看见长沙 |天心区：南进风潮，天心如何成为城市发展之星？

天心区独特的狭长地形，使其坐拥长沙南北长达32公里的江景资源，从北至南形成了不同的发展格局。从五一商圈、湘江金融外滩、省政府到南部融城区域，串联成了独具特色的发展路径。

一

“活力天心”，投资竞争力连续三年全省首位

天心区地处长沙市城区南部，因“天心古阁”而得名，总面积141平方公里，拥有32公里湘江岸线，“滨江-临洲-望岳“独特优势，是长沙“山水洲城”魅力的最佳展示区域。

同时是长沙的南大门，位于长沙、株洲、湘潭三市城市群几何中心，也是省政府所在地。

天心区的地理位置，决定了其在长株潭一体化发展、经济增长、文化创新、生态建设等方面都具有重要战略地位。

2023年经济发展表现不俗，高质量发展全国百强区排名中列第51位，五年跃升34个位次；创新能力全国百强区排名第47位，投资竞争力排全国百强区第38位，连续三年保持全省首位。

2023年，天心区全区GDP1362.88亿元，较上年增长5.1%。年末常住人口89.40万人，近十年人口增长40.66万人，人口吸引力位居九区县前列；且城镇居民人均可支配收入72085元，高出长沙市整体水平4809元。

二

上位规划

多元产业共融，铸就天心繁荣

古城天心，沿湘江由北向南。从南区到天心区，从金融外滩到省府新区，再到融城核心。天心40余载筚路蓝缕，以奋斗者的姿态，崛起于长沙，绽放在湖南版图上。

• “五一商圈”点亮不夜天心，称雄全国夜经济赛道

近年来以“网红城市”出圈的长沙，离不开五一商圈一骑绝尘的夜经济以及商圈消费力。在2023年赢商tech首次发布的《中国商圈商业力指数TOP30》排行榜中，五一商圈商业力跃居全国第五名。

广受消费者喜爱的茶颜悦色、文和友、墨茉点心局、柠季等网红品牌从天心区启程，融合于“五一商圈”，以“夜”为触点衍生多元化商业场景，夜游、夜娱、夜市等业态充分释放消费潜力。

因此“不夜天心”称雄全国夜经济赛道，在首次公布的2021年夜经济影响力20强区县榜单中，稳坐头把交椅。

• 天心产业竞妖娆
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天心区与生俱来的区位地理优势，坐拥千里湘江和广阔绿心，怀抱32公里的湘江岸线，全区身处长株潭三市几何中心，虽然没有工业这一“金钟罩”，但第三产业“铁布衫”———总部经济、金融经济、数字经济、绿色经济、康养经济等产业齐放光彩。

三

为省府片区带来新的发展红利和机遇

城市更新

沿着湘江一路往南发展，来到省政府片区。这里自2004年省政府正式迁入后，聚集了大量行政事业单位，是城市的行政中心、文化中心，是长株潭城市群的“中枢核心”。

以湘府中路为界，省府片区划分为省府北和省府南板块，片区发展集中芙蓉南路沿线，目前行政办公及居住氛围浓厚，可开发空地较少，自2020年底开始，进入2.0 的城市更新驱动开发时代。

