暴跌超67%，楼市已崩！

　　8月份房企的销售数据出来了，依然是寒气逼人。

　　据克而瑞数据，今年1-8月，百强房企销售金额23821亿元，同比下降36.5%，降幅仅收窄了1个百分点。

　　8月单月，百强房企销售额金额是2512亿元，同比下降26.8%，跌幅较7月进一步扩大7.1个百分点。

　　但要是相比2021年8月高点的销售额7745.7亿元，跌幅还是达到惊人的67.57%。

　　百强房企单月业绩超67%的跌幅已经不能用腰斩来形容了，而是膝斩。

　　这意味着，房企里面最厉害的100家房企，他们8月份的销售额普遍只有3年前的两三成左右，情况惨不忍睹。

　　销售额断崖式下跌，但是3年前借来的债务可没有缩水，还是那么多，因此大部分房企的处境用寒风刺骨来形容一点不为过。

　　看看8月份排名前几的头部房企销售额及降幅，我们就能窥探一二：

　　保利发展8月销售额222亿，同比下滑29%；

　　中海地产8月销售184.60亿元，同比下跌2.0%；

　　华润置地8月销售额202.9亿元，同比减少8.9%；

　　招商蛇口8月销售额203.52亿 同比减少24.07%；

　　龙湖8月销售金额130亿元，同比减少41.7%；

　　前8个月累计的数据也一样，头部房企销售额很多都是在30%左右。

　　这些头部房企都这样了，其他房企的情况只会更差。房企销售数据差，说明新房卖得差，过去的泡沫被挤掉了不少。

　　之前开发商卖房子，很多其实只是卖一个空气，房子压根都没建起来，修个地基，或者盖个一两层就能预售。

　　然后很多买房的，也不是真的住，而是投资投机，想通过房子涨价来赚钱，所以也就不在乎房子是否盖到啥程度了，这个性质已经和金融茶有些类似了。

　　房价被炒起来，购房者蜂拥而至交钱，开发商收割的钱有一部分去拿新的地用于交保证金，有一部分就被公司老板高管拿走挥霍了。

　　但是这部分钱本来是用于盖房子的，那怎么办？只能通过不断开新盘，拆东墙补西墙的方式来建楼。

　　但是房价不可能一直涨，国家也不可能允许开发商一直加杠杆借钱，当这些条件稍微一有收紧的时候，高杠杆房企就会爆雷轰然倒地。

　　目前房企的销售额，其实才是正常的水平，因为现在买房的人是真的要来住的，不然也不可能在房价还跌的趋势下还去买房，就如同买车一样。

　　当下商品房的销售面积已经回到2012年，销售额回到2016年，看今年的情况，还要继续萎缩。

　　房企销售数据也说明，517新政只持续了1个月左右，百强房企的销售额仅在5~6月份这一个月出现了上升，然后就不断下降。

　　从房价角度看也是一样，房价依然在全面下跌。

　　据国家统计局数据，7月份全国70城房价全线下跌，其中：

　　北京二手房价格-7.2%，上海-5.6%，广州-12.4%，深圳9.8%。

　　北京的平均房价已经跌到2016年下半年水平，广州、深圳也差不多。

　　那房价的底在哪里？看房价是否达到了合理的租售比和房价收入比。

　　租售比是租金与房价的比值。

　　比如说，一套100平米的房子，售价200万，每平单价2万，月租金是2千，年租金是2万4。

　　那么月租售比就是1:1000，换算成年收益率就是1.2%，这1.2%也是房东出租房子的年租金回报率，也可以视为投资房子这项资产的年化收益率。

　　国际通行标准认为，合理的房屋月租售比在200到300之间，大约相当于16年至25年。也就是房子出租16~25年能回本，房价才比较合理。

　　如果租售比高于1:300，意味着房产投资价值相对变小，有泡沫。

　　所以，上面这套房子的售价明显贵了。

　　因为它月租售比是1:1000，相当于出租83年才能回本。按照最低1:300月租售比的标准，月租金2千不变，这套房子总价降到60万，也就是每平米单价6000才合理。

　　1:300月租售比对应的年租金回报率是4%，换句话说，年租金回报率小于4%的房子，房子总价偏高了，存在泡沫。

　　关于租售比的内容，在之前的《》这篇文章里有介绍，感兴趣的可以去这里看看。

　　房价收入比是指城市居民家庭年收入与住房价格之比。

　　举个例子，假设北京平均买一套房子要花600万，但是你们家庭年收入是20万，那么房价收入比就是30。

　　也就是说一家人不吃不喝工作30年才能买得起北京的一套房，这还得保证中途俩人不能失业。

　　按照国际惯例，通常认为房价收入比在3-6倍之间为合理区间。

　　但是目我们大部分城市的房价收入比仍在虚高的水平。

　　据诸葛数据研究中心数据，其监测的100个重点城市2024上半年房价收入比为10.6，相比2023年下滑7.4%，降幅与上年持平。

　　其中，一线城市2024上半年房价收入比为26.3，二线城市房价收入比为11.2，三四线城市房价收入比为7.9。

　　今年上半年房价收入比排名前10的城市分别为：深圳、三亚、北京、上海、厦门、广州、杭州、福州、海口、南京。

　　都是一二线大城市，其中排名前5的城市深圳、三亚、北京、上海、厦门房价收入比在20以上，说明这些城市的房价很不合理，还有很大的下降空间。

　　对比国际上，就算是纽约、伦敦、东京这些经济发达的大城市，房价收入比也就是10出头的样子。

　　房价收入比最低的10个城市是：株洲、遵义、潍坊、德阳、桂林、北海、鄂尔多斯、常德、周口、岳阳。

　　都是三四线小城市，而且房价收入比在4~6，已经达到了合理区间，这些城市的房价基本没啥下降空间了。

　　这也是为什么网上很多人感觉县城或者小城市的房价没怎么降的原因之一，因为房价本身就没涨太多，泡沫不大，然后近几年也都降到底了。

　　同时，近几年也有很多人选择从一线城市回到了小城市，尽管收入会下降，但是房价低，离家近，加上小城市的商业配套现在也完善了，幸福指数不比大城市低。

　　最后，总价一下。

　　房企销售现在已经处于雪崩状态，百强房企今年各月的销售额基本只有3年前的二三成，处境困难。

　　房价也还在全面下跌，楼市依然是寒风刺骨。

　　判断房价是否跌到位，参照租售比和房价收入比两个指标。