深度剖析房屋养老金试点：为业主好的政策，为何不被业主理解？

❶当核酸检测企业进军房屋检测市场

所有荒诞的宏大叙事，总有一个荒唐的历史注脚。

2024年8月23日，住建部副部长董建国提到，上海等22个城市正开展房屋养老金试点，引发热议，在一些自媒体的解读下，有群众担心这是变相的房地产税。

8月26日，住建部部长倪虹召开专题会议，对相关政策进行了解释与宣传。倪部长明确提出：

房屋养老金的公共账户不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

但与公共账户对应的个人账户资金来源问题，以及资金的统筹使用问题，倪部长没有细说。

随后的权威解读显示，房屋养老金公共账户的资金，主要用于房屋安全管理，包括房屋体检和保险等支出。例如：

住宅共用部位 （楼梯、楼道、外墙）、共用设施（电梯、天线、照明、消防设施）出了问题，就需要调拨公共账户的资金，聘请第三方专业机构进行体检；如果存在安全隐患，则需进一步上保险。

打个比方，社区组织群众定期进行强制性体检，体检的钱从公共账户里走账，这是一项福利。至于查出病情后打针、吃药、住院…的钱，当然不能从公共账户支出。

所以广大群众琢磨了三天三夜，得出了一个模糊的结论：

这部分钱，大约的确是从个人账户里走的罢。

更让群众担忧的是，第二天（8月27日）上午，曾经的核酸检测龙头、A股上市公司华测检测宣布，公司已获得包括房屋安全鉴定资质在内的多项资质，将为房屋养老金试点工作提供配套服务。

由于赛道转换实在过于迅速，以至于该公司的小股东都如堕五里雾中，生怕公司接不住这泼天富贵。

例如在当天，就有散户在深交所互动易平台上向华测检测提问称：

公司是否有老旧房屋检测能力？

对于股民的提问，华测检测高度重视、周密部署、严格要求、迅速落实。

该公司派出董事会秘书进行了详细的回复，重点提及了两方面的细节：

1，房屋检测是华测建筑工程及工业服务的一部分，是公司利润源泉中不可分割的一部分。

2，在房屋安全鉴定方面，华测拥有专业的设备设施和经验丰富的团队，并已获得包括房屋安全鉴定资质在内的多项资质。

这言辞凿凿、信誓旦旦的样子，直接让广大股民蒙圈了：

华测检测被广泛认定为是一家从事医学检测的“第三方检测和认证服务机构”，怎么一夜之间就成为了房屋检测权威机构？

根据华测检测发布的2024年半年报，公司实现营业收入27.91亿元，从业务营收来源看，分为生命科学、工业测试、消费品测试、贸易保障、医药及医学服务，收入分别为12.59亿元、5.59亿元、4.62亿元、3.75亿元、1.35亿元。

由此可见，华测检测不仅专业技术过硬，掉头能力还更强。它精准地跟随国家政策的步伐：

疫情来了，他们提供“2小时核酸检测”服务；房屋养老金来了，他们做房屋的安全检测。

也许，在核酸检测中大放异彩的企业都有着神奇的预测市场的能力，例如名噪一时的张核子，就是在疫情刚开始时，由别墅设计与施工行业切换到核酸检测赛道，然后在2023年预制菜写入中央一号文件时，再度挺进预制菜细分市场。

它们永远走在风口的前端，预判了大家的预判，只留给了人民群众无限的遐思。

按照住建部的说法，房屋养老金的资金池由个人账户和公共账户构成，公共账户由政府负责建立，不需要老百姓出钱。但是，房屋检测费用从哪里出，维修的认定标准是什么，房屋养老金会不会被挪用…

