评估报告是确定补偿标准的基础,被征收人应当重视,一旦拆迁方或者其他机构选定的评估机构做出的评估报告偏低时候,想要推翻就很被动,难度也不小。差之毫厘谬以千里的事情经常发生。北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长史西宁律师一般来说,被拆迁人接到的评估报告大部分都是不合法的,因为它仅仅写着房屋估值,缺失了很多应当列明的事项。我们以一份比较完整的评估报告为例,给大家列举一些可能出现的问题点。
估价时点方面的问题,我们刚才讲过估价时点是估价结果对应的日期,那么实际的案例中,一个项目进行个三年五年都不算是个稀奇的事情,七八年的也存在,那么各位想想,北京现在的房价和七八年前的房价相差多少,这样的评估时点是否合理?评估时点指的不仅仅是入户测量的日期,而是估价活动的起止时间,即正式接受估价委托至完成估价报告的期间,通过这个期间,我们可以判断程序是否合法。
关于评估报告的有效期,法律上没有具体的规定,但是评估报告中必须要注明有效期,很多拆迁项目持续好几年,如果一直沿用原来的评估报告,对被拆迁人的损害是巨大的,所以合法的评估报告应当具备有效期,如果没有,那么也属于违法。
估价师的声明也可以体现出很多的问题。首先,评估报告的依据是国家标准《房地产估价规范》,而不是地方性的依据。其次,要写明评估人员是否进行了实地勘察,哪些评估人员进行了实地勘察、哪些评估人员没有进行实地勘察,这都要一一写清楚。最后,评估师需要签字,如果没有签字是不合法的,因为我们可以根据签字去查询评估师是否具有相应的评估资质。
另外,评估机构的盖章是必不可少的。光有盖章也不行,还要看看这个章的性质,必须是评估机构的公章,很多评估公司在评估报告上盖的是xx评估公司xx项目专用章,不是圆形的公章,而是像是发票专用章的那种椭圆形的章,这样的章都是不合法的。
史律师提醒
拆迁是一个长期斗争,需要全面专业的知识,需要对全局的把控,需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师,也在不断地学习和更新,才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说,这是一个庞大的课题,不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师,在律师的指导下进行专业维权
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