【贷款·专栏】澳洲降息趋势逐渐显现，如何利用贷款来增加收益？

新西兰提前降息的利好消息发布，预示着澳大利亚贷款利率下调的可能性日益增加。这一举措有望推动整体市场复苏与增长，减轻抵押贷款持有者的负担，并激励更多购房者进入房地产市场。

贷款·年限

在澳大利亚，大多数银行和非银行机构的贷款期限通常长为30年。然而，有些客户希望缩短贷款期限以减少利息支出，但这样可能带来一系列问题:

01月供增加

例如贷款70万，利率为6.1%，如果贷款期限为30年，每年还款额为$50,904；缩短至25年，每年还款则增加至$60,660，相差$9,756。贷款额越大，每月还款金额增加更多，进而加大现金流压力。

02房产居住的时长和变化

随着生活变化，例如工资增长或家庭成员增加，我们对房屋的使用需求也可能改变。未来几年，我们可能需要出售房屋以换取更大的住宅，或购买新的投资房。在这种情况下，提前还款或转贷到更合适的产品可能成为必要选择。相比之下，选择30年贷款期限能显著降低月供压力。

03导致借贷能力变少

在收入相同的情况下，20年期贷款的可贷额度通常低于30年期贷款。延长贷款期限可以提高贷款额度，从而增大自己的选择空间。

如何正确加快还款速度呢？本息同还减少偿还利息↓↓↓

在澳大利亚，本息同还（P&I）贷款意味着每月还款不仅包括支付利息，还包括偿还部分本金。

随着在贷款期限内每次支付低还款额，本金贷款余额会减少，因此随着时间推移支付的利息也逐渐减少。这也解释了为何在还款的初期大部分款项用于支付利息。

通常情况下，要实现利息和本金各占一半的还款比例，需要大约二十年的时间。如果客户希望加快偿还本金的速度，推荐选择带有对冲账户功能的产品，通过将资金存入对冲账户来实现这一目标。

举例来说，假设贷款额为40万澳元，如果在对冲账户中存入不少于40万澳元，这笔资金将抵消相应房贷的利息；如果在对冲账户中存入20万澳元，这20万澳元存款将抵消贷款账户中40万澳元的利息，从而只需偿还剩余的20万澳元贷款利息。

因此，对冲账户的作用在于加快本金偿还速度，从而减少客户支付的利息金额。

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