我所理解的房屋养老金政策

看了下官方公布的相关信息，结合自己的理解说几句，个人观点胡说八道，供大家看着玩吧。

结合官方的通知和住建部事后的解释，总体感觉是想法不错，但属于坐在办公室里闭门造车的产物。

按官方说法，这事的起因是2022年湖南长沙为代表的自建房倒塌事故导致政府开始排查农村农民自建房的质量问题。发现自建房因为缺乏质控和监督，质量参差不齐，有很大的隐患。虽然这属于建房人自己的问题，但首先中国属于大政府小社会的模式，真要出了事最终还是要找到政府。其次是多数自建房盖完后会出租，如果出现伤人事故还是属于社会事件。

同时各大城市早年间修建的前几批商品房也到了该维护的时候，正如以前网上所说的，房屋产权是70年，但不见得你的房子能安全存在70年。

这时国家还发现银行里趴着一笔巨款，就是当年买新房时每个人都要交的房屋维修基金，公开的数据是已经超过一万亿了。按规定这笔钱只能用于本小区楼栋公共区域维护，而且使用非常繁琐，需要三分之二以上的业主同意才可能动用，再加上日常维护用物业费（物业费的收费明细里是含日常维修的）就可以解决，所以使用率非常低，实际使用率仅占10%左右，其中深圳、重庆、成都等大都市的利用率不到4%。这么大的一笔钱不能流动，如今这个经济形势下这就是天大的罪过。

在调查过程中还发现我们的近邻日本一直有这么一个类似的收费，叫修缮积立金，房主每月一交。海外有样本，社会有需求，账上有钱，为什么不干？所以从2022年5月开始，住建部就指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。

2023年6月，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹公开发文，表示住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期，要研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障，让人民群众的居住生活更加舒适美好。我国部分地区已经展开了房屋养老金制度的探索与实践。

2024年8月23日住房和城乡建设部副部长董建国在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。

我查了下这22个城市正好是目前财政还算有盈余不用国家转移支付，且商品房存量规模比较大也就是说房屋维修基金比较充裕的地方。而且上来就22个城市试点，说明已经得到了最高层的认可，那不是试点就是执行了。理想的想法是可以把这笔沉淀的钱在全国统筹盘活，做到更合理高效使用。

但是这个新闻一出，舆论大哔，大家戏称为“本来买房想养老的，结果发现最后还得为房子养老”。还有说房屋养老金是“变相的加强版房产税，无免征额、见房就收”的说法。

在我看来房屋养老金当然不是房产税，而这也正是我认为这是那些专家、公务员坐在空调房里闭门造车想当然的产物。因为这里有许多责任和限制性条件他们没想清楚，真正执行起来肯定一地鸡毛。

首先房产税如果征收那属于法律，需要人大批准颁布，是强制性收取且政府不需要额外承担什么相对应的责任，是公民的义务，换句话说就是政府收税但不管维修。你现在以保障房屋安全为理由收取一个费用，那未来任何房屋安全问题无论谁建的政府都脱不了干系，这是给自己埋雷呀。

其次这个养老金的定义是什么？我钱交了，你是确保我的房子“不塌”就行还是“漏水”也不行？房屋的基础保养本来是由物业负责的，你政府现在接手过去以后出了问题我到底是找谁？未来责任划分有的扯了。最终是把一大堆乱七八糟的责任义务揽到政府头上，还大概率解决不好，何苦呢？

第三目前房地产低迷，从上到下的共识是“房地产不能崩”，突然推出这么一个政策，对房地产市场绝对不是利好，是要救市还是准备直接下死手？

第四政策的执行有很大问题，这笔钱由谁来收？怎么去收？上面不知道各个物业公司收物业费有多费劲吧，理论上讲这还是直接用在各小区里取之于民、用之于民的钱都收不上来。你来个统筹账户，人家凭什么都不知道钱用在哪里了就去交钱？

有人可能说我多虑了，8月26日住建部已经表示”公共账户“无需业主出资。个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。

公共账户当然无需业主出资。但是个人账户呢？不要忘了这个养老金是”全生命周期房屋安全管理长效机制“，那就不可能是一次性缴费就能永久享受的，这不现实。所以未来必然是长期缴纳的。那是按年？按月？按面积？按房产估值？有没有免征？全都没说明白，这怎么落地？

还有很重要的一点，就是原本住宅专项维修资金是专款专用，只适用于业主所在的小区。如果统筹规划，各住宅项目的维修资金的上交比例是不一样的，而且许多老旧或集资建房的小区是没交过这笔钱的，农村自建房更没交过这笔钱，这些人的个人账户怎么算？是补交还是政府拨款？补交收不上来怎么办？还有公共账户说是通过土地出让金和政府拨款来解决，在地方财政已经极度吃紧的情况下现在各地政府还有闲钱搞这个？

还有房屋体检、房屋保险这两项制度肯定是要社会化、商业化的。所以新闻一出业界从事这两个行业的股票大涨。

个人胡乱猜想未来的操作模式可能是这个样子的，假设这座楼要重新铺装保温层，预计就算需要40万吧，公共账户掏一半20万，业主个人账户再掏20万很合理吧。

然后民生工程肯定要合规，理由和保障都要充分，就要先体检和上保险出报告，这先花个十万。然后施工方要有资质，政府先建个准入目录，只有目录上的企业有资格承揽此类工程。政府要考察、监管合规企业总要有成本，所以这个资格是有门槛费的，就算10万吧。当然不是说你花了这个钱，就一定有项目给你。

等真有企业能把项目拿到手，行规是转手分一半，最后再招兵买马分包工程，于是四处找包工头问十万块钱包工包料你干不干？

感觉这几年许多政策都是闭门造车似的突然推出给大家一个惊喜，然后发现推动不下去又开始烂尾或翻烙饼再改回去，空耗国家信用和资源。

当然对建筑行业我是一个外行，也许我看出来的这一堆问题在专业人士眼中看来都属于杞人忧天，人家早已一切尽在掌握。所以我写的这堆大家就看着玩吧，就当胡说八道图个乐吧。