关于合作开发房地产纠纷的裁判规则（七）

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34、参考案例：合资合作开发房地产合同中当事人未约定出资方投资权益补偿的，应以土地增值收益为基础，按投资方实际投资比例确定补偿金额——某集团公司诉某村委会、某镇政府合资合作开发房地产合同纠纷案

【裁判要旨】：

合资合作开发房地产合同因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除，当事人对出资方投资权益补偿的计算方式没有约定的，应以土地增值收益为基础，按投资方实际投资比例，结合公平原则和诚实信用原则，合理确定投资权益补偿的金额，保护企业合法权益，优化法治营商环境。

法院生效裁判认为:某集团公司与某村委会签订的《合作开发土地协议》合法有效，因政府规划变更导致协议无法继续履行，系不可归责于双方当事人的原因导致合同解除,某集团公司与某村委会、某镇政府另行签订《协议书》,某村委会与某镇政府同意向某集团公司补偿前期投资回报。本案需要解决当事人未约定出资方投资权益补偿的具体计算方式时，如何合理确定投资权益补偿的金额的问题。

一、以土地增值收益为基础

本案中，某村委会出地，某集团公司出资,合作开发土地，共享利益,共担风险。虽然合作开发地块未实际开发,但《合作开发土地协议》解除时存在可以确定的利益--土地增值收益,从共享利益、共担风险的利益共同体角度,某集团公司有权享有该土地增值收益，应以《合作开发土地协议》解除时的土地增值收益为基础确定投资权益补偿的金额。

（一）确定《合作开发土地协议》签订时的土地成本

根据约定，合作开发地块暂测面积约为380亩，动迁安置和补偿费用由某集团公司直接支付给被动迁方或其它相关方，开发地块的动迁安置和补偿费采用承包方式，承包费为140万元/亩,包括但不限于土地出让金、动拆迁补偿费、劳动力安置费用、青苗补偿费、各项相关征地税赋等。据此，以某集团公司如果取得开发地块土地使用权所需要投入的成本确定合作开发协议签订时的土地成本，即:140万元/亩x380亩=5.32亿元，

（二）确定《合作开发土地协议》解除时的土地价值

上海市闵行区政府于2006年6月30日召开的专题会议内容确定了合作开发地块的规划变更,某集团公司知晓且无异议，后某集团公司与某村委会、某镇政府于2006年10月签订《协议书》，对合作开发地块前期开发投资款项结算及补偿问题达成一致意见，实际系当事人合意解除《合作开发土地协议》。由于合作开发地块至今未挂牌出让，无法得出当时及现在的实际土地价值,因此以临近的闵行区基街道某地块于2006年11月出让时的每亩424万元为参考标准，计算解除时的土地价值为:420万元/亩x380亩=15.96亿元

（三）确定土地增值收益

以协议解除时的土地价值减去协议签订时的土地成本得出土地增值收益,即:15.96亿元-5.32亿元=10.64亿元

二、投资方按实际投资比例享有土地增值收益

鉴于某集团公司实际投入的前期资金为2763.2万元，占其需要投入的5.32亿元的5.2%，其享有的土地增值收益亦应以该比例计算，即某集团公司前期投资额占比5.2%的土地增值收益为:10.64亿元x5.2%=5660.48万元。

三、结合公平原则和诚实信用原则确定投资权益补偿的金额

在市场经济活动中，政府与企业都是平等的民事主体，具有平等的法律地位,享受平等的法律保护。本案中，政府与企业合作开发房地产，《合作开发土地协议》因不可归责于双方当事人的事由解除，双方当事人不承担违约责任。但当事人另行签订《协议书》，某村委会、某镇政府同意向某集团公司补偿关于房地产的前期投资回报,包括资金利息、项目前期费用、适当的投资权益等某村委会、某镇政府即应积极履行投资权益补偿。考虑到某村委会、某镇政府已向某集团公司返还前期投资金额及资金占用利息等因素，最终在略低于某集团公司按比例享有的土地增值收益5660.48万元之50%的范围内酌情确定投资权益补偿金额为2500万元。本案的妥善审理依法保护了民营企业的合法权器,促进经济持续健康发展,为营造稳定公平透明、可预期的法治化营商环境提供司法服务保障。