你猜？

出发点是“为群众好”的房屋养老金政策，为什么得不到群众的理解与支持？为了回答这个难题，我们需要梳理一下问题的来龙去脉。

❷房屋养老金试点这一年

（一）三项制度

说起来你可能不相信，虽然“房屋养老金”成为热点关键词仅有一周，但这项制度，却已经试点了一年。

早在2020年，一位住建部官员曾提出，探索城市政府提取一定比例的土地出让金，为房屋维修提供长期资金保障，这被认为是“房屋养老金”概念的雏形。

2022年4月29日，长沙市望城区一处自建房坍塌，造成54人死亡。

调查通报显示，房主吴氏为了出租牟利，把原本五层的自建房扩建至八层，致使二层承重墙超出极限而崩塌。事后吴某承认，房屋加建过程中没有向任何部门报备办证，建成后曾躲过6次专项整治和6次城管巡查。

这起惨重的建筑事故，让“房屋养老”的制度建设浮出水面。

2022年5月24日，国务院办公厅发布《关于印发全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，方案中首次提到：

建立长效机制，完善房屋质量安全强制性标准，研究建立方案定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。

2023年3月28日，住建部联合15个部门，提出加强经营性自建房安全管理的原则，并督促各级政府加快出台地方性法规的出台。该文件中正式提出了三项重要制度，即：

（对房屋）定期体检，购买保险，以及与资金筹集、支付和保值增值相关的管理办法。

由于这三项基础制度的形式与个人养老金多有类似之处，因而被比喻为：

房屋养老金。

（二）试点成绩

2023年11月，住建部在《工作会议》中披露，已有21个城市开展了三项制度试点，包括“北上广深”四个一线城市，杭州、南京、武汉、成都等中心城市，以及苏州、无锡等财政强市。

一年的时间过去了，试点的情况如何，房屋养老的钱从何处筹措，维修金使用机制怎样…公开披露的信息十分有限。但我们从有关部门的表述中得知：

1，考虑到各地实际情况差异，各地从房屋体检、保险、养老金三项制度中自选一项或多项试点。

按照财政部和住建部发文，2023年第一批试点城市中，广州、北京、上海等获准试点房屋保险制度，青岛、杭州、宁波等地试点房屋定期体检制度，而天津、上海等地选择房屋养老金制度试点。

2，房屋养老金试点城市以地方财政支出为主，但获得了中央财政的定额补助。

利出一孔的前提，是力出一孔。

建立房屋养老金制度是国家为保障房屋安全所作的兜底性制度保障，公共账户的实质，是一个能够稳定用于存量房安全体检、安全管理、维修更新补助的：

资金池。

池子里的水从哪里来？这是问题的关键。

在开展试点之前，有专家学者曾提出，可以通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、住房公积金增值收益分配一点，多渠道归集。

例如近十年来，全国土地出让金累计结余量为3685.76亿元，每年从地价款中提取一定比例（例如以土地出让收入5%计提），即可解决房屋养老金初始资金难题。

但是，有地方政府及住建部人士表示，依据现行的《国有土地使用权出让收支管理办法》，土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。

其中，征地拆迁成本和城市基础设施建设的支出占到了土地款总价的六成以上，而且土地纯收益的10%还被投入到廉租房、保障房建设…

这么算下来，经过五马分肥之后，剩下来的土地出让收入：

已经没什么钱了。

于是就有了中央财政的补贴计划。

根据财政部发布的《关于开展城市更新示范工作的通知》，在2024年—2026年示范期内，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区和直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。资金根据工作推进情况，分年拨付。

换而言之，地方政府每年拨出数千万元或上亿元体量财政资金、试点三项制度，可以配套换回3年内合计8-12亿元的中央财政城市更新奖补资金。

3，房屋体检过程中，引入第三方鉴定机构。

公共账户建立起来后，里面的钱怎么花？这又是一个值得关注的问题，也是一个公众知之甚少的问题。

幸运的是，《经济观察报》曾报道，某试点城市的住建部门人士透露出一个重要信息：

房屋体检是决定是否投入维修的前提条件，它是通过公开招标，形成房屋安全鉴定机构名单，并委托第三方鉴定机构巡查体检。

这位住建部门人士进一步表示，房屋体检并非面向全市所有房子，目前上级部门并未对哪些房子须进行体检、保险给出统一定义，具体由各城市依据自身情况而定，但重点是“老、破、危、经”房屋（即老旧、存在隐患、未拆修危房、经营性自建房等房屋），光是这部分房屋巡查体检，一个城市每年的预算在：

