房地产被疯狂抄底，释放了什么关键信号？

　　这年头儿还在买入房地产的都谁？

　　我总结了一下，大致分三派：不差钱的、胆儿肥的和两者兼而有之的。

　　别看这俩月楼市表现不咋给力，好些老百姓还在那儿“你不买，我不买，明天还能降二百”，但险资进场抄底却越来越大胆！

　　8月13日晚间，万科公告称：与中信金石基金管理有限公司和中信证券投资有限公司及泰康人寿签署合作协议，共同设立“中信万科消费基础设施Pre-REIT基金”，投资万科旗下的深圳龙岗万科广场、北京旧宫万科广场两个项目。

　　万科、中信、泰康三家合作，分别代表了地产巨头、券商大佬和保险翘楚手拉手，开启了一段蜜月期。

　　这事儿不能说开天辟地，最起码也是少之又少…

　　在翻了一些资料后才发现：险资抄底房地产市场的步伐早有明显加速迹象！

　　今年1-6月，包括平安人寿、中国人寿集团、阳光人寿、众安在线在内的多家保险公司宣布：

　　出资购买十余个位于一线城市或省会城市的商业办公楼宇、产业园区、大型shopping mall及物流仓储等经营性不动产。

　　投资方式包括但不限于物权投资、股权投资、债券计划等等，只有你想不到，没有险资大佬做不到，且多个项目目前已进入实际出资阶段。

　　跟大家分享几个2024年以来险资增持经营性物业的案例，大伙儿感受一下——

　　8月15日，平安人寿宣布新增出资0.05亿人民币投资上海的东方万国、弘源科创以及北京的弘源国际、弘源新时代等四个产业园区；

　　6月7日，中国人寿出资31亿人民币拿到远洋集团北京颐堤港二期49.985%股权，目前仍在建设阶段，预计2025年至2026年完工；

　　5月31日，合肥万达广场的全资股东已由万达商管变更为联商壹号，股权穿透显示联商壹号的大老板是阳光人寿；

　　4月30日，众安在线财产保险股份有限公司发布公告，以14.37亿人民币收购上海外滩中央商务区的物业；

　　4月9日，长城人寿以10.2亿人民币购入经过地产基金改造增值的北京办公物业新街高和；

　　1月31日，友邦人寿以24亿人民币总对价收购了北京朝阳区CBD的凯德·星贸控股权；

　　就这还只是不完全统计，要夯不啷当全写进来，咱这篇稿子得奔10000字朝上！

　　如果从2023年算起，到现在已经累计有10多家险企密集出手投向至少26个不动产项目，预计投资金额超过490亿元。

　　如果把时间轴拉得再长一些，你会发现，险资入手房地产，打从2006年就开始试水了。

　　如果说之前还都是小打小闹，没咋成气候，那2021年下半年起，房地产行业面临一些流动性困难后，险资入场多多少少就有点赵子龙七进七出长坂坡的意思了…

　　最大的显眼包当属中国平安，人家先后投资华夏幸福、碧桂园、融创、旭辉这些名字里就长满故事的房企，“中国地主No.1”的雅号，舍平安其谁哉？

　　然而，今夕是何年？

　　许多一二线城市的产业园区、物流园区、写字楼、商业综合体当前都在面临考验，要么重组、要么摆烂、要么满世界找接盘侠！

　　可偏偏就在商业地产不怎么被看好的时候，险资加速抄底，保险大佬们到底咋想的？

　　个人认为，逃不开以下两点核心因素：

　　首先，当前许多核心城市的商业地产价格确实已经调整到位。

　　这一点，我们从近期商业地产的销售、开工、供求关系以及租金收益等方面便可一目了然！

　　2024年1-6月，商业地产的整体销售额同比降幅都干到了两位数百分点附近：

　　商业综合体用房销售额同比下降9.7%，写字楼销售额同比下降9.0%。

　　如果是跟口罩前巅峰时期的2018、2019年相比，那都直接整腰斩了！

　　2024年上半年，商业营业用房开发投资完成额3611.49亿，新开工面积2381.41万㎡，同比分别下降13.2%和29.3%。

　　其中，写字楼新开工面积更是只有963.98万㎡，同比下滑28.7%。

　　总体来看，商业地产新开工面积降幅确实在扩大，未来几年不排除保持这样的态势。