省府北板块已经启动新开铺城市更新，天心区国资集团牵头，与中建五局、葛洲坝集团合作，将打造以新开铺为核心的湘府消费中心。

近几年已有华润、龙湖、中建信和等多家品牌房企入驻，师大附中双语实验学校、中雅培粹学校新校区等教育资源随之落地。

（新开铺城市更新概念图）

省府南板块启动黑石铺城市更新，项目定位为“省府门户，湘江客厅”，总面积约9914亩，是长沙市主城区实施范围更大的重点城市更新单元之一。

长沙天心城市发展集团有限公司与中建国际投资（湖南）有限公司共同合作，总投资超300亿元，计划5年内基本完成片区城市更新建设，旨在打造长沙的门户和窗口。

（黑石铺城市更新效果图）

黑石铺城市更新发展加速度，近期动作连连，高能级配套持续落地兑现。

2023年11月，永旺梦乐城选址在黑石铺城市更新片区TOD商业地块。

长郡外国语学校及附属小学已经开学，中国铁建花语江南将配套建设长郡外国语南校区及青园小学。

近几年已有中建信和、中国铁建、梦想置业等多家品牌房企入驻，均有优异的业绩表现。

四

欣欣向“融”，南部融城正当时

随着大托铺机场搬迁、解放垸空间释放有效破除制约发展的要素资源瓶颈，南部融城片区发展空间得到极大释放。

2023年天心区南部融城片区开发建设指挥部成立，标志着总面积约294平方公里的南部融城片区开发建设提速，掀开发展新篇章。

设立“解放垸-大托新城、牛角塘智慧健康城、奥体新城、花博园”四大起步区，其中前三个在天心区。

这两年天心南部融城片区在规划、产业、配套等方面多点开花，开发建设工作如火如荼，整个片区欣欣向荣、日新月异。

五

南北差异较大，融城片区强势崛起

楼市发展

天心区楼市发展南北差异较大，一方面北部核芯主城作为长沙老城区已经发展趋于饱和，而南部地区依靠省政府的迁入以及地铁1号线的拉通，省府、大托等板块逐渐崛起，发展势头强劲，具有较大发展潜力。

• 人口：从北往南人口递减，居住型板块占主导

从各板块人口属性来看，天心中心板块居住人口约35万，省府南板块约11.63万人，均属于职住高密区。中心区域受总部经济以及五一商圈的拉动，省政府受政务中心的驱动。

省府北板块居住人口约27万，发展成熟，大托板块约10万人，处于飞速发展期，同时职住比较低，均属于居住优势区。

解放垸板块居住人口约4.4万，由于此前受机场净空制约，片区发展以产业为主，楼市发展滞后，属于产业优势区。

动物园板块、暮云南板块居住人口在5.8-12万之间，由于更靠近株洲、湘潭区域，产业发展相对缓慢，分别属于居住高纯区和职住低密区。

• 省府北成为区域主力，天心中心高端聚集

新房市场来看，省府北板块成为区域主力且发展势头强劲，在区位+政务+城市更新驱动下，吸引众多品牌房企入驻。

成交占比全区43%，近三年年均市场容量42.51万方，板块内在售项目众多，其中长沙润府、龙湖云河颂、中交麓江春望为板块销量TOP3。

其余板块分化明显，天心中心板块量价齐涨；省府南供不应求，价格稳步上扬，大托在教育及品牌房企驱动下，量价开始上行；动物园在品质项目的加持下，表现良好；暮云及解放垸发展滞后，商品住宅开发尚不成熟。

综合各板块配套及新房成交结构来看，不同板块之间发展呈现较大的分化。

天心中心板块为传统主城区域，开发成熟度高，目前在售楼盘聚集在南湖新城，自然资源优越，主要针对全城高净值人口，打造高端大平层豪宅。

省府片区历经2008-2012年的高速发展期后，累计大量改善需求未得以释放，客户购房驱动为家庭自然周期之下的面积需求改善，居住环境及品质改善，教育资源质量改善等。

大托板块目前以中信广场为核心的周边区域已较为成熟，周边楼盘以中海寰宇天下为代表，主要供应120-144㎡的刚需、刚改产品。

动物园板块早年为长沙别墅豪宅聚集区，目前进入了高密度开发的高层时代，主要供应刚需以及刚改产品。

而暮云南板块则以130㎡以下的产品为主，吸附地缘刚需客户，市场声量较小。

• 教育资源：蝶变升级，从规模扩张到品质提升
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从2013年到2024年，天心区高起点、大手笔大力实施教育强区战略，三次实施推进学校建设“三年行动计划”，先后引进了雅礼中学、长郡中学、明德中学、长沙市一中等名校品牌。新建23所学校，扩建26所学校，共新增学位69090个。实现了教育资源总量、质量双提升。

（仅供参考，具体楼盘配套情况以售楼部公示为准）

2023年7月，长郡中学、南雅中学、明德中学、青园教育集团、仰天湖教育集团、湘府英才教育集团以及长郡外国语教育集团七大优质教育品牌集中签约入驻南部融城片区。

2024年5月，长沙市天心区人民政府又与长沙市一中、长郡中学、湘郡培粹实验中学、中雅培粹学校等名校签订合作办学协议，未来将携手创办长沙市一中九峰学校、长郡外国语实验中学南校区、湘郡培粹南湖学校、中雅培粹未央学校。

合作办学模式将新建学校纳入集团化管理优质发展的快车道，以“输血”的方式为天心教育注入了新的生命活力。

• 热销楼盘：教育资源、品牌房企项目成为市场主力

2024年1-8月， 从天心区项目业绩排名来看，TOP10中八成项目为品牌房企，省府片区与天心中心板块项目占据市场主导地位。动物园板块十年大盘丽发新城凭借性价比及教育优势跻身TOP10。

