绿城的选择

每一次选择，都是开启未来的钥匙。

多年前，绿城选择用产品品质和客户满意度两把钥匙，在房产行业，一步一步，刻下属于自己的印记；

两年前，绿城提出开发节奏要向南方种水稻一样“一年两熟”，选择兼顾品质与速度，助推2023年行业排名提升至第3位；

一年前的8月，绿城中国董事会主席张亚东在此前提出的“四个分化”基础上，进一步总结出“四个变化”，即：发展阶段、供求关系、市场结构和房屋功能需求，为2024年的平稳发展铺路。

作为中国房评报道一直观察的企业，绿城始终坚韧如松，用产品扎根，选择在合适的时间施肥、灌溉，奋力向上生长。

今年，绿城也没让人失望。

8月26日，绿城中国召开2024年中期业绩发布会：营业收入695.62亿元，同比增长22.1%；股东应占核心净利润约49.49亿元，较去年同期增长27.5%；股东应占利润20.45亿元，同比下降19.6%。

业绩发布会现场

克而瑞数据显示，今年1-6月百强房企销售额同比降低39.5%。行业整体销售规模大幅下降，超6成房企利润为亏损状态，绿城能够在如此环境下保持增收，殊为不易。

以上半年为样本，拆解其一路保持稳健的密码，房小评认为，是做对了三个“选择”。

选择安全

对于房企来说，债务暴雷是比亏损更可怕的事：信誉受损、融资贷款受阻、现金断流、买房人信任崩解、销售不畅，陷入死循环。

因此，绿城，选择了安全做为底线，积极优化债务结构，确保企业健康持续发展。半年报显示，截至6月30日，绿城总借贷1483.14亿元，净负债731.81亿元，净资产负债率为67.2%。总借贷加权平均利息成本降至4.0%的低位，一年内到期债务占比仅为23.8%，处于行业低位。

目前绿城银行存款及现金约751亿元，创下历史新高，重要的是，这751亿元的货币资金，是一年内到期借款余额的2.1倍，远超安全线。

凭借着稳健的经营表现及精准的现金流管理能力，绿城获得金融机构青睐：上半年境内债券市场成功发行总计51.34亿元，其中包括40亿元三年期中期票据和11.34亿元一年期供应链ABN；此外，绿城集团还完成8.17亿美元的境外融资置换，已基本完成2024年到期境外债务置换，并提前完成2025年到期的3亿美元境外债务的置换。

整体看，绿城债务结构合理，现金流充沛，能够为其后续发展提供稳定支撑，安全系数+1+1再+1。

绿城上半年完成合同销售额约1265亿元，行业排名第三（克而瑞）。其中自投项目854亿元，权益销售额约608亿元，权益比71%，同比提升7个百分点；上半年首开项目去化率78%，销售回款率超103%，继续维持高位，自身造血能力强劲，能够有效支撑现金流及再投资，再度夯实安全底线。

选择产品

在行业高速增长的阶段，产品一度成为营销噱头，在实际落地交付中，“翻车”屡见不鲜。绿城自1995年成立至今，一直以“产品主义”为初心，至今仍然将产品品质视为绿城的“一号工程”，“客户满意度”作为“一号标准”。

这是绿城做对的第二个选择，也是最为关键的一环。

8月23日，住房和城乡建设部部长倪虹在国新办“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示：“从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还是有很大潜力和空间。”

绿城在提出“四个分化”之前，已经意识到，产品是无论何时都不能放弃的核心，而“好房子”，才是越走越宽的那条路。

绿城“好房子”体系

因此，绿城率先开始系统构建好房子“1+6+N”体系，并在2024上半年发布行业首个企业“好房子”标准，226项条款中，有189项标准严于国家及行业标准。

理论提升的同时，绿城对品质的升级也从未停止：注重系统深入的客户研究，重视产品在地性，为每个城市客群定制化打造好房子。上半年相继在南京、福州、义乌、苏州等地落地“月华系”“凤起系”“玫瑰园系”等引领型产品系，重塑当地改善豪宅新格局。

如福州的芝蘭月华，于福州老城核心地段打造建面约148-220㎡的精装大平层，建筑立面采用独特的摩登海派风情、270度无转角曲线全面屏设计，为福州楼市带来全新的美学体验。

此外，绿城不断推进“全维实景示范区”落地行动，让业主提前对家的概念更为清晰，推动行业产品升级。如台州凤起湖鸣、杭州锦海棠、南京金陵月华、北京晓月和风等，均起到了非常好的效果。

在北京晓月和风全维实景示范区中，埃及米黄、黄金麻、马达加斯加翡翠、巴西橄榄绿等来自世界各地的名贵石材，将现代法式风格带给大兴黄村，并在交付前对精装、公区等细节升级，让人惊艳。

上半年绿城项目交付6.5万户，交付面积约677万㎡，较合同平均提前73天，正是绿城这样不断的对产品精进和打磨，才让其在所进驻的16城中总体满意度第一，12座城市总体忠诚度第一。

可见，越是行业发展规模横向触顶之时，产品主义的纵深优势越为凸显。

选择聚焦

在安全与产品之外，土地代表着未来的盈利能力，也是至关重要的一环。

而今年上半年，全国房地产投资规模同比下降10%，优质地块热度下降。克而瑞数据显示，百强房企新增货值同比下降34%，TOP10房企拿地金额中位数同比下降约60%。谨慎、缺钱等多重因素下，成交规模收缩明显。

上半年，绿城新增土地储备项目15个，目前共有土地储备项目151个（含在建及待建），总建筑面积3193万㎡，其中地上权益可售面积为1372万㎡。在克而瑞2024年1-6月中国房企新增货值排行榜中，绿城中国以393亿位列第四。

这些土地中，79%的货值集中在一二线城市，北京、上海、杭州、西安等十大战略城市占比为55%，相对销售速度及盈利能力风险性较低。

在发布会上，绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰表示，绿城今年拿地的研判，从城市的视角转为项目的视角，没有好城市，只有好项目。比如北京、广州、深圳，绿城一宗也未出手，反而一线城市之外、经济较发达的核心二线城市及地区，绿城会覆盖并争取这些城市的机会。

上半年新增的15个项目，分别位于：杭州、宁波、嘉兴、苏州、合肥、天津、西安、福州，其核心二线城市占比达94%，预计可售货值达333亿元，盈收能力非常可观。

郭佳峰表示，这些城市的兑现情况非常理想，就是体量小一点，“点心吃不饱，但点心很好吃。”

今年7-8月，绿城更是先后将杭州临平区丰收湖、滨江区白马湖、上海徐汇、虹口区江湾镇等多宗优质宅地收入囊中，这些，都将未来1-2年绿城的重点盈利项目，前景可期。

在行业大 势下，绿城及时调整投资策略，每一宗都是谨慎研究，确保拿一成一的项目，这是第三个正确的选择。

绿城中国董事会主席张亚东发言

在2024年中业绩发布会上，绿城中国董事会主席张亚东表示，未来，面对新的挑战与机遇，绿城中国将以更精准的认知、更精益的管理、更精细的动作，推进公司全品质、高质量、可持续发展。

个人观点，仅供参考

请以具体的相关权威性文件为准

文章授权可转载