　　但你从另一个角度想：商业类地产的增量供应持续卡在低位，又何尝不是为日后的商业地产去库存蓄积能量呢？

　　缩减增量供应助力去库存，这与住宅地产去库存的套路何其相似！

　　今年第二季度，全国重点城市、重点商圈写字楼租金环比下跌0.29%，上半年已累计下跌0.76%。

　　写字楼市场已经明显到了筑底阶段。

　　而当前核心城市的商业地产市场仍处于买方定价阶段，这就意味着险资在此时入场，既有利于提前布局、抢占先机，又有足够可观的讨价还价余地。

　　其次，在当前闹“资产荒”的大环境下，优质商业地产的长线价值正在显现。

　　尤其是在利率中枢不断走低的时间节点上，许多投资标的物的回报率都已经砸穿了险资的心理防线。

　　最常见的情况是，中长线收益率没见上去，但投资标的物的兑付风险先上来了。

　　而险资这个老六——它天生具有体量大、周期长、追求稳定收益的特点。

　　再看商业不动产所需的投资金额，也是无外乎三点：资金需求量大、回报周期长、抗经济波动能力强。

　　你瞅瞅这哥俩儿，起根儿上就整尿一个壶里去了！

　　更确切地讲，自打以基础设施为代表的不动产资产被纳入保险资金投资标的起，商业不动产就已成为保险资金的一项重要投资去向。

　　尽管最近这三年，北上广深以及部分核心强二线城市的经营性商业地产在价格端和收益端有所走弱，呈现出疑似“戴某斯双杀”；

　　但长线来看，待外部压力与内部债务得到改善后，产业链、供应链依旧会重新展现韧性，并一举扭转过去三年的超跌局面。

　　核心城市商业地产的长线价值，届时一定会刷新人们的认知。

　　毕竟，低估值、高股息的“蓝筹股”神马的，险资是最爱不释手了…

　　值得注意的是，与国际保险机构相比，我国险资不动产投资占比仍然较低。

　　当前险资投资型不动产配置的金额虽达万亿级规模，但总占比不超过4.5%。

　　国际同业平均水平在10%左右，如此来看，险资投资不动产在我们国家还有不小的成长空间。

　　稳字当头的险资，重点加仓商业地产，看似与住宅地产关联有限，但这一系列操作确实为住宅市场释放了两重信号——

　　第一，产业端、就业端的全面修复已经提上日程。

　　商业地产的价值预期和回报预期，取决于产业端、就业端的表现。

　　而从近月以来的宏观经济走势来看，稳增长政策持续发力、市场内生动能缓慢企稳是当下的基本格局。

　　最典型的证据在于规上工业增加值与服务业增加值的表现确实呈现更为明显的边际修复——

　　全国1-6月份，全国规上工业增加值同比增长6.0%，7月份全国规上工业增加值同比增长了5.1%，重点行业领域生产段扩张态势明显。

　　上半年，服务业增加值同比增长4.6%，信息传输、软件和信息技术服务业、租赁和商务服务业、交通运输、仓储和邮政业、住宿和餐饮业、批发和零售业增加值呈现出5.7%-11.9%不等的增长态势。

　　这一切，当然被稳字当头、追求长线回报的险资看在眼里，否则它们怎么会有加码核心城市商业地产的底气？

　　第二，核心城市的住宅类地产价值必将加速回归。

　　从操作层面来看，险资加码意味着它们笃定相关地产价值已事实上完成长线筑底。

　　如若投资标的继续嗷嗷猛跌，对于险资背后的市场主体而言，冲击力必将是颠覆性的。

　　显然，没人能付得起这个责任。

　　伴随险资加码押注而来的，一定是做多核心城市、核心商圈。

　　而这种一二线城市的单边修复，注定会扩大大小城市之间的行业利润剪刀差与增量就业剪刀差，从而加速人口的头部集聚态势。

　　这样一来，相应核心城市的住宅地产，无论是销售端还是租赁端也都注定会呈现出水涨船高。

　　至于这些年核心城市住宅地产超跌的那部分，也很有可能随着产业端、就业端的深度修复而重新价值回归。

　　这并非神话，而是正在发生的历史——

　　北上广深7月份二手住宅成交量纷纷重回近2-3年以来的高位。

　　5.17新政的影响确实不容小觑，但从根本上说，四大一线城市的带头修复，其底层逻辑依旧没逃出“你大爷终究是你大爷”的循环定律。