父母房子过户给子女，“在世办理”和“过世办理”，哪个更划算？

父母的房子过户给子女，这样的事情，在实际生活中也比较普遍。

当然，那些没有子女的特殊家庭，如丁克等，就不再此列了，他们的问题就是房产继承的问题了。

为啥要点到这一点？

波哥看楼市认为：

这主要是因为，父母的房子在过户给子女的过程中，它本质上「产权转移+房产继承」此二者的综合，因此也会带来一些不一样的变化。

实际上，今天写这个话题，也是在我们上一篇房产继承那篇文章出来后，一些朋友在问到类似的问题，故而也来聊一聊吧。

但是，这个话题，看似简单，实则有许多玄机在里面。

并且，很多朋友都写过，也快写烂了，然而，波哥在看完很多人的文章后，总感觉有点迷糊，似是而非的，要么逻辑不清、要么一顿胡诌、要么为流量而流量等等，而真正的好文章凤毛麟角。

诚然，这是网络快餐时代的一大弊端，个人改变不了。

好了，这些不扯了，下面重点来聊一聊今天的话题。

◢ 第一个问题：父母的房子过户给子女，其背后主要的支撑或约束点是什么？

首先，有必要提一下，父母的房子过户给子女，上面已经说了，它涉及到房产过户和房屋继承的两重属性在里面，所以不要拿其中的某一种方式来说事，这是一个基础的前提，如没有弄清楚其中的道道，必然会让自己掉入误区。

比如，我父母的房子直接继承过来就好了吗，为啥这么复杂？

比如，房产过户我很熟悉，为啥要扯上我姐我弟？

比如，我是养父母从小带大的，我能不能有效过户？

比如，昨天在后台，有个朋友问了一个扎心的问题——“单位房子，人死了，产权证还没办下来，我们后人不知道怎么办理？”

等等

据波哥看楼市观察：

可见，很多的模糊，和混淆，在实际生活中，很多人都没有有效理清其中的概念及其相关关系，很容易进入到片面性思考的惯性思维，而导致自己问题的出现卡壳和迷茫等情况。

针对第四个上述朋友问题，在此简单回复一下。

他这个问题是有点特殊，但是放大到全国来看，这样的情况肯定不是孤例。

这位朋友实际上已经走入了一个误区，好像没有产权证，其他的事情就做不了一样。

但是，从专业上看，事实并非如此。

虽然，按房产过户的要求而言，没有产权证，肯定是过不了户的，这是相关文件规定的，这点毋庸置疑。

可是，它是自己父母在其单位因分配或购买等获得的合法的房子，即使没有房产证，其他前置的合法手法必定是存在的，这些文件都是有法律效力的，完全可以作为房产权属判定的有效法律依据。

那么，此时，解决该问题的重要着眼点，就是可以先把父母的房子在一定程度上继承下来，但是这里的继承跟上述的继承，是有一定差别的——也即，这不是完全意义上的继承，因为房产证缺失，不能实现完全的继承，这是一个缺陷。

然而，换个角度来看，也是一个利好——存在一个直接转名或更名的前置机会。

这是啥意思？

也正是因为，没有房产证，那么，就可以在经过家庭内部商量好后，选择一人或两人，通过房屋继承的法规和要求等，在专业律师的加持下，先去解决父母在单位名下的房产的“前置继承”手续的办理，这里特别强调“前置”二字，其原因上面已经讲了。

简单点说，就是，通过一系列专业的处理，可以先将父母的这套房子，在产权证正式办理之前，将其继承权拿到手，也是说，将一些支持型法律文件直接转名到上述家庭指定的人的身上，如果做得更彻底一点，可以在房产管理部门对该套房产的最后权属人这一个部分，进行直接更名和相关信息的更新，最后，出房产证时，就可以直接变成了指定继承人的信息了。

这样说起来，有点复杂，可能不好理解。

下面，用一个情况来类比一下。

买过房子的人，都知道，其中一个环节是，一套卖出去的房子，在没有网签或只处在网签这个节点时，还是可以更名的，上述情况跟这里所说的网签情形比较类似，其共同点为：

在最后的权属上，还没有被完全锁死，有变化和调整的可能性。

这就是机会。

对此，波哥的建议是——

不能吃全鱼，但是，有一个机会能够享受到80%左右鱼肉的机会，你还要犹豫吗？

而且，还可以规避通常父母房子继承中的某些问题或相关费用，因为其中，不存在严苛意义上的过户和继承的问题了，通过前置策略，已经把房产的权属变更为自己了，会少很多的麻烦和成本支出等。

再多说一句不该说的话，这种模式，根据相关房产过户规定和民法典等，是一个非常特殊的情况，有关的众多规定等，对此并未涉及，有一定的漏洞。

因此，波哥还建议一点——这位朋友在寻找律师帮助时，要记得去找那些真正精通房产过户和继承法律且经验丰富的律师，不然，很多律师会生搬硬套相关的法律规定，而把事情搞的更复杂。切记啊。

