网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

观点直击   建发国际高溢价拿地后遗症

0
分享至

观点网 随着地产行业步入深度调整期,“难以确定全年销售目标”的建发国际也来到了2024年下半年。

面对复杂的内外部形势、市场环境等诸多不确定性元素,众多房企放慢了拿地的进度,选择以去库存为先。

但在上半年,建发系旗下建发国际依旧将去化与拿地“两手抓”,试图在流动的库存状态中寻找新的平衡。

8月26日下午,在2024年中期线上业绩会中,建发国际董事会主席赵呈闽、执行董事兼行政总裁林伟国、财务总监陈思楠等管理层出席了会议。

会上,林伟国仍旧没有为建发国际下半年销售目标给予一个明确的数据,但对于与其他房企相异的投资策略,他指出了集团中长期的行动方向。

“中长期看,我们会在各种资源上做好准备,等机会来的时候,就能够及时跟上。”这是他对建发国际持续拿地做出的解释。

高地价后遗症

2024年上半年,建发国际录得收入327.53亿元,归母净利润8.17亿元,同比增幅分别为34.5%、-36.4%。

业绩会上,建发国际指出归母利润同比大幅下跌主要由两个原因导致:其一是期内毛利润率同比下降至11.9%,其二是上半年结转项目的平均权益同比相应降低。

在部分存货的囤积下,建发国际过去几年高溢价拿地带来的影响虽迟但到。据介绍,在2024年上半年的结转项目中,94%结转项目为2020年至2021年期间拿下的项目,在计提资产减值下,毛利率都偏低。

此外,观点新媒体翻阅2010年至2024年半年报发现,近5年来建发国际毛利率水平持续呈现下跌态势,分别为25.9%、17.2%、16.4%、15.3%和11.9%,低于部分头部房企。

对比之下,在目前已发布2024年中期业绩报告的部分房企中,龙湖集团毛利率达20.6%,保利发展毛利率则为16%。

“处于12.0%左右,也属于比较正常、稳定的水平。”林伟国在业绩会上进一步解释,近几年建发国际的毛利率将基本维持在10%到15%之间,主要与市场房价的波动有关,但毛利率的浮动不会过大。

选择舍弃高毛利率,换来的是建发国际较为稳定的主业收入增长。期内,建发国际房地产开发分部收入约为310.11亿元,与上年同期比较增长36.4%,占集团期内总收入约94.7%。

具体到合同销售方面,截至2024年上半年,建发国际累计合同销售金额约508.7亿元,合同销售总建筑面积约245.9万平方米,与上年同期比较分别减少约31.9%及26.3%。

其中,建发国际重仓城市杭州销售金额达101.13亿元,销售总建筑面积23.5万平方米。其次则是北京和苏州,销售金额分别为41.77亿元和26.76亿元,销售总建筑面积分别为9.1万平方米和11.2万平方米。

去库存与偿债

截至2024年上半年,建发国际在国内共有334个项目,土地储备可供销售总建筑面积达1444.8万平方米,其中2022年及之后拿地的“新库存”占比77%,这一数据与2023年末基本持平。

由此看来,2022年之前“旧库存”附加的减值不断积压。建发国际管理层强调,将采取灵活的销售与经营策略,确保项目所在市场流速合理,争取有序、逐步清掉。

另外,期内建发国际开发中物业2772.26亿元,持作销售物业177.31亿元,相较2023年末的2547.16亿元和145.60亿元均有所增长。

继上半年销售金额与销售总建筑面积双降之后,在传统销售淡季7月和8月,建发国际也没有推出新盘,这意味着下半年冲击业绩的有效时间只剩4个月,库存去化面临一定的压力。

对此,管理层向相关投资者表示:“9月开始集团会新增一些供货,从销售端出发,尽量以维持市场占有率来开展销售工作,但目前还没有办法预期下半年销售情况会有很大的反转。”

然而,在地市下行的背景下,建发国际在上半年依旧坚持“该拿地的拿地”,聚焦于品牌基础较好的一二线城市以及福建省内供需关系较为均衡的城市。

2024年上半年,建发国际在上海、杭州、厦门、武汉和长沙等核心城市招拍挂拿地14个项目,总货值约586亿元。另外,还有4个项目是去年大股东或合作方参与拿地,于今年上半年完成股权收购转让,总货值约156亿元。以此计算,18个项目合计货值约742亿元。

林伟国对拿地积极持乐观的态度,他认为:“建发国际一直以来库存就比较小,进行补充库存能够保持一定的库存规模。”

至于后市,建发国际表示,下半年将优先考虑去化周期和风险,加强改善库存的流动性。

在债务方面,建发国际的资金和财务情况尚佳。截至2024年6月末,存量有息负债的平均融资成本约3.65%,较2023年末的3.75%继续下探10个BP,使融资成本保持在行业低位,为流动资金状况舒缓部分压力。

长期来看,建发国际的负债结构维持稳健。截至2024年6月底,集团净负债权益比为45.7%,相较去年末33.64%有所上涨;集团银行及手头现金共492.2亿元。

不过短期来看,由于本期内计息借款及来自间接控股公司的贷款增加,建发国际的负债比率增至约96.9%。另在借款总额中,约98.18亿元须于一年内偿还,约830.50亿元须于一年后、五年内偿还。

对于下半年的展望,建发国际以强去化与守库存双轨并行。在项目方面,注重选择投资回报周期短的项目;在城市选择方面,根据每个城市的容量以及集团在当地的竞争力和市占率,合理保持库存总量。

本文源自:观点网

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
杜汶泽晒田蕊妮裸背照,感慨治疗过程太曲折,网友:咎由自取

