咱们未来可能还得给房子养老了，你们做好准备了吗？

咱们未来可能还得给房子养老了，你们做好准备了吗？

最近，上海宣布在浦东等区域搞一个试点，要实施房屋养老制度，明年全市推广。这房屋养老金说白了就是给那些慢慢变老的房子做保养的钱。

消息一出来，网友们的反应那叫一个强烈。有人就说了，我们的养老钱都还没有凑够呢，哪有去给房子养老？为了应对十几年之后的房子维修问题，现在就让打工人开始按时给房子交养老金，这对打工人来说肯定有点懵。年底退休政策才刚刚定下来，自己的养老金都还没有着落，这房子怎么又来一刀？

还有网友讲，我们买房的时候不是已经交了公共维修基金吗？怎么还得交房屋养老金呢？

没错，买房的时候是交了公共维修基金。像现在的新房，动辄都得交好几万块。但是这笔钱是谁交的就归谁用，新小区交的再多也不能挪给老旧小区用。2000 年前后的房子，这笔钱大多数只交了万元左右而已。还有一些老破小的房子，属于福利分房，干脆从来就没有交过这笔钱。

所以，现在问题就来了。如今除了人口老龄化，房子也开始老龄化了。预计到 2040 年，有接近 80%的房子会超过 30 岁。而房子的设计使用年限一般是 50 年，30 岁已经算是夕阳红的年龄了。很多老房子就已经开始出现漏水、墙皮脱落、电梯门禁故障等等问题。

当房子年轻的时候，当年交的公共维修基金，再加上每个月的物业费可能都还够用。但现在有大量的老旧小区已经不光是小修小补的微整了，而是需要大手术，比如说墙体结构安全隐患、设施设备老化等等，这些可能都是要花大钱的。那这些钱从哪里来呢？

像之前 2019 年和 2023 年的两次旧改，是政府出的钱。有一些老破小，不仅粉刷了外墙，加装了电梯，甚至还全包上了钢筋架子加固结构。有媒体算过这笔账，大型的旧改平均到每户的成本都得好几万。你想想，像老破小的住户一次性交上几万块钱，有多少人会配合呢？特别是很多老房子都已经租出去了，房东都不在乎居住体验，就更不想出这个钱了。

那之前还有一些没有得到国家补贴的小区怎么办呢？

自谋出路呗！比如说，让出几百平米给商家做商业用，用未来几十年的经营权换维修费。北京就有这样一个成功例子，某个小区成功换到了 3000 万。

但是武汉的一个小区却只换到了 20%的维修费，剩下的 80%由业主和政府各自分担一半。但是，有多少小区能一下子拿得出好几百平米，还得让人家商家看得上这几百平米的商业价值呢？

更加关键的是，现在有大批的中年房屋会在十年八年后步入老年。到那个时候，如果遍地都是老房子，想再来一轮全面政府补贴，确实有点不太现实。所以，可以想象，越是老破小，将来这笔养老金收起来就会越难。

那么到底这个住房养老金可能要交多少钱呢？目前没有看到什么官方数据。网传上海每平米每年收 50 块。那如果真的是这样子，100㎡的房子一年也得 5000 块钱，再加上物业费什么的，一个月养房的成本也得千八百块了。当然，这个收费标准可能也不一定准确。但是，根据其他国家的经验，肯定是房屋的养老金大概率跟房龄挂钩，越新的房子交的就越少。

现在，这个房屋养老金还只是在上海试点，肯定也是要给全国打个样。有业内人士说，房屋养老制度可能会让之前所有房地产松绑政策打个折扣。

我感觉，这个政策很有可能进一步加剧房地产市场的分化。你想想，上海核心地区很多老破小因为房价下跌，有了 2%的租售比，就又成了抢手货。但如果要开始交这个房屋养老金的话，那这些老破小会不会养老金的比例更高呢？如果再加上这部分支出，它们会不会又不香了呢？

而相反，那些新房又会因此成为香饽饽。所以，这个政策很有可能会间接促进新房的销售，而对于老旧房，则会是更大的利空。