以上，花了一点笔墨来解释上述朋友的问题，在初步回应上述朋友的同时，事实上，讲的还是父母的房产在过户过程中的二元属性的问题。

这个问题，相对“在世办理”和“过世办理”这个问题而言，存在着一个简单的前与后、基础和应用的逻辑关系。

很多人在实际生活和文章等中，为什么显得那么的拧巴、和进退维谷？

波哥个人认为，皆是在这一底层逻辑上，缺乏相对清楚和合理的认识所导致的。

◢ 第二个问题：父母的房子过户给子女，其主要方式有哪几种？真的省钱了吗？

在搞清楚上述的情况后，再来聊这个问题，就比较简单了。

众所周知，根据民法典和房产过户等有关规定，由于父母是否在世，而发生了一个变化：

在世时，有两种方式——“赠与+买卖”；

去世后，只有一个模式，即“房产继承”。

这主要是生命存续和时间变量所造成的明显差异，毕竟，前面两个方式，皆为一个双向性的转移过程，有施为者和受与者，是一个类似与对流的行为。

而后者，因天地有缺、生命有限，客观上变成了一个单向性行为，发棒者驾鹤西去，徒留接棒者孤单地黯然神伤、和承接起父母们的遗命，时光渺远，再也回不到过去了。

规律使然，在法理上，唯继承而已矣。

下面，逐一简单说一下。

●1、赠与：

父母将房产无偿赠与子女，需要签订赠与合同，并到房管部门办理产权转移手续。此过程中需要全额缴纳3%的契税，同时还需要按房产总价1%缴纳公证费和0.25%缴纳评估费等相关费用。

●2、买卖：

买卖过户就是房子正常交易，依照目前房屋买卖相关政策，过户费用跟房子面积大小、房子多少、房子产证时间三个方面有关。

买卖过户房产费用主要包括增值税、契税、个税以及登记费四种费用。

其中，房产增值税不满2年，按照交易价格5.6%缴纳，房产满2年则免交；

契税，满5年唯一房产，房产面积90平米以下，按照交易价1%缴纳，房产面积90平米以上则按照交易价1.5%缴纳。

非唯一房产，契税则按照交易总价3%缴纳；个税缴纳分普通住宅和非普通住宅，前者按交易价1%缴纳，后则按2%缴纳，有很少城市按照与前次购买房子总价差价的20%来计算个税；登记费，80元等。

其优缺点，如下：

优点：在世办理房产过户可以提前规划，避免未来可能的遗产纠纷；赠与和买卖的方式灵活多样，可以根据实际情况选择最合适的方式。

缺点：手续繁琐，税费较高，特别是赠与方式涉及的个人所得税和契税可能会对家庭经济造成一定压力。

●3、继承：

过世办理房产过户，主要通过继承的方式进行。继承房产的程序相对简单，但也需要遵循一定的法律流程：

遗嘱继承：如果被继承人立有遗嘱，房产按照遗嘱内容继承。需办理遗嘱公证，并到房管部门办理继承手续。

法定继承：若无遗嘱，按照《继承法》规定的顺序和比例进行继承。需提供继承人身份关系证明等相关材料，并办理继承手续。

其中，值得一提的是，相比前两种过户方式（买卖、赠与），继承方式，由于没有个税、契税、评估费等大额税费，过户费用相对最低，只需要交纳200元的公证费和280元的登记费。

办理流程也相对简单，只需要继承人拿着遗嘱去办理继承权公证书，然后凭继承权公证书到房管部门办理过户手续即可。

这里面要注意一个问题就是，如果房产所有人生前没有留下遗嘱，继承人又很多，又想过户到一个人名下，那么必须要其他有继承权的人申明放弃遗产才可。

优缺点，如下：

优点：税费较低，特别是免征契税和遗产税，大大减少了经济负担；法律程序相对简便，继承顺序和比例明确。

缺点：不可控因素较多，例如遗产纠纷、继承人身份关系不明等问题；房产无法在被继承人生前进行规划，可能导致后续处理复杂。

小结：

上面，据波哥看楼市观察，对父母房子过户给子女的三种主要方式，也充分对在世和过世两种情形进行了综合，虽然做了一点简单的梳理，但也是基于目前国家相关的法律和房产过户的有关规定做出一些初步的分析，还是比较笼统的，这必须有一说一，以免引起误会。

为什么这样说呢？

因在，在上述三个方式之中，除“赠与”方式之外，前面的“买卖过户”和后面的“继承”这两种方式，都是相对比较复杂的。

尤其是后者，在房产过户之外，又纳入了遗产继承的相关体系，又会带来很多新的变化，虽然在最终的过户上费用很低，但过程中要耗费不少的时间、精力和一定的其他成本，当然，如果想得开的话，也可以视为必要的隐形成本吧，如何去认识这一点，各有各的考虑吧。