5000万元左右。

也就是说，目前试点的21个城市，房屋体检市场的规模就超过20亿元。可以想象，如果未来住房养老金制度向全国推广，其中的蛋糕会有多大？

这就是华测检测未卜先知地入局的原因，也是老百姓担忧的原因：

群众可以不在乎哪个机构赚走房屋体检的这份钱，但他们在乎自己在不知情的情况下，被检测机构下发了启动维修的通知书。毕竟一旦决定维修，资金肯定不是从公共账户上支出的。

对于这种心态，在我们湖南省，有句俗话说得很生动形象：

崽卖爷田不心疼。

❸为什么好政策得不到好实施

我国房地产市场已经进入存量时代，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升。

这其中，既包括基础设施匮乏的“老破小”，也包括快速老去的高层、超高层。而一旦未能及时维修更新，后者的后果更严重。（参见《》），

实事求是地说，“一揽子”推行的房屋养老金，确实是一个保障居民生活与生命安全的大工程，是一项关系民生的好政策。

但是，根据房屋养老金试点城市反馈，三项制度中，试点难度最大的偏偏是与群众直接相关的、涉及筹钱的房屋养老金制度。

作为此轮房屋养老金制度试点成绩较为突出的城市，天津市率先在滨海新区试点，该区的房屋养老金公共账户资金需求为5000万元/年，筹集方法是“两条腿走路”：

一是在土地出让过程中，在出让底价的基础上，以建筑面积计算，每平方米增加25元； 二是财政预算中增列房屋养老金专项资金，实施预算兜底。

公共账户资金的隐患在于，随着房地产市场的下行，土地出让与地方财政持续承压。

以天津为例，2024年4月30日，天津市发布购房新政，北京市、河北省户籍居民及就业人员在天津购房者，享受本市户籍居民购房政策。但实际成交量依然延续下降趋势。

（2022年以来天津市商品房成交走势）

土地拍卖方面的情况也不容乐观，2024年上半年，天津土拍市场共成功出让宅地23宗，总面积为92万平方米，成交金额约为94亿元。其中，土拍涉及红桥、东丽和武清区的地块，均以底价成交。

而执行房屋养老金试点的滨海新区，直到2024年8月才有首宗地块上架。

在此背景下，滨海新区能否按原计划向房屋养老金公共账户按时充值5000万元/年，其实值得关注。

如果说房屋养老金公共账户资金来源承压，那么个人账户资金问题则更加复杂。

在试点过程中，天津市引导没有专项维修资金的房屋业主，补交个人账户资金，其中不配备电梯房屋的补交标准是40元/平方米，电梯房则60元/平方米。

问题来了：

什么样的房屋没有专项维修资金？

这里科普一个烫知识。

我国的存量住宅房大致可以分为三类：商品房、城乡自建房、单位集资房。在经历了房地产“狂飙突进”的10年后，我国各类存量住宅面积达到了500亿平米。其中商品房约200亿平米，各类城乡自建房约200亿平米，单位集资房100亿平米。也就是：

2:2:1。

按照现行政策：

1，从1998年起，有关部门对商品房征收房屋维修基金，2004年起，房屋维修基金在收房之前必须缴纳。因此，商品房业主基本上缴纳了维修基金。 2，自建房无需缴纳维修资金。 3，单位集资房维修资金收取标准因地区及具体政策而有所差异，长期以来都是缺位的，但目前规定由开发建设单位和购房人共同承担。