【案例文号】：（2020）沪01民终2896号

35、以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同应如何认定其效力

【观点解析】：

按照约定履行步骤依法改变划拨用地性质实现合作开发远期目标，土地实现变性前发生纠纷，不能因此否定前期签订的合作建房合同效力。合同当事人依约占有不动产的履约行为为合法占有，受物权法保护；足以对抗对方提出的腾迁请求。

本案争议的焦点是,涉案《合作建房合同》性质、效力及法律后果。一、二审判决对焦点问题形成两种截然不同观点,适用法律方面也各有依据。我们同意再审判决的观点,具体理由如下：

Ⅰ、关于《合作建房合同》性质。

从签约主体看,汽修厂和中行分别为国有企业和国有金融机构,均非房地产开发企业,不具备房地产开发经营资格。从合同内容看,约定由汽修厂出地,中行出资金,合作建设12层综合办公楼,建成后双方5∶5分配综合办公楼为各自办公使用。讼争土地性质为工业用途的划拨土地,综合办公楼建成后,汽修厂为中行办理产权转让手续。从合同目的看,汽修厂是为实现企业办公楼改造,办理了立项、报建、规划等手续,采取融资合作方式建房,并约定建成后按5∶5比例分配办公用房。从履行情况看,涉案12层综合办公楼建成后,双方于1997年底依约分配办公楼,中行占有使用至今,已达18年余。至此,订约目的基本实现。

综上,《合作建房合同》约定汽修厂出地、中行出资,双方合作改造汽修厂老旧综合办公楼并按5∶5分配重建新房的主要内容,体现了合作建房双方共同出资、共担风险、共享利益的法律特点,但合作建房目的是为改造汽修厂老旧办公楼，部分由划拨用地使用权人自用及部分交由中行使用,而非擅自变性为开发项目以售房等开发行为获益,故合同性质应认定为在国有划拨土地上的合作建房合同。一审认定合同性质为名为合作建房合同实为房屋买卖合同不妥,合作建房主要收益分成方式包括：分房和售房利润分成,本案中行投资收益方式为分房,符合合作建房常见的投资分配形式。

Ⅱ、关于合作建房合同的效力。

《合作建房合同》约定：综合楼建成后,属中行所有权的部分,由汽修厂负责为中行办理产权转让手续；2001年9月7日《协议书》又约定：双方各指派一人共同办理综合办公楼房屋产权证、土地使用权证及为中行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续；汽修厂呈报规划局的《关于申请我厂十二层生产办公综合楼改造有关问题的请示报告》称,“请市规划局体谅企业的实际困难。对我厂第二期改造工程厂门前的生产办公楼不纳入批租”。

从以上内容看,合作建房合同中,有关中行约定取得的讼争标的物土地使用权和分配房屋所有权证的性质如何？即所占划拨土地以后是否变性为出让土地；如不变性,应否向有权政府部门申请增加中行为改造后的综合办公楼划拨用地及地上附着物使用权人；如变性,如何将综合办公楼改造项目纳入开发项目立项及纳入年度开发规划,双方约定得不具体、不明确。2004年,汽修公司先后办妥了讼争建设项目房屋所有权证和土地使用权证,用地性质仍为划拨。但尚未履行“为中行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续”合同义务。可见,双方在《合作建房合同》中的有关约定内容,尽管不甚详尽,但并未违反法律、法规强制性规定。

从合同履行情况看,双方履行了申请综合办公楼项目改造报批、开工建设审批、国有资产管理审核、申领房屋土地权证等行政审批手续；并无规避法律规定,违反城市整体规划或项目规划,偷逃出让金或国家税款等违规行为,也不存在擅自变更讼争建设项目占地的划拨性质,或违背划拨土地用途,擅自将划拨土地用于房地产开发,损害国家利益或社会公共利益等违法行为。时至今日,双方订立的合建合同基本履行完毕,中行已实际转移占有分配房屋18年余,讼争标的物——综合办公楼的房屋产权证、土地使用权证也均已办妥,尚余双方共同为中行分配房产办理相关房屋产权、土地使用权转让手续等合同义务,双方应当继续遵循诚信原则,按照订约目的,严守国家法律规定,为履行后续合同义务作出具体安排并实际履行,不能因为后续合同义务未履行完毕而反推在前订立的民事合同无效。据此,我们认为合作建房合同有效,双方应遵循诚信原则,依照合同法、城乡规划法、城市房地产管理法、《国有土地出让和转让暂行条例》等法律、法规相关规定,为中行分配房屋办理房产证和土地使用权证。二审认定合同无效进而认定中行不享有物权不当。

