你愿意给别人的房子养老吗？一文全面了解房屋养老金

住房和城乡建设部副部长董建国在8月23日国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。近期上海市提出今年先行在浦东等区开展试点，并在试点基础上，明年全市推开。

这次发布会上，国家住房城乡建设部表示，“房屋养老金制度里的个人账户，通过缴纳住宅专项维修资金，已经建立起来了。试点的重点是政府把公共账户建立起来。”同时，在相关政策解读中明确，公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，不会加重业主负担。

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房屋养老金

资金来源

既然不增加个人负担，那么钱从哪来？

据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，预计房屋养老金制度将与个人养老金制度相似，由个人与公共账户构成。资金来源有三个支柱：

第一支柱是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户；

第二支柱类似企业年金，比如一定比例土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益，公积金增值收益等进入公共账户；

第三支柱应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充等。

其中进入个人账户的公共维修基金，也就是住宅专项维修资金。

《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》

第六条（首期专项维修资金的交纳标准）

新建商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列标准交纳首期专项维修资金：

（一）配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4％交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳。

（二）配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳；不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2％交纳。

新建商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市住房保障房屋管理局和市物价部门核定。

笔者的同事做过计算：

上海新建商品住宅每平方米建筑面积成本价1295元。以一套107㎡的高层房子为例，业主在入住前，需要缴纳的首期维修资金就是107*1295*3%=4156.95元。

假使这个楼盘有500户107㎡的房源，那么整个小区光业主缴纳的首期维修资金就有207.8万（如果小区配置大户型，个人缴纳金额会更高）。

如果再算上开发商缴纳的部分，整个小区的首期维修资金就是485万。

目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。从《物权法》《民法典》看，住宅小区专项维修资金属于业主，应由业主委员会进行管理，但各小区情况不一，存在大量的使用乱象。

我们来逐一了解，有哪些资金来源会按一定比例纳入公共账户

土地出让金

各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。通俗的说就是卖地收入。

财政奖补

各级政府的专项财政补贴，来源于税收和国企利润上缴。

公共维修资金增值收益

笔者查阅了各级政府对“增值收益”相关的法律法规，有这么几条。

上海政府发布的《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》

第十二条（纳入专项维修资金的收益）

业主大会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入专项维修资金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。

业主大会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入专项维修资金帐户，归全体业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。

https://www.shanghai.gov.cn/xxzfgzwj/20210608/b86cea398c3e492a8299c17734c14bc6.html

住建部发布的《住宅专项维修资金管理办法》

第二十七条　下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

‍https://www.gov.cn/zhengce/2022-01/25/content_5711976.htm

归纳起来公共维修资金增值收益包含维修资金存储利息和小区公共设施经营收益两部分。原先这部分收益是转入住宅专项维修资金账户中滚存使用，现在将被划入公共账户。

光归纳法条太笼统，笔者用数字举例：

还是那个有500户107㎡业主的楼盘。如果是新房，开发商必须承诺房屋质量保修期。

依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”

依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

A基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；

B屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

C供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

D电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

E其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；

F建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

485万的首期维修资金。我们按最低的2年计算，这期间基本不会动用维修资金。以财政部公布的中国国债收益率曲线作为参考，当前2年期国债收益率为1.58%。

485*1.58%*2=15.326万

https://yield.chinabond.com.cn/cbweb-czb-web/czb/moreInfo?locale=cn_ZH&nameType=1

也就是说这期间把维修资金买入国债，2年后的收益可以有15万多，这15万就是公共维修资金的增值收益。

公积金增值收益

笔者查阅了国务院修订发布的《住房公积金管理条例》，有这三条提到。

第二十四条　职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。

第二十九条　住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。

第三十条　住房公积金管理中心的管理费用，由住房公积金管理中心按照规定的标准编制全年预算支出总额，报本级人民政府财政部门批准后，从住房公积金增值收益中上交本级财政，由本级财政拨付。

https://www.gov.cn/gongbao/content/2019/content_5468861.htm

归纳下就是公积金是缴存职工个人的，但增值收益都归地方政府支配。现在这部分也将被划入公共账户。

至于商业性质房屋养老金，则主要是业主出面购买的房屋保险，当前还主要用于工商业建筑。

总结下来，虽然公共维修资金增值收益部分被划入了公共账户。但作为房屋养老金的资金池相比原来的公共维修资金大了不少。制度全面施行后，注入公共账户的土地出让金等资金比例估计也会出台相应细则。或许同笔者的同事所说可以“整顿”当下存在于物业和业委会背后，现有维修资金的使用乱象。

但是，一切总要有个但是！

笔者是一位P社电脑游戏发烧友。玩多了P社四萌笔者总结了这样一条规律：任何一项制度政策的施行，有一利必有一弊！

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你愿意给别人的房子养老吗

让笔者真正担心的弊端是公共账户的公共二字。即“房屋养老金”是否会像职工养老金那样——现收现付、统筹使用。

通俗点说，假如你买的是新房或者次新房，平常的基本维护物业费就能覆盖，十几年内基本用不到房屋养老金。但是你缴纳的公积金和住宅专项维修资金的增值收益会被用于其他小区的修缮。而这种小区基本就是2000年前竣工的老旧小区——当年第一批搬进去的居民很多都没缴纳过维修资金。甚至你的房子在房屋质量保修期内，也需要将你缴纳维修资金的增值收益用于老旧小区的维修。

人是会老的，房子也是会的，如果不加以维护，房子和人一样，也会老去。当前确实有大量老旧小区面临公共维修资金不足的问题，但正确的做法应该是通过再次筹集来获取。

《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》

第十九条（专项维修资金的再次筹集）

一幢或者一个门号住宅的专项维修资金余额不足首期专项维修资金的30％时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集专项维修资金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。

再次筹集专项维修资金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会讨论通过，但再次筹集后的专项维修资金余额不得少于首期专项维修资金。

https://www.shanghai.gov.cn/xxzfgzwj/20210608/b86cea398c3e492a8299c17734c14bc6.html

当然在老小区收过物业费的都知道，这是一项极为艰难的任务。但不管多艰难也不能把主意打在新房业主身上。任何进入公共资金池子，且强制缴纳的金或者费，其实都是广义上的税收。税收是经济运转的重要保障，很正常。但既然是税，最应该关注的问题是向谁征收，向谁让利，也就是我们常说的公平和效率。

目前这样做效率是提高了，但是有失公平。以笔者的看法，对于老旧小区维修改造还是得依靠专项维修资金的再次筹集。如果有老旧小区业主不交的完全可以学习发达国家经验，先由政府或银行垫付。长时间征讨还是不交的，完全可以依法由法院强制收回房产，面向社会拍卖。拍卖得到的资金用于支付拖欠的专项维修资金。

这样做确实困难重重、迁延日久，还容易引发舆情问题。但这样做公平，这也是当前最需要的。对于行政机构，只有公平才有效率。