万科：对当下有耐心 对未来有信心

8月30日晚，万科发布了2024年半年报并举行了中期业绩推介会。万科董事会主席郁亮携一众高管出席，就热点问题给予了回应。

01关于中期业绩首亏

从半年报数据看，万科2024年上半年实现营业收入1427.8亿元，同比下降28.9%；归母净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%。

半年报中，万科对上市以来中期业绩首次亏损原因进行了解释：

1）开发业务结算规模和毛利率下滑；

2）计提减值；

3）部分非主业财务投资出现亏损；

4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。

02 关于毛利率显著下降

半年报数据显示，万科上半年房地产开发业务收入1116.8亿元，同比下降34.6%，结算毛利率仅6.8%，同比下降13.5pct。

对此，在中期业绩推介会上，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华进一步进行了详细的解释，表示利润率下降是多个因素叠加的结果，主要有两个方面：

1）过去两年在某些区域采取了以价换量的策略。上半年结算的146个项目中，有100个在过去三年出现了价格下降。

且为了加快去化一批非核心资源，包括现房和车位、商办资源，万科在价格和渠道策略上采取了积极主动的措施，也影响了利润。

2）2022年高地价项目进入结算期，对利润造成了影响。

特别是2021年"双集中"时期获取的项目，地价偏高，加上产品定位与需求变化不匹配，销售期又恰逢市场下行，整体利润率受到较大影响。

韩慧华坦诚地表示，从目前万科已售未结和未售资源来看，这批项目还会陆续交付，在未来1-2年内仍会影响万科的业绩，需要一定时间消化。

03 关于债务化解与财务修复

半年报数据显示，上半年万科累计偿债524亿元，年内已无境外公开债，境内公开债仅余1笔9月到期的20亿元中票，已做好资金安排。

从业绩推介会上万科管理层的表述看，通过以下几方面努力，万科积极推动了债务化解：

1）积极盘活存量，加快推进大宗资产和股权交易，回流现金。

1-7 月，万科实现大宗交易签约金额 204 亿元（含印力的资产交易及 REIT 发行，在文后梳理的问答实录中有详细表述）。

2）受益金融支持政策，积极新增融资。

在经营性物业贷政策以及城市融资协调机制等政策助力下，万科上半年实现实现新增融资、再融资 612 亿元，平均融资成本低至3.66%。经营性物业贷合计落地 219 亿元，表内新增 150 亿元；“白名单”项目申报 175 个等。

可以看出，万科过去这些年积累的持有型资产，无论是直接出售还是通过发行REITs变现，都为万科在行业下行周期中增加了抗风险的能力。

3）维持销售优势，投资量入为出。

半年报数据显示，2024 年上半年万科实现销售面金额 1273.3 亿元（克而瑞行业排名第三，权益销售排名第4），同比下降 37.6%。

据中指院数据，2024年上半年TOP10房企销售额均值为1029.6亿元，同比下降33.2%。可以看出万科上半年在销售层面依然保持在行业第一梯队，这与其他出险房企的表现差别显著。

另外，半年报数据显示，万科上半年累计获取新项目仅3个，权益计容建筑面积19.9万平方米，总地价权益地价总额仅约7.8亿元，对应拿地强度不足1%。但是，从今年5月起，万科已连续3个月拿地。

此外，万科在物业服务、仓储物流、租赁住宅和商业运营业务上，都不乏创新亮点（详见文后问答实录标记），有助于其对抗风险并实现有质量转型。

04 关于地产行业未来

在业绩会上，当被问到如何看待未来的市场走势时，万科董事会主席郁亮表示，中长期看，潜在住房需求已经过了历史峰值，但我们可能低估了潜在住房需求的绝对量的规模。

郁亮认为，房地产行业的关键竞争要素已经从规模的竞争过渡到了产品力、服务力的竞争，提供优质住房，不仅表现为硬件水平提升，也包括消费者全周期居住体验中软性体验的提高。其表示，房地产行业开始卷产品、卷服务，行业终于有了一点点像造汽车一样造房子的味道。

郁亮认为，当前新房供应量相对不足，随着供求关系的改善，将为市场走出低谷、重拾向上动力创造条件。

“现在保持对艰难调整阶段的耐心，应该就是对万科未来发展的信心。”业绩会上，万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示。