假如美国房地产泡沫破灭,谁会是最后的赢家?

自从2020年美联储启动史上最快速的印钞行动以来，美国经济也快速膨胀，比如直接导致了美国最快速的一次通货膨胀，随后美联储的应对措

施相信时至今日大家都没有忘记。
时间来到了2024年，一切数据好像开始支持美联储启动降息了，但这一次美联储可能无法 “拯救 ”泡沫免于彻底的往返通缩，因为历史经验表明，通缩或可能会下降 50%，特别是火热的美国房地产市场。
很多时候美国的房地产泡沫纯粹是抽象的，但所有泡沫都会破灭，每个泡沫都会被宣布为 “新常态”，只会在破灭前继续膨胀到新的高度，住房只会上涨，住房永远短缺。
泡沫破灭的报道偏向于失败者，即那些随着泡沫破灭而财富缩水的人。但是，泡沫破灭时也会有赢家，因为原来买不起的东西现在又可以买得起了，而追逐投机收益的资本也会受到冲击，从而寻求更安全的回报，这两种动态都为那些避开投机泡沫的人提供了回报。
房地产泡沫的源头往往总是信贷，资产泡沫可以在信贷不扩张的情况下出现，如历史中的南洋泡沫等，但在现代信贷（又称债务）的巨幅增长催生了资产泡沫，如果没有信贷的大幅扩张，就很难产生大规模的投机泡沫。
美国信贷的抛物线式增长已经超过了实体经济（GDP）的增长速度，从下图可以明显看到，随着股票等资产泡沫的上升，幽灵财富会从第一个泡沫中流出，到另一个资产类别中寻找更肥沃的投机土壤，然后在投机狂潮中泡沫化。
当美国的信贷泡沫破灭时，资产泡沫也随之破灭，因为货币的持续压力使泡沫不断膨胀。人们普遍认为，住房泡沫之所以越吹越大，是因为住

房非常稀缺：供不应求，因此价格飞涨。这在某些地方无疑是正确的，但就全国而言，人均住房套数比以往任何时候都多。
从上图可以发现公司或者富人囤积住房的趋势，因为这个群体抢购数以万计的住房作为出租房，既能从不断上涨的租金中获得稳定收入，又能投机性地押注于额外升值带来的收益。
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由于富裕家庭没有迫切需要出售房屋的欲望，据公开市场数据

显示至2024年6月，美国数百万套房屋空置或使用率很低。据美国房地产协会数据显示，美国收入最高的 10%拥有全国房地产财富的44%，他们的收入约占全国房地产收入的一半，同时这个群体还拥有超过90%的股票，而底层50%的人只拥有全国金融财富的 2.6%，拥有 11% 的房地产财富，而中产阶级介于50%和90%之间。
不难看出，美国的房地产财富主要集中在老一代人手中，“婴儿潮 ”一代及以上的人拥有一半以上的房地产财富，X一代（44 至 60 岁）拥有 30% 的房地产财富，合计占美国全国房地产财富的 82%。
从前面的图标不难发现，美国房地产泡沫破灭后的赢家和输家是显而易见的：年轻一代赢了，老一代输了，那些指望泡沫永远存在的虚幻财富的人输了，而那些没有进入投机泡沫的人赢了。
所有泡沫都会破灭，资产会跌落到泡沫顶端的每个人都认为 “不可能 ”的水平。美联储从 2010 年开始将房地产市场社会化，通过购买数万亿美元的抵押贷款支持证券（MBS）来阻止2006-2007年房地产泡沫的通货紧缩，从

下图凯斯-席勒的全美房价指数图表中可见一斑：
这一次，美联储可能无法 “拯救 ”泡沫免于彻底的往返通缩，美国现在有数百万套住房供不应求，但从统计显示的表现一样，投机已将囤积推向了不易衡量的水平，而且一旦信贷泡沫破灭，所有被投机信贷推高的资产都会破灭，包括住房。#深度好文计划#