由此可见，绝大部分商品房业主基本上缴纳过了维修基金，不在被“引导”的范畴内。而且商品房业主的诉求，肯定不接受“重缴一遍”的方案，也不愿意被“统筹使用”。

剩下来需要引导的，其实是城乡自建房和单位集资房。

对于自建房业主而言，他们很难理解这项需要补缴的款项。因为房屋养老金的用途高度接近于商品房维修资金的使用用途：

用于住宅共用部位、共用设施的维系和更新，以及改造。

但自建房没有共用部位与共用设施，因而业主积极性不强。

而长期以来，单位集资房卡了维修基金的bug，收取制度进退自如，全凭单位与主管部门的博弈。最近更新的版本中，这个“灵活自筹”的bug已经被修订，相关资金由开发建设单位和购房人共同承担。

但历史问题怎么解决，这是一个新问题——且不说开发建设单位没有义务补缴托底，就连委托开发的“单位”以及业主，也不愿意承担相应资金。

在没有相关法律法规出台、对单位集资房历史问题进行澄清之前，对于被触动了蛋糕利益的单位与个人，只能以说服教育为主，其效果可想而知。

你看，光是开通公共与个人账号、往资金池里蓄水就有这么多问题，那么接下来朝外放水时的分配过程…那就难度更大、争议更多了。

说得直白点，房屋养老金公共账户其实是一个阀门，资金池里的钱用于什么性质的房屋维修，这才是群众不知情、不理解的根源。

一方面，20多年来，按照300元/平米的相关规定，我国200亿平米的商品房，已经缴纳了6万亿的维修基金。

另一方面，这部分资金的支出相当麻烦，必须通过业委会表决同意方可调拨。因此以各地现实经验看，只有涉及到电梯维修之类的重大问题，维修基金才能如期运行，其他的项目都涉及层层扯皮。这就不难理解，根据公开报道，北京市商品住宅专项维修资金提取率：

不足10%。

考虑以上两方面的现实，我们可以得到一个朴素的结论：

我国商品房维修基金账户上，很可能沉淀了5万亿的资金。

商品房业主最担心的事情是，在购房时被强制性缴纳的维修资金，成为有心人眼中的“唐僧肉”，成为被“统筹”的对象。

当然，商品房业主也知道，农村自建房业主没有通天手段，不用担心被“搭便车”。但是有没有一种可能，房屋养老金制度建立后，商品房维修资金被挪用，去修缮单位集资房？

毕竟，单位集资房的大头，是国企员工与公职人员的住房。

（此处省略251字）

如果联想到房屋养老金试点过程中各种信息的匮乏，联想到第三方房屋检测机构的提前布局乱象，群众不知情、不理解、不信任，似乎又是可以理解的。

当然，近期类似房屋养老金这样出发点是好的，却让很多群众不配合的情况，不是个案。专家呼吁道，面对利国利民的好政策，群众应该学会独立思考、换位思考、共情思考。

可我就是觉得，人民群众对于最直接、最现实的利益问题自然最为关心，这一点无需专家普及，但只有让群众有知情权，有获得感，才能把群众的积极性调集起来，才能让好政策得到好的实施效果。

莎士比亚在悲剧作品《尤利乌斯·恺撒》中说：

人民应当可以支配自己的命运。要是我们受制于人，亲爱的勃鲁托斯，那错处并不在我们的命运，而在我们自己。

——（全文完）——

写在后面的话：

1，不要问我为什么冷饭热炒，去写话题性不再新鲜的房屋养老金。因为前些天又被删文了，本号自我反省一周。你看到的，其实是之前已经接近写完的文章。

2，正因为是已经被广泛讨论过的问题，所以这几天又补充了一些关键资料，争取说一点实实在在的东西，希望阅读了全文的看官有所收获，不至于浪费宝贵时间。

3，近期写作计划被一再打乱，我都不知道该不该重新安排。

觉得有趣，请关注公众号：将军箭

4 Sep 2024

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