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首先，琶洲331项目定名琶洲·樾 | 华樾，与隔壁的琶洲樾地块呼应。

为何不叫琶洲樾二期呢？因为此次项目引入华发地产作为合作方。

越秀地产与华发地产此前在万博片区合作过和樾府，一举打开万博CBD豪宅蓝海，此次琶洲再次合作，同样排面拉满。

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保利东沙项目，就是保利珠江天悦。

这个盘超级厉害的样子。

先说楼面价2.57万/㎡，未扣除配建，捡漏了吗？

“不远处”的白鹅潭悦府在卖10几万，旁边幸福湾在卖8万，那么这个“广州第二座天悦”卖多少才合理？

在白鹅潭这个地段（个人觉得这里不属于白鹅潭咯）。当然，传统观点里的白鹅潭只是一个小范围，现在扩大了很多，项目在经济带的最末端，价值能不能辐射那么远？

不过，目前这个位置，自己也在努力发光发亮：cocopark，黄沙水产市场新址（据说快开张了，不知能不能做成一个高端产业呢），还有规划的已动工的人造内港湾。宣传上那些什么万象城、湾区艺术中心啥的，说真的，远，打的的话起表钱不够。

这个位置，跟真正的白鹅潭很割裂，它们之间只有两个什么商业相连，但都在建，未定。图源百度地图+自己打字

这里的交通目前靠的是环城高速，以及不远处的芳村大道——正，去番禺吃宵夜很方便。

旁边有10号线东沙站，要2025年才能开通，不过交楼的时间估计也差不多了吧。至于宣传上说的未来的11号环线、22号线，很远，不要信，除非开电鸡过去。

旁边的东沙石岗隧道，可直接到海珠西的新滘西路，就是通向中建天钰那个楼盘的三岔口那边，具体要看石溪旧改怎么搞。所以隧道对外说的2026年通车，存在不确定性。而这个隧道建成后，对两岸的道路规划是个考验，车流不少。

目前项目附近城市界面很一般，但未来规划高大上。

项目在番禺三支香水道入珠江后航道的位置，跟番禺隔着水道对望，楼栋沿着珠江排开，加上前面还要挖个内港湾，就实现了“三面望江”的难得景观。

最大的问题是，这个内港湾不是保利去挖的。

内港湾全名叫：广州国际健康港港湾，开发商是国际医药港。

6月份的时候这个港湾奠基开工了，看规划图纸，游艇码头、亲水步道、水上巴士……能想象那些很现代化、很有钱的城市码头，就是它未来的样子。

而连接这个港湾的滨水商业街，是属于保利珠江天悦的。商业街之上，才是封闭式管理的住宅区。当然，项目还有一个高大上的在地会所，就是现在刚刚建好的金碧辉煌的售楼部，按理，它是属于保利的，不是属于内港湾的。

这个处理方式，让人想起不少旅游景点，在东南亚，特别说是借鉴的新加坡，那里的滨水项目，楼下是开放式商场，走几步就是海滩。

所以可以预估这里完工后，肯定也会成为一个旅游景点，那么住在这里的岂不是很爽？

而看地块的图，保利珠江天悦，自己即使做得很好，还要看这个内港湾挖成怎么样。因为它最大的附加值是这个内港湾。

如今的项目，除了那个售楼部（也就是未来的会所），其它地方跟珠江都有距离，还要等着内港湾挖好了，把珠江扩宽扩大，扩到项目跟前。

想象一下：如果没有这个内港湾，保利珠江天悦，可能就像广州某些二线江景房一样，处于城中村的包围中。

同时，也想象一下：如果没有这个内港湾，保利珠江天悦的单价能跌多少万？

幸好，目前这个内港湾已经奠基开工了，至少走出了第一步。不知3年后（预计）落地性如何？呈现效果如何？

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回想一下琶洲的保利天悦，它的价值点在哪里？是地段位置，当然也有产品规划。

借鉴琶洲天悦——后者：想必保利肯定会对“广州第二座天悦”花大价钱、花大功夫、花大心机去做好；而前者：国际医药港的内港湾做得好与不好，跟保利珠江天悦能不能卖个好价钱关系很大。

国际医药港，同时也是幸福湾的开发商。

广州幸福湾，就在保利珠江天悦旁边，在售的是233㎡、255㎡、285㎡、335㎡、580㎡等面积产品，8万-10万的单价（中介给的，官方输出貌似高一点）。

而保利珠江天悦，首推130㎡、170㎡、210㎡，最大户型是290㎡左右，以后推售还会有380㎡的。

看起来只是部分重叠，但如果天悦业主后期打通2个户型的话，分分钟跟幸福湾对着干，形成最直接的竞争对手。

就在前几天，保利珠江天悦旁边又挂出了一块地，更靠近珠江，一线江景，但也靠近丫髻沙大桥，有利有弊。

这个板块开始旺起来了？

插一个：据一位行家说，现在广州卖地，选的都是能卖出好价的地，除了保证收入外，还能保证热度；捧红板块，更容易出高价地。

保利珠江天悦和幸福湾的关系，无疑是竞争对手，不过对一个板块来说，即使同质的对手也很容易变成队友，因为要抱团取暖，特别在这种不是TOP级的板块（希望未来是）。

而幸福湾和挖内港湾的开发商是同一个，让上面两者的关系有点微妙。

再看旁边的地块，8月23日竞拍，会不会被保利也拿下？会不会是幸福湾的2.0版本？会不会是第三者囊中物？

这又是一个变数。

不过站在保利的立场，保利珠江天悦很大可能会在8月23日之后才开盘，除非竞拍结果它已经心知肚明，赶着抢客。

8月23日后，保利和幸福湾的关系，会变成怎么样呢？

对了，补充一下，保利珠江天悦目前宣传的只是当时拍下的地块中的南面地块，还有北面的地块，在幸福湾的另一边。

有爆料称项目请来了全球著名设计大师，如曾执笔深圳湾1号的 sld 创始人梁志天、ccd、建筑界奥斯卡“金块奖”得 goa大象设计、冼剑雄等，立面和室内设计都有一线大咖坐镇。
参考目前琶洲南 tod12-15万/平的均价，而该项目楼面价高达7.56万/平，且集合了诸多优势，如临近地铁、拥有南向无遮挡江水资源等，再加上高能产品，预计价格可能较高。

不过目前琶洲西区缺乏大型商业配套，日常消费的便利程度相对不足，虽然未来有相关规划，但在现阶段，居民可能需要依赖周边其他区域的商业设施。
并且由于小区规模不大，未来在二手房市场上的声量可能相对较小，特别是旁边还有琶洲南TOD这样的大园林大社区，可能会形成一定的竞争。

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