网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

观点直击   建发国际高溢价拿地后遗症

0
分享至

观点网 随着地产行业步入深度调整期,“难以确定全年销售目标”的建发国际也来到了2024年下半年。

面对复杂的内外部形势、市场环境等诸多不确定性元素,众多房企放慢了拿地的进度,选择以去库存为先。

但在上半年,建发系旗下建发国际依旧将去化与拿地“两手抓”,试图在流动的库存状态中寻找新的平衡。

8月26日下午,在2024年中期线上业绩会中,建发国际董事会主席赵呈闽、执行董事兼行政总裁林伟国、财务总监陈思楠等管理层出席了会议。

会上,林伟国仍旧没有为建发国际下半年销售目标给予一个明确的数据,但对于与其他房企相异的投资策略,他指出了集团中长期的行动方向。

“中长期看,我们会在各种资源上做好准备,等机会来的时候,就能够及时跟上。”这是他对建发国际持续拿地做出的解释。

高地价后遗症

2024年上半年,建发国际录得收入327.53亿元,归母净利润8.17亿元,同比增幅分别为34.5%、-36.4%。

业绩会上,建发国际指出归母利润同比大幅下跌主要由两个原因导致:其一是期内毛利润率同比下降至11.9%,其二是上半年结转项目的平均权益同比相应降低。

在部分存货的囤积下,建发国际过去几年高溢价拿地带来的影响虽迟但到。据介绍,在2024年上半年的结转项目中,94%结转项目为2020年至2021年期间拿下的项目,在计提资产减值下,毛利率都偏低。

此外,观点新媒体翻阅2010年至2024年半年报发现,近5年来建发国际毛利率水平持续呈现下跌态势,分别为25.9%、17.2%、16.4%、15.3%和11.9%,低于部分头部房企。

对比之下,在目前已发布2024年中期业绩报告的部分房企中,龙湖集团毛利率达20.6%,保利发展毛利率则为16%。

“处于12.0%左右,也属于比较正常、稳定的水平。”林伟国在业绩会上进一步解释,近几年建发国际的毛利率将基本维持在10%到15%之间,主要与市场房价的波动有关,但毛利率的浮动不会过大。

选择舍弃高毛利率,换来的是建发国际较为稳定的主业收入增长。期内,建发国际房地产开发分部收入约为310.11亿元,与上年同期比较增长36.4%,占集团期内总收入约94.7%。

具体到合同销售方面,截至2024年上半年,建发国际累计合同销售金额约508.7亿元,合同销售总建筑面积约245.9万平方米,与上年同期比较分别减少约31.9%及26.3%。

其中,建发国际重仓城市杭州销售金额达101.13亿元,销售总建筑面积23.5万平方米。其次则是北京和苏州,销售金额分别为41.77亿元和26.76亿元,销售总建筑面积分别为9.1万平方米和11.2万平方米。

去库存与偿债

截至2024年上半年,建发国际在国内共有334个项目,土地储备可供销售总建筑面积达1444.8万平方米,其中2022年及之后拿地的“新库存”占比77%,这一数据与2023年末基本持平。

由此看来,2022年之前“旧库存”附加的减值不断积压。建发国际管理层强调,将采取灵活的销售与经营策略,确保项目所在市场流速合理,争取有序、逐步清掉。

另外,期内建发国际开发中物业2772.26亿元,持作销售物业177.31亿元,相较2023年末的2547.16亿元和145.60亿元均有所增长。

继上半年销售金额与销售总建筑面积双降之后,在传统销售淡季7月和8月,建发国际也没有推出新盘,这意味着下半年冲击业绩的有效时间只剩4个月,库存去化面临一定的压力。

对此,管理层向相关投资者表示:“9月开始集团会新增一些供货,从销售端出发,尽量以维持市场占有率来开展销售工作,但目前还没有办法预期下半年销售情况会有很大的反转。”

然而,在地市下行的背景下,建发国际在上半年依旧坚持“该拿地的拿地”,聚焦于品牌基础较好的一二线城市以及福建省内供需关系较为均衡的城市。

2024年上半年,建发国际在上海、杭州、厦门、武汉和长沙等核心城市招拍挂拿地14个项目,总货值约586亿元。另外,还有4个项目是去年大股东或合作方参与拿地,于今年上半年完成股权收购转让,总货值约156亿元。以此计算,18个项目合计货值约742亿元。

林伟国对拿地积极持乐观的态度,他认为:“建发国际一直以来库存就比较小,进行补充库存能够保持一定的库存规模。”

至于后市,建发国际表示,下半年将优先考虑去化周期和风险,加强改善库存的流动性。

在债务方面,建发国际的资金和财务情况尚佳。截至2024年6月末,存量有息负债的平均融资成本约3.65%,较2023年末的3.75%继续下探10个BP,使融资成本保持在行业低位,为流动资金状况舒缓部分压力。

长期来看,建发国际的负债结构维持稳健。截至2024年6月底,集团净负债权益比为45.7%,相较去年末33.64%有所上涨;集团银行及手头现金共492.2亿元。

不过短期来看,由于本期内计息借款及来自间接控股公司的贷款增加,建发国际的负债比率增至约96.9%。另在借款总额中,约98.18亿元须于一年内偿还,约830.50亿元须于一年后、五年内偿还。

对于下半年的展望,建发国际以强去化与守库存双轨并行。在项目方面,注重选择投资回报周期短的项目;在城市选择方面,根据每个城市的容量以及集团在当地的竞争力和市占率,合理保持库存总量。

本文源自:观点网

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
有没有哪位演员平时演惯了正派,突然演一次反派把大家惊艳到了的

有没有哪位演员平时演惯了正派,突然演一次反派把大家惊艳到了的

美食阿鳕
2024-12-05 10:16:42
终结主场9连胜!快船狂输森林狼28分 哈登10中1两创赛季最差

终结主场9连胜!快船狂输森林狼28分 哈登10中1两创赛季最差

醉卧浮生
2024-12-05 13:43:18
浙江老太太去医院看病,不料医生是她去西北当知青时留下的孩子

浙江老太太去医院看病,不料医生是她去西北当知青时留下的孩子

红豆讲堂
2024-11-16 09:20:03
原来衣服是透明的,难怪女明星们不怕衣服掉下去,离远了还真看不出来啊!