2024年1-8月长沙内五区商品住宅成交金额榜中，天心区每月均有3-4个上榜项目。

其中华润置地长沙润府基本实现月月上榜；中海阅湘台项目以高端豪宅产品标杆形象分别多月上榜前10；中建和悦宸光凭借教育配套优势多次进入TOP5；中国铁建花语江南项目5月底取证，6月便进入销售榜TOP10。

从热销楼盘的共性特征来看，教育资源、品牌房企、大盘及产品力为核心要素。

一方面，自2022年教育政策推动民转公后，湘郡培粹和中雅培粹两所民办名初分配了不少派位数量到天心区，直接拉升了天心区小学整体派位质量。叠加原有的天心区民初资源，进一步拉动了区域“学区盘”的市场热度。

另一方面，天心近年来大力引入优质国央企，深度参与城市更新改造，拓展优质土地资源，焕新城市面貌，增量优质配套，购房客户对区域发展信心充足。

我们筛选罗列了天心区各热点板块在售主力项目情况，囊括了刚需、刚改以及高端改善产品，仅供购房者根据自身需求进行选择。

天心中心板块——中海阅湘臺

产品力测评 ▏中海阅湘台：主城核芯 一线瞰江大平层 对望橘子洲

在售183-291㎡精装大平层，成交均价23830元/㎡

二环内湘江边央企奢装阚江大平层，配置青园小学

天心中心板块——绿城凤起麓鸣

在售210-315㎡精装大平层，成交均价25361元/㎡

被绿城定义的江境大宅

天心中心板块——城发恒伟观江学府

在售110-146㎡毛坯高层，成交均价9902元/㎡

市中心不过万学府盘，首付18万起上车

省府北板块——长沙润府

榜样测评 ▏长沙润府：省府城市更新大成之作，实力攀登销量TOP1

在售171-272㎡毛坯高层，成交均价14000-17000元/㎡

后期C期将推115-250㎡产品

省府北双学位红盘，高兑现力全配套综合体

省府北板块——龙湖云河颂

在售143-240㎡毛坯高层，成交均价16210元/㎡

改善价格做豪宅品质，配套天心实验小学

省府南板块——中建和悦宸光

产品力测评 ▏中建和悦宸光：省府低密小高层，打造全维“成长住区”

在售116-192㎡精装小高层，成交均价16949元/㎡

家门口长郡外国语本部，“靠山”低密小高层

省府南板块——中国铁建花语江南

项目测评|中国铁建·花语江南：确定性拉满！深度解读省府教育红盘

在售117-185㎡毛坯高层/小高层，成交均价13240元/㎡

首付20万起，上车省府高品质双顶级名校教育大盘

大托板块——中海寰宇天下

CRIC榜样测评 | 中海寰宇天下：六边形全能低密大盘，入市即稳居片区TOP1

在售114-189㎡精装小高层，成交均价13248元/㎡

9年师大教育全能配套大盘

大托板块——招商蛇口璀璨学府

产品力测评 ▏招商蛇口璀璨学府：教育先行下展现品质锋芒，美好生活便有了形状

在售113-143㎡毛坯高层，成交均价11349元/㎡

湘府英才、中雅培粹双学校配套入读

大托板块——鑫远融泽府

产品力测评|鑫远融泽府：以“大健康”战略迭代高品质住宅，以片区需求缔造南城封面

在售161-184㎡毛坯大平层，成交均价10000-11000元/㎡

在售213-265㎡精装大平层，成交均价16000-16500元/㎡

纯粹改善高品质住宅，自带商业会所

大托板块——融发菁英汇

首开测评 | 融发菁英汇：南城全能低密项目热销，城市菁英品质生活的首选

在售134-142㎡毛坯小高层，成交均价9500-10500元/㎡

南城纯板低密小高层

动物园板块——丽发新城

项目测评|从丽发新城到中南六省最大野生动物园，同发集团成爆款制造机

在售106-165㎡毛坯高层，成交均价8508元/㎡

十年造一城，千亩大盘，12年一站式名校教育配套

天心区近年来发展迅猛，城市更新、融城建设协同共进，为区域经济增长、楼市发展注入活力，从北到南各类板块均呈现积极向上的发展态势。