Ⅲ、关于涉案房产在本案应如何处理的问题。

如上所述,《合作建房合同》及办证《协议书》等合作建房合同有效,汽修公司一审反诉请求确认《合作建房合同》无效的理由不能成立,中行主张合作建房合同有效的请求,应予支持。合同双方当事人应当继续履行“为中行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续”的合同义务,如需变更用地性质为出让,尚需履行规划审批及报经有批准权的人民政府批准、与土地管理部门签订出让合同等法定程序；如不改变用地性质,要变更部分划拨用地的使用权人,也需报有批准权的人民政府审批。故中行主张确认其分得房地产的所有权的请求,目前尚不具备办证的法定条件。《物权法》第二百四十一条规定,基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定。第二百四十二条规定,占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任。合法占有为物权状态,受物权法保护。中行对讼争房屋的占有使用已18年余,具有合同依据和法律依据,属合法占有,二审判决其腾退,缺乏事实和法律依据。

【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》第64辑

36、公报案例：海南海联工贸有限公司与海南天河旅业投资有限公司、三亚天阔置业有限公司等合作开发房地产合同纠纷案

【裁判要旨】：

合作开发房地产关系中，当事人约定一方出地、一方出资并以成立房地产项目公司的方式进行合作开发．项目公司只是合作关系各方履行房地产合作开发协议的载体和平台。合作各方当事人在项目公司中是否享有股权不影响其在合作开发合同中所应享有的权益；合作各方当事人在合作项目中的权利义务应当按照合作开发房地产协议约定的内容予以确定。

【案例文号】：（2015）民提字第64号

37、土地使用权人以划拨土地使用权作为投资与他人订立的合作开发房地产合同无效——A公司诉B公司合资、合作开发房地产合同纠纷案

【裁判要旨】：

土地使用权人以划拨土地使用权作为投资与他人订立合作开发房地产合同的，应当认定合同无效。补办批准手续的最后期限为起诉前而非一审诉讼期间。民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

【案例文号】：（2005）沪一中民二（民）初字第139号

38、房地产开发经营合同尚不具备最终结算条件，一方请求对部分争议先行处理的，法院一般不予支持——双方合同约定事项尚不具备最终结算条件时，若一方请求对部分争议先行处理的，难免会造成双方利益不平衡的情况，以至影响案件最终处理，故法院一般不予支持。

【观点解析】：

因为合作开发房地产双方当事人未能提供相关结算依据，合同约定事项也尚未履行完毕，并且双方在诉讼中也并未请求解除或终止合同履行，上述原因使得本案始终无法进行结算。由于本案未进行决算，导致双方涉及款项支付的事实问题迟迟无法认定，在此情况下，一方当事人提出因对方过错造成的经济损失，请求对该部分争议先行处理；但另一方提出反诉，请求返还多支付的款项。如果法院仅处理一方的请求，判决另一方给付款项，将有可能导致另一方多支付款项，也有可能造成违约方先行得到补偿的情形，无论发生上述何种状况都将对本案的判决造成不利的影响。因此在双方未进行最终决算，一方当事人请求对部分争议事项先行处理的，法院一般不予支持。

【案例文号】：（2005）浙民一初字第9号

【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》第48辑

39、以合开发项目国有土地使用权抵押所得的贷款的归属

【观点解析】：

合作开发房地产过程中，对以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款，如果合作开发协议未对该贷款归属进行约定，则在分配合作开发项目权益时，该贷款既不能作为双方当事人的共同投资，也不能认定为合作开发房地产当事人的投资；基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产的单方负债，应属于项目负债。

【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》第52辑

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