中报观察 | 张江产业园REIT维护出租率

观点网 接连经历大客户退租风波后，华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金如期发布了 2024年中期报告。

报告显示，该基金在报告期内实现收入约8725.7万元，但净利润为负，亏损约629.7万元。期末基金总资产达到29.11亿元，净资产为27.78亿元。本期可供分配金额为6224万元，实际分配金额为7550万元。

由于扩募资产是去年6月份才入池结算，所以收入利润同比并无太多可比性，而底层资产的租约表现更加值得关注。

报告期内，张江产业园REIT持有张江光大园和张润大厦两个基础设施项目。截至6 月末的整 体签约率为 88.31%，出租率为 81.88%（签约率在出租率的基础上考虑了已签署租约但尚未起租的面积），分别较年初增长5.54和9.88个百分点。

截至 2024 年 8 月 15 日，本基金基础设施项目整体签约率为 91.42%，出租率为 82.54%，较上半年末均有提升。

尽管盈利难题仍未解开，但可以看到张江产业园REIT在积极维护租约。

半年调整

财报显示，截至6 月末，张江产业园REIT签约租赁业态分布主要为集成电路 41.74%（去年末为34.79%）、TMT（含在线新经济）21.22%（去年末为25.1%）、金融科技 11.49%（去年末为11.49%）、先进制造业 11.66%（去年末持平）、产业服务配套 2.11%（去年末为2.13%）、医疗及生命科学0.08%去年末持平），其余部分为空置待租，租金收缴率为 99%。

从业态分布上可以看到，新签集成电路客户是填补空置的主要贡献力量，在去年年报被视为热门板块的TMT则略有降温，业态集中度有所提升。

两个底层资产拆分来看，张江光大园项目 6 月末的签约率为 86.47%，出租率为 78.94%，平均签约合同租金为 5.50 元/平/天，较上年平均月末含税有效租金单价5.40元/平/天略有提升，加权平均剩余租期（按面积加权）为 800 天，较截至去年末的672天有所延长。

张润大厦项目 6 月末的签约率为 90.14%，出租率为 84.81%，平均签约合同租金为 5.61 元/平/天（较上年平均月末含税有效租金单价5.63元/平/天略有降低），加权平均剩余租期（按面积加权）为 914 天，较截至去年末的587天大幅延长。

据此，张江产业园REIT资产并未为了提高出租率而过度采用以价换量的手段。

但值得注意的是，基础设施项目公司（上海中京电子标签集成技术有限公司、上海张润置业有限公司）的物业管理费收入呈现减少态势，2022年为932.99万元，占基础设施项目公司总收入11.25%，去年降低到688.36万元，占比降至6.85%；今年上半年为386.07万元，经过扩募后只比去年上半年增加约65万元，占比进一步降至5.98%。

财报并未给出物管单价，出租率回升的背景下，不排除运营方对于租金以外的费用进行一定优惠。

此前在2024博鳌产业科技大会上，金地威新产业研究院院长、原张江高科总经理葛培健表示，“我一直强调产业园区是五项收入”，分别包括租金收入、物业服务收入、PE投资收入、专业化赋能收入、产业园区屋顶光伏储能的能源收入。

就短期而言，保障经营性租金收入还是大部分产业园区的基本选择。

又见退租

这半年，张江产业园REIT仍在与退租作斗争。

开年1月31日，该基金就公告其于1月29日收到租户A的退租通知函，计划于1月31日提前退租位于张润大厦的部分面积，退租面积为3904.58平米，占原承租部分的49.8%。至于剩余租赁面积，后续将换签为租户A母公司旗下的其他企业承租。

从中报可以确认，截止报告期末，租户 A 的剩余租赁面积已换签为租户 A母公司旗下的其他企业，租 赁条件无变化。项目公司上海张润置业有限公司收取租户 A 退租面积对应的 3.5 个月租金作为违约金和免租期租金返还。

据了解，租户A实为字节跳动旗下游戏平台朝夕光年，本次退租乃因业务萎缩，其曾为张润大厦的第二大租户。随着哲库科技、朝夕光年的撤离，曾经张润大厦的三大主力租户仅剩下燎原科技（租赁面积4732平方米，占比10.96%）。

为应对未来可能发生的经营风险，报告提到外部管理机构将持续进行以下举措。

其一是定期拜访各渠道，并通过组织踩盘， 多形式推广等举措提升项目曝光率；其二是通过控制租户的面积占比、丰富租户面积结构和产业结 构、调整租户面积到期时间等合理租控措施，以避免较短时间周期内集中产生到期面积和退租面 积的情况发生；其三是与本基金的原始权益人张江高科和张江集团形成联动，提升区域内租户把控力；最后是紧密跟踪市场，提高储备租户数量和质量。

其中与原始权益人联动这一点，在张江高科2024年度“提质增效重回报”行动方案也有相关表述：2024年公司将充分发挥张江高科园区品牌和产业基因优势，锁定集成电路等硬科技领域作为主要赛道，通过投孵联动培育项目、深入产业链找寻项目、打造基金矩阵覆盖项目、延伸投后赋能项目等方式不断助力产业技术实现突破，完善生产要素创新型配置。

目前张江高科出租项目全部位于张江板块，主要为研发楼、厂房、 工业，财报显示，上半年这部分租金收入4.85 亿元，同比下降 3.24%，截至上半年末末，张江高科出租房地产总面积150.7万平方米，较年初增长13.21%。

从周边市场来看，根据世邦魏理仕相关统计，由于二季度市场有所回暖，上海产业园区市场上半年净吸纳量 12.3 万平方米，同比上升 57%。同时上半年新增项目的集中供应推动空置率上升2.7个百分点至20.7%。

先后踩坑哲库、字节之后，张江产业园REIT或将更为重视内部招商资源，但张江高科自身业务同样承压，且张江科学之门等增量项目正处于前期招商运营阶段，此时能为REIT出表项目进行联动的意愿和能力存在不确定性。