其次，就是在“买卖过户”这一方面，在程序等方面，比“继承”方式简化的多。可是，各地方在面对具体的问题时，或许还有一些小的差异，比如在具体纳税的项目上，有的地方还会征收城建税、教育附加税等等。

还有一点要提一下的是，买卖过户中，卖方和买方，在具体的税费及其负担层面，是不同的。

也就是说，这里有一个现实问题：

在计算和统计过户时的费用时，不能只说子女这一买方的成本，而不考虑卖方父母们的成本，这说不过去吧。

因此，波哥看了很多朋友对此问题的分析文章，觉得挺搞笑的——标题打的是父母的房子过户给子女，最后，在计算和支付费用上，则只考虑了自己的成本，其父母的成本似乎跟他们无关似的。

最后，那些文章都比较好玩，写着写着，把自己或把自己的父母弄丢了，非常的奇葩。

这样的情况，只要百度一下，比比皆是。

好了，点到为止哈。

此外，在买卖过户时，业内众多的分析中，对父母将要过户的房子的性质、数量、新房还是旧房等情况，并未做有效区分，最多是在住宅和非住宅、面积不同带来的差别上做了一些分析和阐述，最后得出了自己的结论。

当然，这里面也有一个难处，如果把所有的细分情况，都穿透出来和抽丝剥茧，亦有较大的难度，就不是一篇文章所能承载得了的，而需要一篇专业的研究报告或论文去容纳了，从这个角度来看，也没有必要了。

所以，总体而言，在波哥看楼市看来，在忽略上述细分情况之后，很多人文章中那些所谓的结论，都太乐观了，需要打上不少的问号。

诚然，抽离出主要的变量来进行分析和说明，这并没有错。但是，也至少要给出一个有效的提示和说明吧，不然，很容易误导读者或市场大众。

因此，对上述三个模式的简单比较中，这是一个非常浅层次的皮毛式的对比，大家看看得了，不要太当一回事，否则，你哪天掉到坑里，千万别来吐槽波哥哈：）

谨记啊！即使来了，波哥也不会理你，哈哈。

行文至此，大家基本看出来了，对于本文标题所讲的问题，今天，根本回答不了，至少，在波哥这里是这样。

而其他朋友在文章中，都罗列了一个结论：

比如，有人这样说：

“通过以上三种房产过户方式比较，我们可以发现，通过遗嘱继承的方式最省事，也最省钱。”

比如，还有人如此总结：

“通过以上案例可以看出，过世办理的费用，确实远低于在世办理。

房产过户给子女时，“在世办理”和“过世办理”两种方式各有优缺点。

在税费成本方面，过世办理显然更为省钱，主要因为免征契税和个人所得税。然而，在世办理具有提前规划的优势，可避免未来的遗产纠纷。”

等等

其结论，基本都一样——过世办理或叫遗嘱继承，此方案最优、成本最低。

至少，上述第二个人的结论，还稍微委婉一点，没有把话讲得那么死。

OK，就不去吐槽了，懂的都懂。

最后，有一点小的感悟，与各位交流一下。

第一个想出和写出这个选题的人，必定是一个非常聪明和对房产过户等方面非常的熟悉，否则，很难提炼出这样一个话题，而惊动了很多人。

这点必须点赞。

据波哥推测，他或她的本意，应该是想阐述一下：

父母的房子在过户给子女时，有哪些主要的不同。

后面的“哪种方式更省钱”这一个尾巴，可能只是用来强调一下“在世和过世”两种情况下的主要差异，而再次强化和渲染一下该选题的应用场景，借此希望更多人能点开他的文章，而已。

如果他或她真的是一个非常专业的人，不可能不知道，一篇几千字的文章，想把其中的各主要问题解释完全和清楚，这不可能做得到，因而只能偏重于某一个方面来展开。

但是，后面的众多朋友，在写同样的文章时，慢慢走样和发生了很大的偏差，都纷纷把重点放在“哪种方式更省钱”这个角度上，与最先那个人的想法迥然不同，而不断沦落为“重商主义”、“唯金钱论”、在似是而非的自我臆想的主观世界中梦魇狂奔而乐不思蜀了等。

所以，波哥写这篇文章，并不是来得出什么结论的，毕竟，业内很多人的结论确实有点烂，拿不出手，基本都在依别人的葫芦画别人的瓢，没什么意思。

古人说，文以载道。

这个要求太高，在流量时代，是很难很难的，大家焦虑一片，难于上青天。

但，不要误导他人，至少有点专业坚守和现实意义吧，这或许就是我们写文章的一个有效的价值吧。

个人的观点，与君共勉之。