究竟谁在抢房？广州中建海丝城首开去化率78%之谜

编辑 | 苏淮

从今年7月开始造势的广州黄埔双沙村旧改项目，终于赶在8月底入市销售了，案名最后定为“中建海丝城”。

8月31日，由中建八局、知识城集团合作开发的中建海丝城正式对外开盘销售。本次推出6号地块“阅山”组团，主推户型为78㎡三房两厅两卫、88㎡三房两厅两卫、107㎡四房两厅两卫和117㎡五房两厅两卫，共推售336套房源。

很快，中建八局发布了捷报，中建海丝城项目当天销售额达到10.8亿元。

官方捷报宣传图

据源媒汇了解，项目开盘现场购房者人满为患，采用摇号方式，有360人参与摇号，认筹客户超过了推货量，最终成交套数262套，去化率78%。其中，78㎡、88㎡小户型中高层房源基本被选完。

如此高的首开去化率，放在当下整个广州新房销售市场都格外亮眼。

公开信息显示，中建海丝城单价区间为3.5万元-4.3万元/㎡，总价为273万元-503.1万元。单价低于周边在售楼盘。贝壳找房数据显示，万科城市之光均价为5万元/㎡、保利招商华发中央公馆均价为4.5万元/㎡，万科黄埔新城均价为3.5万元/㎡。

低于周边楼盘售价，也被市场认为是具有性价比的“上车盘”。但楼盘案场销售否认最低销售价一事，他向源媒汇表示，“网上销售均价都是一些中介乱传的，不准的。均价3.8万元左右，78平户型总价在290万元至320万元。”

另一位广州贝壳找房中介透露，“他们（指中建海丝城）有找我们做渠道的”，该中介给出单价区间也是3.5万元-4.3万元/㎡。

销售单价影响因素有很多，包括渠道分销和营销节奏。相比单价，让市场纷纷引起质疑的则是——中建海丝城首开去化率高达78%。

源媒汇此前初步统计广州上半年拿证入市的热门楼盘项目，整体去化率不足30%。其中，“卷王”保利地产用“以价换量”方式实现快速去化，去化率普遍高于其他房企。而中建天河精诚壹品、广州城投天禧、新世界(00017.HK)天馥等项目去化率更是不足10%。

根据广州住建局数据显示，中建海丝城首开336套房源中，78㎡至117㎡四个户型中房源数据分别为112套、112套、81套、31套，总预售面积约3.1万㎡ 。以单价3.8万元计算，总可售价为11.78亿元。

若按首开销售总额10.8亿元，去化率应为91.68%。显然，数据是存在偏差的。

关于成交房源数量，源媒汇向一位房产中介求证，他表示，“（中建海丝城）项目成交大概200套”。源媒汇亦向项目案场工作人员求证成交情况，该工作人员未透露具体成交数据，但此前在介绍项目时曾表示，“楼层大部分还是有得挑选”。

关于中建海丝城去化情况，另一位房产从业人士则透露，“真实销售数据没有宣传的那么好，有可能很多内部员工认购。据说员工认购价远低于市场销售。”

同时，上述房产中介向源媒汇透露，“员工价是有机会做到200万内的，250多万左右是正常价格。”

若以78㎡户型计算，员工认购价单价则为2.56万元/㎡、3.2万元/㎡。

中建海丝城，即双沙村旧改项目是中建八局广州首个城市更新项目。

双沙村旧改项目，原本由合景泰富联合体操盘，后者很早开始进行了前期投资和实施工作，但由于资金问题，一步步退出该项目，后转由黄埔区属国企知识城集团接手，知识城集团又找来中建八局一起合作开发。

资料显示，项目总投资289亿元，总建筑面积约330万㎡，改造用地面积约1682亩，计划建设为237万㎡国际滨水活力区，包括15所教育配套、31万㎡TOD商业综合体。

目前，在广州阳光家缘平台上，中建海丝城的签约情况还没有显示。但很快，具体成交数据也将公之于众，中建八局广州首个旧改项目成绩如何也会对外揭晓。

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