比较增长36.4%,占集团期内总收入约94.7%。

具体到合同销售方面,截至2024年上半年,建发国际累计合同销售金额约508.7亿元,合同销售总建筑面积约245.9万平方米,与上年同期比较分别减少约31.9%及26.3%。

其中,建发国际重仓城市杭州销售金额达101.13亿元,销售总建筑面积23.5万平方米。其次则是北京和苏州,销售金额分别为41.77亿元和26.76亿元,销售总建筑面积分别为9.1万平方米和11.2万平方米。

去库存与偿债

截至2024年上半年,建发国际在国内共有334个项目,土地储备可供销售总建筑面积达1444.8万平方米,其中2022年及之后拿地的“新库存”占比77%,这一数据与2023年末基本持平。

由此看来,2022年之前“旧库存”附加的减值不断积压。建发国际管理层强调,将采取灵活的销售与经营策略,确保项目所在市场流速合理,争取有序、逐步清掉。

另外,期内建发国际开发中物业2772.26亿元,持作销售物业177.31亿元,相较2023年末的2547.16亿元和145.60亿元均有所增长。

继上半年销售金额与销售总建筑面积双降之后,在传统销售淡季7月和8月,建发国际也没有推出新盘,这意味着下半年冲击业绩的有效时间只剩4个月,库存去化面临一定的压力。

对此,管理层向相关投资者表示:“9月开始集团会新增一些供货,从销售端出发,尽量以维持市场占有率来开展销售工作,但目前还没有办法预期下半年销售情况会有很大的反转。”

然而,在地市下行的背景下,建发国际在上半年依旧坚持“该拿地的拿地”,聚焦于品牌基础较好的一二线城市以及福建省内供需关系较为均衡的城市。

2024年上半年,建发国际在上海、杭州、厦门、武汉和长沙等核心城市招拍挂拿地14个项目,总货值约586亿元。另外,还有4个项目是去年大股东或合作方参与拿地,于今年上半年完成股权收购转让,总货值约156亿元。以此计算,18个项目合计货值约742亿元。

林伟国对拿地积极持乐观的态度,他认为:“建发国际一直以来库存就比较小,进行补充库存能够保持一定的库存规模。”

至于后市,建发国际表示,下半年将优先考虑去化周期和风险,加强改善库存的流动性。

在债务方面,建发国际的资金和财务情况尚佳。截至2024年6月末,存量有息负债的平均融资成本约3.65%,较2023年末的3.75%继续下探10个BP,使融资成本保持在行业低位,为流动资金状况舒缓部分压力。

长期来看,建发国际的负债结构维持稳健。截至2024年6月底,集团净负债权益比为45.7%,相较去年末33.64%有所上涨;集团银行及手头现金共492.2亿元。

不过短期来看,由于本期内计息借款及来自间接控股公司的贷款增加,建发国际的负债比率增至约96.9%。另在借款总额中,约98.18亿元须于一年内偿还,约830.50亿元须于一年后、五年内偿还。

对于下半年的展望,建发国际以强去化与守库存双轨并行。在项目方面,注重选择投资回报周期短的项目;在城市选择方面,根据每个城市的容量以及集团在当地的竞争力和市占率,合理保持库存总量。

本文源自:观点网

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
王朔:凡是找你借钱的人,90%的都是看你老实本分,以为你好欺负

王朔:凡是找你借钱的人,90%的都是看你老实本分,以为你好欺负

清风拂心
2024-11-24 15:15:03
86岁琼瑶自杀原因曝光,陈德容认证,平鑫涛离婚时说的话,应验了

86岁琼瑶自杀原因曝光,陈德容认证,平鑫涛离婚时说的话,应验了

古希腊掌管松饼的神
2024-12-04 20:49:32
李易峰猛料!与男主播女朋友做运动,每次消费几十万带四五人回家

李易峰猛料!与男主播女朋友做运动,每次消费几十万带四五人回家

扒星人
2024-12-06 11:30:33
就算有钱也不生?2024年结婚人数雪崩,出生人口降至冰点

就算有钱也不生?2024年结婚人数雪崩,出生人口降至冰点

阿裤趣闻君
2024-12-06 17:23:19
卷到西班牙!一个华人老板的加入,让小镇五家超市每周营业时间暴涨118小时

卷到西班牙!一个华人老板的加入,让小镇五家超市每周营业时间暴涨118小时

回旋镖
2024-11-23 23:42:21
卖给谁都不准卖给中方!蒙古将最大铜矿卖给澳洲,还提出离谱条件

卖给谁都不准卖给中方!蒙古将最大铜矿卖给澳洲,还提出离谱条件

看世界的人
2024-12-04 21:16:41
毛主席向一军长问话:你为什么不来看我?政委抢答,十多天后被抓

毛主席向一军长问话:你为什么不来看我?政委抢答,十多天后被抓

江东浪流史
2024-12-07 08:00:03
为韦德迅速花光100万美元,巴特勒:报恩,多少都值得!

