以价换量促成交，东莞二手房市场体量日益增长

回顾7-8月，楼市进入传统淡季，东莞房地产供应节奏保持市场化收缩。但随着“金九银十”的到来，在8月的最后一周，受加推和降价项目带动，东莞房地产交易市场整体来访认购量小幅回升。

值得一提的是，二手房成交市场在近半年保持着较高的活跃度，半年（2024年3-8月）成交量超过1.3万套，已成为东莞房地产市场活跃的支撑力量之一。

楼市走向逐渐向二手房偏移

“不管是新房还是二手房，现在的价格对于有住房需求的人来说都很适合入手。”中原地产研究院执行院长车德锐认为，虽然市场仍存在一定的观望情绪，但随着政策环境的改善和市场预期的逐步稳定，部分购房者开始积极入市，这将对推动市场活跃度有所助力。从市场情绪来看，买卖双方对后市的看法稍显乐观，市场整体看好近期走势。

从目前东莞二手房挂牌均价来看，安居客数据显示，截至目前，2024年9月东莞二手房挂牌均价为17742元/㎡，较上月环比下降0.23%，同比下跌20.24%。从近三个月的房价走势来看，东莞二手房均价上涨的天数为36天，下跌的天数为50天。市场仍处于调整阶段，但在经历了长时间的调整期后，整体趋势有所回暖，或已逐渐开始企稳。

对此，部分市民在持续关注市场价格的变化之后，开始入市购房。在莞城上班的周女士家里有两个小孩，目前在考虑莞城的学区房。“我一直在关注莞城的学区房，特别是一居室，去年一直保持在120万以上，目前有看到90万到100万左右的挂牌，价格相对可以接受。”

受价格优势影响，东莞近半年（2024年3-8月）二手住宅单月销售面积接近24.5万平方米，2216套/月。在东莞市住房和城乡建设局发布的《2024年7月东莞市商品住宅网上签约销售情况》中显示，今年7月，全市二手住宅网签2541套，成交量环比上升14.5%。8月东莞二手住宅成交面积同比上升2%，成交套数上升2%，成交均价则回跌2成。由此可见，当前东莞业主仍在通过价格下调以促进成交。

东莞二手房市场呈现较大差异

在区域层面，东莞二手房市场呈现出较大的差异。松山湖作为东莞市的核心区域，东莞科技创新与高端产业的聚集地，其独特的地理位置和政策扶持，使得该区域的二手房市场持续保持高位运行。2024年9月松山湖片区二手房挂牌均价高达41981元/㎡，在松山湖城区更是攀升至42258元/㎡，二手房挂牌均价涨幅趋势相对趋于平稳。这一价格水平不仅显示了松山湖区域价值的卓越，也反映了市场对高端居住环境的需求。

南城、东城、莞城等传统中心城区，近期房价有一定的回落。目前，安居客挂牌数据显示，南城、东城、莞城分别是25515元/㎡、23312元/㎡和20826元/㎡。而长安、虎门与塘厦等经济实力较为靠前的镇街，其二手房挂牌均价则维持在13728元/㎡、19508元/㎡与18486元/㎡左右。

“前两个月二手房卖了好多套，特别是房龄在6年内的离地铁站近的楼盘，最受欢迎了，价格实惠，地理位置和基础设施又好。”在南城链家地产负责二手房销售的林先生表示，消费者在选购二手房时，主要关注楼龄、地理位置和配套设施。然而，位于莞城的房产中介曾先生则表示二手房卖不动，“莞城就是卖学区房，卖不动，交易量相对较少。”二手房交易市场稳中有升的大盘环境下，不同片区与镇街的实际成交量与市场情绪呈现着显著差异。

对于2024年第四季度东莞二手房价格的预判，多位专家表示，市场逐渐趋稳，但价格仍在下探。“对消费者而言，现在是购房的好时机，从今年前三季度楼市表现来看，新房二手房的成交量与价格逐渐变稳，部分市民开始相信市场，对大盘的信心有所上升，综合来看这些因素对楼市健康发展都是有利的。”合富研究院高级分析师李兴旺表示，市场在平稳发展的同时，不断在探底，这是市场走向健康的迹象。

文 彭钰雯
图 记者 王俊伟