来源:华泰睿思
核心观点
美国楼市有所回暖,短期成屋复苏持续性仍存疑
7月,美国新屋/成屋销量环比均有所改善,其中新屋销售明显优于成屋。价格方面,新屋和成屋价格均处于历史的相对高位,但成屋价格增速边际放缓。库存方面,新屋库存相对充足,而成屋库存水平受利率“锁定效应”影响,目前仍处于历史的相对低位。短期来看,我们认为在高房价、高利率和低库存的共同作用下,目前成屋销售复苏仍取决于美联储降息的节奏和幅度,相较之下,新屋可能由于性价比高、供应充足等优势一定程度上将对成屋需求形成分流。
新屋表现亮眼,成屋延续调整
7月,美国新屋销量为6.2万套,为22年3月以来单月最高成交量,同/环比分别+5.6%/+10.6%,成交明显回升;成屋销量32.9万套,同/环比分别-2.5%/+1.3%,其中同比连续35个月下滑。代表前瞻指标的7月成屋签约销售指数为70.2,环比-5.5%,增幅低于市场一致预期的+0.2%,预示后续成屋销售可能将延续调整趋势。我们认为,目前新屋销售表现相对较好的原因在于:1)新屋与成屋的中位价差处于历史相对低位,新屋更具性价比;2)开发商给予的价格优惠或利率补贴一定程度上刺激了新屋需求;3)新屋的供给相较成屋更加充裕。
成屋价格增速边际放缓,整体库存仍然偏紧
7月,美国新屋销售中位价43.0万美元/套,同/环比-1.4%/+3.1%,为2000年以来96%分位值,新屋价格连续两月环比上涨;成屋售价中位价42.3万美元/套,同/环比+4.2%/-1.0%,成屋价格在5-6月连创历史新高后迎来边际放缓。截至7月末,美国新屋/成屋的库存量分别为46.2/133.0万套,同比+8.2%/+19.8%,环比-1.1%/+0.8%,新屋/成屋的库存量分别处于2000年以来的87.7%/14.9%分位值,对应可供销售月数环比分别-0.8/-0.1个月至7.3/4.0个月,目前新屋库存量相对充裕,而成屋库存量虽同环比有所增长,但仍处于历史相对低位,导致整体库存仍然偏紧。
利率环比回落,鲍威尔“放鸽”暗示美联储启动降息在即
7月,美国30年期按揭利率均值为6.85%,环比-7bps,连续两个月环比回落,但利率水平仍处于2000年以来的89%分位值。7月,美国核心CPI同/环比分别+3.2%/+0.2%,符合市场一致预期,其中同比增速已连续四个月放缓,为2021年4月以来最低水平,显示通胀压力进一步放缓。8月23日,鲍威尔在杰克逊霍尔全球央行会议上“放鸽”表态称“政策调整时机已经到来”,暗示美联储或将于9月开始降息。据CME“美联储观察”,美联储在9月FOMC会议降息25bps/50bps的概率分别达71%/29%。
风险提示:美联储政策超预期收紧,美国楼市复苏不及预期。
风险提示
美联储政策超预期收紧:当前美国通胀水平仍处于相对高位,不排除美联储为控制通胀会实施比市场预期更为鹰派的货币政策,导致房贷利率较长时间维持在高位,进而导致居民购房成本上升。
美国楼市复苏不及预期:当前美国住宅市场仍处于“高房价+高利率”的背景,住房的可负担性相对较低,一定程度上抑制了市场需求,可能导致楼市复苏不达预期。
相关研报
研报: 《美国楼市月度跟踪: 新屋销量有所回暖,成屋价格高位盘整》2024年9月3日
本文源自:券商研报精选
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