深圳东海花园二期：业主参与治理后大变样，物管费由亏转余

作为小区居民，您是否清楚上交的物业费用在何处？是否知道小区有多少公共收益，这些收益去了哪里？在深圳市福田区东海花园二期，小区物业管理费从亏损百万元到结余238万元，只用了不到两年时间，不仅更换了小区监控设备，为所有业主免了一个月物业管理费，还对小区进行了翻新。巨大的转变背后，有哪些值得借鉴的经验，深晚记者近日走访该小区了解情况。

难题：

物业费严重亏损激发矛盾

东海花园二期于2000年建成，小区自带大型游泳池、网球场等配套。现在小区楼龄超过20年，不少设施老化，物业服务成本持续攀升，此前还存在物业管理费权属不明、入不敷出等问题，业主与物业服务中心之间的矛盾越来越多。

小区多位业主表示，每个月交数百元物业管理费，却没有享受到相应的服务，小区电梯频繁故障、外墙老化未处理，还有消防隐患增加、停车位纠纷等问题，当时大家住得很糟心。

围绕这些问题，业主与物业服务公司纠纷不断，陷入管理困境，香蜜湖街道东海社区党委多次进行协调，但效果有限。小区业委会主任陈先生认为，物业管理费归属不明，资金使用不透明，业主成为只有缴费义务的冤大头，这是引发大量物业管理矛盾的根本原因。

破题：

业主决定“钱袋子”怎么花

2020年3月1日，新版《深圳经济特区物业管理条例》正式实施，首次以立法的形式提出“业主共有资金”概念，明确物业费、共有物业收益、专项维修资金等属于全体业主所有，并要求对业主共有资金实行透明公开管理，保障业主的知情权和监督权。

新条例为东海花园二期破解管理难题提供了重要依据。2021年，东海社区党委以问题为导向，以数字建设提升治理质效，携手辖区居民开发“数智化小区治理平台”，探索“数字账本”管理模式。

▲东海花园二期居民积极参与小区自治。 受访单位供图

小区设立基本账户用于存放和管理业主共有资金，其收支公开且支出与审批分离，确保每笔钱花得明明白白。陈先生坦言，“我们的出发点是把‘钱袋子’掌握在业主手里，钱怎么花由业主说了算。”

公开：

从一头雾水到心中有数

虽然小区“钱袋子”回到业主手里，但钱花在哪、怎么花，如何最大程度让这个过程公开透明？如果无法符合大多数业主的利益，很可能业委会与业主之间会产生新的矛盾。“数智化小区治理平台”具体如何发挥作用？

陈先生现场向深晚记者展示了该平台，这是一款内容丰富、操作简便的小程序，每位业主打开手机就能实时查看，在线监督小区的财务收支情况。通过程序设置，实现物业公司申请支出、业委会线上审批、具体执行事项等全过程对业主公开。

除了财务“公开”，业主还可以清晰了解小区的各项公共事务和党建工作等信息，消除信息的不对称。同时，业主还可轻松掌握小区的运行状况，特别是小区安全方面的情况，例如：电梯运行有无故障、消防设施是否正常等。“小区情况从一头雾水到心中有数，这是我们最大的感受。”业主刘先生说，家里哪里需要报修用手机就能完成申请，物业公司在小程序上响应，处理流程也是全程公开。

自治：

参与管理携手让小区变好

2022年，小区物业管理费实现扭亏为盈，盈余超过135万元，大家商量后决定免掉每位业主当年12月份的物业费。2023年，小区物业管理费结余237.93万元，结余资金全部转至2024年，大家协商后这些钱被用于小区翻新。“小区的建筑外墙、每栋楼的大堂、小区花园的亭子、电梯的轿厢等都进行了翻新。”陈先生介绍说。

▲老小区的面貌焕然一新。 深圳晚报记者 叶洋特 摄

老小区焕然一新，得到大家的一致称赞。越来越多业主主动参与到小区管理中来，积极为优化小区停车位管理、加强电动自行车管理等献智献力。东海社区书记沈燕表示，通过实践有效激发了小区的自治活力，让多条线拧成“一股绳”，居民们与物业之间的关系更加和谐。

东海花园二期的成功实践为小区治理提升做出积极探索，多地社工部到小区实地调研探讨经验做法。据介绍，香蜜湖街道还将该平台引入其他几个小区，均取得不错效果，接下来还将完善并推广“数智化小区治理平台”，构建起高效的智慧管理体系，真正聚焦居民切身需求，提高幸福指数。

深圳晚报记者 叶洋特 实习生 施泽彬 何卓琳