法润三湘 | 破局 娄底湘中公证处助力解决危房收购难题

盛夏8月，万物争荣。

娄底市娄星区长青街道某房产项目工地，一派热火朝天的建设场景。

此前，这里两栋建筑楼房还处于破败不堪、环境恶劣的状态。尽管娄底市某公司提出愿意收购这些房产进行开发，但长达近10年协商一直未果。直到2023年5月，这场历经曲折的房屋收购才最终尘埃落定。

“这件事能够成功，关键在于我们邀请了公证机构介入事中、事后的事务处置，既保证了公平公正，又维护了开发商与业主的合法权益。”娄底娄星区长青街道办事处人大联工委主任王全感慨地说。

多年拉锯战

数年前，娄底某公司在娄星区购买了一块土地，正处于开发建设阶段。考虑到整体美观和布局，公司计划一并收购附近两栋老旧楼房，以实现整体开发。

这两栋楼房年久失修，其中一栋建于20世纪70年代，部分房屋已经严重的漏水和掉漆。

尽管条件如此，公司与两栋楼房共28户业主进行了长达多年的谈判，部分业主态度摇摆不定，耗费了大量的时间和精力，也始终未能达成共识。

这场拉锯战自2014年起，集中持续在2019年至2022年。最终，公司放弃两栋楼房收购，对已购土地进行单独开发施工。

然而，部分业主却向政府部门反映，称施工影响了他们的居住环境，要求立即停工。还有业主表达了强烈出售房屋的意愿。

公司不得不暂时停止施工。其间，公司仍需承担一定的工程费用，损失日益增加。

“业主联名给我们送来了书面报告，请求政府出面谈判，让开发商收购房子。”2023年2月底，王全收到多名业主的联名报告。

王全多次与业主及开发商沟通协商后，双方达成初步协议：开发商愿意以统一价格收购两栋楼房。

但新的问题又摆在面前。如果签了协议，开发商不能及时支付房款如何保障业主权益？如果有业主反悔又该如何维护开发商的合法权益？

此时，王全想到或能引入公证机构介入，作为第三方保持中立，作为沟通双方的桥梁，保障双方权益。

他联系了湘中公证处，对此项目提供全程公证服务，为这个曾一度陷入僵局的项目带来了转机。

2023年5月，公证人员在现场查看腾房进度。

半份协议书

证处接到这一工作任务后，考虑到此案拖延时间长，人员涉及面广，经济利益多样等方面的复杂性。湘中公证处负责人曾赟向市司法局副局长赵晚村专题汇报。市司法局立即组织召开会议，深入剖析项目的核心要点，分析实施过程中可能遇到的复杂难题与潜在风险。决定成立专门领导小组负责此事，刘育龙便是其中一名公证员。

他们分别与开发商代表、业主进行了10余次会面，希望全面了解双方的诉求与期望。

刘育龙告诉记者，业主意见需求多种多样：有对继承问题导致的购房款分配异议、房屋实际面积与产权证不符要求重新计算，以及基于楼层、朝向等因素希望获得更高收购价格等等。

公证人员一方面耐心沟通和多角度向业主分析相关利弊，另一方面积极向开发商反馈诉求，努力寻求可协商的解决方案。

“不管是否同意房屋收购，房屋产权确认都是非常有必要的。要保护业主权利，首要任务便是先明确房屋的产权情况。”为此，公证处派出公证人员与28户业主沟通，进行细致地筛查与核实。

核查情况更让公证人员感到棘手。部分业主已故，其子女居住分散；一些业主身处海外，暂时无法回国；房产证与国土证信息不匹配；部分业主仅有房产证，缺少土地使用权证；还有业主已售房屋但过户手续未完结。

公证人员甚至发现了半份协议书的情况。“两姐妹共同继承自母亲的遗产，她们各自拥有一半产权。姐姐愿意出售，而妹妹则不愿意，这就产生了之前她们与开发商签署的半份协议书。”

为确保产权明晰，公证人员多次前往不动产登记中心、档案馆和民政等部门，核实业主和房屋等信息。

全面了解情况后，公证人员协助业主办理了相关手续。对于已故业主，鉴于房产多以夫妻工龄折算购买，依法应视为夫妻共同财产，公证人员陪同其家属办理继承过户；对于海外业主，公证处利用远程视频技术，指导完成委托书公证；对于房产证与国土证信息不符或过户未完成的情况，公证人员上门服务，办理公证并完成过户登记。

公证人员现场办理相关公证手续。

搭建信任桥梁

尽管此时业主与开发商已达成了初步共识，但由于长期的分歧和不信任，项目的推进依然充满挑战。

“公证处作为独立的机构，依法独立行使公证职能，能够保持中立，不偏袒任何一方，在双方沟通中起到了桥梁作用，而且是我国法律规定的提存机构，具备专业性和权威性。”为了让双方安心交易，曾赟建议在解决涉及大额资金交易、产权转移、复杂利益分配以及存在信任危机的纠纷时，采用提存公证的方法，将收购款项打入公证处提存账户，确保资金安全。这可以消除业主们对于款项被挪用或无法及时支付的担忧，增强他们的信任感。

开发商与业主均接受此方案。但考虑到项目收购的复杂性和不确定性，前者希望分4次支付房屋收购款，而业主对开发商的财务实力和项目执行能力存在一定的疑虑，担心在交付产权证和快速腾房后，购房款无法及时到位。

“如果业主反悔，将为开发商带来巨大损失；如果开发商不及时支付收购款，又会损害业主的合法权益。在协议签署和过户过程中，我们必须确保每一个环节都万无一失。”曾赟表示，在充分考虑双方需求的情况下，公证人员又对收购协议进行了10余次修改。最终双方在付款方式、时间节点和违约责任上达成一致。

2023年4月，双方在公证员的见证下签署了《房屋买卖协议》。

办理完委托公证，开发商将购房款的20%存入公证处的提存账户。

当业主开始腾空房屋时，公证人员又遇到了新的问题。

一些年长的业主因家中物品众多且不舍丢弃，可能无法在协议规定的时间内完成房屋腾空。公证人员迅速采取行动，一方面与街道办紧密沟通，安排人员和车辆协助腾房。另一方面，耐心督促业主尽快整理物品，确保腾房工作能够顺利进行。

最终，所有业主的房屋在2023年5月中旬全部腾空。

随后，开发商将80%的购房款存入公证处账户。月底，房屋顺利过户至开发商名下，公证人员将提存账户中的款项依照协议转入业主账户。

仅用两月余，项目圆满完成。不仅确保了法律程序的顺利进行，也为业主和开发商之间建立了信任的桥梁，为当地营商环境贡献了公证力量。

来源：湖南法治报（文/湖南法治报全媒体记者 罗霞 实习生 刘畅 通讯员 彭雪娇 肖欢）

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