为韦德迅速花光100万美元,巴特勒:报恩,多少都值得!

美人茶话会
2024-12-07 07:55:06
彭斯谈川普对华真实态度,一句话惊得众人齐刷刷扭头!

彭斯谈川普对华真实态度,一句话惊得众人齐刷刷扭头!

星辰故事屋
2024-12-06 22:32:23
美国工程师:摸不透中国人,大力发展水力发电,却不知里面的危害

美国工程师:摸不透中国人,大力发展水力发电,却不知里面的危害

探秘历史
2024-12-06 13:25:03
向泽连斯基学学怎么对待小人

向泽连斯基学学怎么对待小人

凡事一定有办法13119
2024-11-07 09:06:16
谁走谁尴尬,鲍威尔谈快船队氛围:今年我们都以团队为重

谁走谁尴尬,鲍威尔谈快船队氛围:今年我们都以团队为重

懂球帝
2024-12-07 10:05:38
刺眼对比:罗马人口多于汉朝的核心原因

刺眼对比:罗马人口多于汉朝的核心原因

冷炮历史
2024-12-06 09:30:03
毛主席批阅文件,发现署名竟为“少将”,笑问:这是有多大委屈?

毛主席批阅文件,发现署名竟为“少将”,笑问:这是有多大委屈?

青史佐酒
2024-12-04 14:17:52
最低2℃!成都有雨、雪!新一波冷空气来了

最低2℃!成都有雨、雪!新一波冷空气来了

鲁中晨报
2024-12-06 20:33:18
汪顺在宁波大学做博士论文开题报告,论文与200米混合泳有关

汪顺在宁波大学做博士论文开题报告,论文与200米混合泳有关

懂球帝
2024-12-07 09:33:11
12.7随着湖人被绝杀,马刺惨败,勇士惨败森林狼NBA积分榜又乱了

12.7随着湖人被绝杀,马刺惨败,勇士惨败森林狼NBA积分榜又乱了

夏聊史
2024-12-07 13:42:50
多地要求医院开始过“紧日子”,就连医院都扛不住了?咋回事?

多地要求医院开始过“紧日子”,就连医院都扛不住了?咋回事?

眼光很亮
2024-12-05 12:57:03
不愧是山姆断货王,好吃到离谱!

不愧是山姆断货王,好吃到离谱!

背包旅行
2024-12-07 10:13:06
1809元/斤!树下捡到的宝贝,网上卖出天价!

1809元/斤!树下捡到的宝贝,网上卖出天价!

鲁中晨报
2024-12-05 17:29:07
2024-12-07 14:07:00
金融界
金融界
投资者信赖的财经金融门户网站
4591358文章数 542639关注度
往期回顾 全部

房产要闻

聚力・向前|网易房产年末特别策划:2024房产大事记

头条要闻

媒体:美防长取消访韩行程 证明美方对尹锡悦相当不满

头条要闻

媒体:美防长取消访韩行程 证明美方对尹锡悦相当不满

体育要闻

昔日“最强00后”,还能兑现天赋吗?

娱乐要闻

刚和好又来?李行亮又试图激怒麦琳

财经要闻

涉嫌骗贷2700亿 在英投资学生宿舍收租

科技要闻

OpenAI“强化微调”:CEO:今年最大惊喜

汽车要闻

银河星舰7 EM-i上市 先享价9.98-13.28万元

态度原创

家居
本地
数码
艺术
公开课

家居要闻

百年之居 打造四世同堂宜居空间

本地新闻

探黔地风情,于山水之间赏不败之花

数码要闻

号称专为苹果 ARM Mac 打造,BlueStacks Air 安卓手游模拟器公布

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

无障碍浏览 进入关怀版