签订房屋买卖合同，注意这5点避免吃亏！

1.开发商是否五证齐全购置新房时，除了审查开发商的品牌、实力外，最重要的是开发商资质，只有集齐五证才能合法销售。五证包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。消费者在购房时要注意开发商是否公示了上述五证。五证未齐全的楼盘，可能存在烂尾、一房多卖和无法办证过户的风险。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

2.关注土地使用年限和房屋用途一般来说，住宅的土地使用权年限为70 年，商用土地为40年。期满后，住宅的建设用地使用权期限可自动续期，非住宅性质土地一般需再缴纳土地出让金。房屋的用途主要包括商业和住宅两种，目前很多开发商宣传的商住两用公寓，实则就是商业用途，土地使用权年限为40年。从多地政策看，商住两用公寓不能满足落户和入学需求。因此，通过购房需要落户和择校上学的购房者，入手此商住两用的房屋需谨慎。

3.甄别宣传广告和资料销售广告和宣传资料通常是购房者了解商品房信息的重要渠道。其属于向不特定人群发放的用以介绍商品房的文字图片信息，时常存在美化内容、隐瞒遗漏甚至是虚假不实的现象。此类销售广告和宣传资料为要约邀请，如未将广告宣传的内容订入合同，一般不能认定为合同内容。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

购房者要注意甄别商品房销售广告和宣传资料的内容，对于其中的说明和允诺，应留存相关证据，要求开发商将此承诺视为合同约定来履行。将开发商承诺赠送的阁楼、阳台、飘窗等，宣传的泳池、绿化、幼儿园等配套设施，尽量写入合同，以减少纠纷发生并巩固证据。在房屋交付之前，买受人可以通过样板房进行实地了解，相较宣传广告和资料更为直观和准确。所以，需要特别关注房屋的样板间与宣传资料、合同等材料信息是否一致。《商品房销售管理办法》第三十一条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

4.关注逾期办证的责任条款对于房屋买受人来说，如期获得不动产权证书很重要。尤其是存在刚需的购房群体，购房中已将规划期待作为签订房屋买卖的重要考虑因素。实践中，因土地抵押权未注销、工程发生诉讼被保全等原因，存在不少逾期办证的情形。买受人在订立合同时，应当特别关注商品房买卖合同及补充协议中关于逾期办证的违约责任条款，以及若开发商逾期办证，买受人是否有权解除商品房买卖合同及开发商逾期交付的具体责任情形。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。从该司法解释可知，因出卖人的原因导致不动产权证逾期办理的，应当承担违约责任。

5.收房质量问题维权收房阶段，购房者能够直观查验房屋是否符合合同约定，初步判断质量是否合格。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。如房屋存在多处漏雨、渗水、发霉等严重质量问题，严重影响正常使用的，购房者有权拒绝接收。若在收房后发现质量问题，在保修期内出卖人也应承担相应修复责任，支付修复的费用并赔偿购房者的损失。房屋主体结构不合格，属于影响房屋质量安全的严重问题。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。购房者可以因主体结构问题直接提出解除购房合同的请求。若房屋存在一般性质量缺陷或质量瑕疵，如局部漏水、门窗密封不严、地面高低不平等问题，未严重到影响居住使用的，开发商应在合理期限内进行修复并赔偿损失。此类问题因未“严重影响正常使用”且有修缮解决的可能，购房者一般无权以质量瑕疵为由拒收房屋，也不能直接要求解除房屋买卖合同。如果房屋存在的质量缺陷不影响正常生活，不需要进行修缮，但与合同约定不符或造成房屋价值的贬损，购房者可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷造成的房屋价值贬损的损失。