杜汶泽晒田蕊妮裸背照,感慨治疗过程太曲折,网友:咎由自取

南城无双
2024-12-10 01:29:39
曾经风靡一时的必胜客,为何现在没人吃了?6个原因“赶走”顾客

曾经风靡一时的必胜客,为何现在没人吃了?6个原因“赶走”顾客

老埘谈历史
2024-11-27 11:26:44
废掉一个退休老人的,不是跳广场舞、打麻将、串门,而是这两件事

废掉一个退休老人的,不是跳广场舞、打麻将、串门,而是这两件事

美食阿鳕
2024-12-10 15:17:05
大家满意蒋万安吗?台北市长最新民调出炉

大家满意蒋万安吗?台北市长最新民调出炉

金瓯一统
2024-12-10 14:03:34
突发!尹锡悦逮捕案通过,立即实施,罪名曝光内乱责任人

突发!尹锡悦逮捕案通过,立即实施,罪名曝光内乱责任人

沧海一书客
2024-12-10 15:31:41
亲俄果然是骗局!朝鲜突然收到爆炸性消息!特朗普做出重要决定

亲俄果然是骗局!朝鲜突然收到爆炸性消息!特朗普做出重要决定

惊觉惯例
2024-12-10 18:12:40
不吹不黑,日本冲锋衣“四大天王”,确实比国产凯乐石性价比高!

不吹不黑,日本冲锋衣“四大天王”,确实比国产凯乐石性价比高!

小熊侃史
2024-12-09 07:15:05
72岁大妈对98岁老父亲哭诉道:爸,你再不死,我就要被你折磨死了

72岁大妈对98岁老父亲哭诉道:爸,你再不死,我就要被你折磨死了

热心柚子姐姐
2024-12-09 18:34:08
外交部:中方将坚定维护国家主权和领土完整

外交部:中方将坚定维护国家主权和领土完整

新京报
2024-12-09 18:00:04
网传上海很多老板注销公司:上海社保最低基数飙至7300,小老板无法负担

网传上海很多老板注销公司:上海社保最低基数飙至7300,小老板无法负担

互联网大观
2024-12-09 10:36:50
政治局会议为何造成高开低走?A股大盘绝不会复制国庆节后走势!

政治局会议为何造成高开低走?A股大盘绝不会复制国庆节后走势!

阿伧说事
2024-12-10 16:51:11
外国经济学家发现:中国在准备一件大事,和美国掀桌前的准备

外国经济学家发现:中国在准备一件大事,和美国掀桌前的准备

历史看阿敞
2024-12-10 14:13:22
阿泰:奥本山事件后只有乔丹联系了我 他说会帮我但斯特恩很决绝

阿泰:奥本山事件后只有乔丹联系了我 他说会帮我但斯特恩很决绝

直播吧
2024-12-10 12:41:13
以军正式入侵,叙利亚反对派若对内凶狠、对外怂包,就干不了几天

以军正式入侵,叙利亚反对派若对内凶狠、对外怂包,就干不了几天

千里持剑
2024-12-09 11:02:34
11日NBA杯赛前瞻:谁能率先晋级四强?ESPN看好雄鹿雷霆

11日NBA杯赛前瞻:谁能率先晋级四强?ESPN看好雄鹿雷霆

罗说NBA
2024-12-10 15:37:39
歼35刚公开就成过气网红?疑似歼轰26被曝光,或是航母杀手

歼35刚公开就成过气网红?疑似歼轰26被曝光,或是航母杀手

科技解析站
2024-12-10 19:47:14
情人之间,关系走不下去了,大多会有以下三个征兆

情人之间,关系走不下去了,大多会有以下三个征兆

叶飞飞情感屋
2024-12-10 20:12:11
还剩45天,拜登作最后一搏,美包机直飞北京,中方答应美国4件事

还剩45天,拜登作最后一搏,美包机直飞北京,中方答应美国4件事

通文知史
2024-12-09 12:20:03
张一山新片口碑崩塌,上映首日,票房仅4972元!观众评价一针见血

张一山新片口碑崩塌,上映首日,票房仅4972元!观众评价一针见血

靠谱电影君
2024-12-10 19:22:49
母女霸座威胁乘警后续:警方介入,身份被扒,疑是惯犯,评论炸锅

母女霸座威胁乘警后续:警方介入,身份被扒,疑是惯犯,评论炸锅

阿伧说事
2024-12-10 17:48:45
2024-12-10 21:55:00
金融界
金融界
投资者信赖的财经金融门户网站
4649838文章数 542682关注度
往期回顾 全部

房产要闻

秀英港搬迁,最新消息传出!海口湾业主,集体沸腾了!

头条要闻

男子自称按摩被警方诱供认定嫖娼:对我工作影响很大

头条要闻

男子自称按摩被警方诱供认定嫖娼:对我工作影响很大

体育要闻

29年后,殷铁生又赢了徐根宝

娱乐要闻

表面是艺人,实际是阔少爷的7位男星

财经要闻

蒸发3000亿,智飞生物遇“劫”

科技要闻

最高罚款超50亿美元 中国为何对英伟达动手

汽车要闻

小米YU7明年6/7月就上 价格30万级配双电机四驱

态度原创

艺术
旅游
亲子
教育
公开课

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

旅游要闻

张家界天门山迎今冬首场雾凇 部分游道关闭

亲子要闻

有时候妈妈带娃 看来也是活着就好啊

教育要闻

2023年新高考数学2卷第四题,这道题你做对了吗?

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

无障碍浏览 进入关怀版