原来衣服是透明的,难怪女明星们不怕衣服掉下去,离远了还真看不出来啊!

新浪财经
2024-11-04 22:06:08
太狠了!网传重庆一高端小区倡议暂缴物业费,要求按1元左右执行

太狠了!网传重庆一高端小区倡议暂缴物业费,要求按1元左右执行

火山诗话
2024-12-04 12:32:00
黄坤明、王伟中赶赴深江铁路施工坍塌现场调度指导救援处置工作

黄坤明、王伟中赶赴深江铁路施工坍塌现场调度指导救援处置工作

政知新媒体
2024-12-05 12:28:19
性张力拉满,Netflix这部尺度新剧太上瘾了

性张力拉满,Netflix这部尺度新剧太上瘾了

天天美剧吧
2024-12-04 20:12:02
台湾妹子真大胆,穿“三块布”就敢去时装周,这身材不辣眼吗?

台湾妹子真大胆,穿“三块布”就敢去时装周,这身材不辣眼吗?

打麻将的仔
2024-12-04 08:19:09
某大厂女实习生自曝:计划以公司领导作为恋爱目标,半年内怀孕躺平步入家庭

某大厂女实习生自曝:计划以公司领导作为恋爱目标,半年内怀孕躺平步入家庭

可达鸭面面观
2024-12-04 19:26:21
演员刘桂娟多地演出取消!要步金星后尘?至今不对错误行为致歉

演员刘桂娟多地演出取消!要步金星后尘?至今不对错误行为致歉

晓徙历史
2024-12-05 09:32:09
快讯!伊朗一飞机坠毁

快讯!伊朗一飞机坠毁

鲁中晨报
2024-12-05 07:33:10
琼瑶5亿豪宅可园被拆除,全家福曝光,两个孙女皆是古典气质美女

琼瑶5亿豪宅可园被拆除,全家福曝光,两个孙女皆是古典气质美女

阿刁Adiao
2024-12-05 08:59:51
深圳一男子买80元彩票中2.25亿已领奖,缴税4500万,网民为啥不信

深圳一男子买80元彩票中2.25亿已领奖,缴税4500万,网民为啥不信

小人物看尽人间百态
2024-12-04 13:47:32
韩国人民,成功制止了领导人发疯

韩国人民,成功制止了领导人发疯

黑噪音
2024-12-05 03:17:39
黄子韬结婚,状态像极了村里40岁没谈过恋爱的大爷,压力给到鹿晗

黄子韬结婚,状态像极了村里40岁没谈过恋爱的大爷,压力给到鹿晗

阿凫爱吐槽
2024-12-03 09:42:53
网友:赵薇,真落魄了!用的手机是苹果13pro max,真没钱了吧?

网友:赵薇,真落魄了!用的手机是苹果13pro max,真没钱了吧?

火山诗话
2024-12-04 20:57:18
江苏昆山一公园长椅被焊上钢管,为了面子把穷人逼得无路可走

江苏昆山一公园长椅被焊上钢管,为了面子把穷人逼得无路可走

Mr王的饭后茶
2024-12-04 23:06:53
湖人高层掀桌子了,不仅是因为41分惨败于热火,更是因为这几点!

湖人高层掀桌子了,不仅是因为41分惨败于热火,更是因为这几点!

田先生篮球
2024-12-05 12:09:20
混团世界杯:梁靖剃光头,孙颖莎再立功,国乒领跑,日韩紧追其后

混团世界杯:梁靖剃光头,孙颖莎再立功,国乒领跑,日韩紧追其后

知轩体育
2024-12-04 21:40:08
琼瑶自杀内幕:3日中午和儿子吃饭让儿媳4日去找她,死因曝光

琼瑶自杀内幕:3日中午和儿子吃饭让儿媳4日去找她,死因曝光

开开森森
2024-12-05 08:17:18
2024-12-05 14:39:00
金融界
金融界
投资者信赖的财经金融门户网站
4540202文章数 542619关注度
往期回顾 全部

房产要闻

4.61亿!天价成交背后,看「侨鑫现象」再定义“最好的房子”

头条要闻

韩国陷入巨大政治动荡 外媒赖上中国:中国崛起导致的

头条要闻

韩国陷入巨大政治动荡 外媒赖上中国:中国崛起导致的

体育要闻

姆巴佩道歉:为失利负全责 丢点是巨大错误

娱乐要闻

琼瑶尸检结果:一氧化碳中毒窒息而亡

财经要闻

代表青春的人人网,怎么“又”凉了?

科技要闻

美国加大制裁之时 中国半导体出口破万亿

汽车要闻

表现够全能 柴油版二代哈弗H9或许更适合家用

态度原创

艺术
房产
健康
亲子
手机

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

房产要闻

4.61亿!天价成交背后,看「侨鑫现象」再定义“最好的房子”

花18万治疗阿尔茨海默病,值不值?

亲子要闻

爸爸出现妈妈消失,妈妈出现爸爸消失,学校却还是周三,这是为何

手机要闻

一加Ace 5系列核心参数曝光,挑战一个行业之最

无障碍浏览 进入关怀版