通州新房总缺一个记忆点

习惯是一件很可怕的事情。

就像一提北京房子，多数人还本能地认为房价高到“买不起”，就像一提通州买房，很多人也还停留在“宇宙最强限购”的概念中。

事实上，这两年北京的房价已经没有那么高不可攀，甚至都已经低到了普通人敢想的程度，而通州的“双限”，也已经放松到几乎跟全北京没区别的状态。

提起通州新房，包哥多少年也一直有一个固有印象，就是它一直被“双限”搞得不温不火，提到在通州买房的第一反应是有没有资格，而不是有没有好房子。

似乎也是在这种状态下，通州这么多年也一直没有特别出圈的项目，不管是刚需还是改善新房，它一直是“刚+改”夹杂着来的，很难有项目能做到让人眼前一亮。

什么都做一点，等于什么都没做。

去年开始，通州新房开始有一些声音。一些“极致刚需”和“终极改善”楼盘，开始为通州新房增加记忆点，而“纯粹与极致”恰好是当下楼市新房最欠缺的， 也就是你无需讨好所有人，你只需要让喜欢你的那一群人开心就好了。

这两天，包哥也查了一下通州8月份总价600万-1000万新房项目的销售数据，试图从中获得通州新房“中级改善”新房的记忆点。

数据来源天朗

8月份的通州新房，总价600万以上的项目，成交套数最高的是帅府京彩世界，27套，成交金额1.87亿。

单从成交数据来看，京彩世界似乎能成为“记忆点”，但这个记忆点也有一个很长的前缀：北京通州8月份总价600万+改善新房卖的最好的项目。

但哪有什么常胜将军啊，尤其是销售数据这个数字，今天你上明天或许就它上了，都是很随机且短暂的“记忆点”。

一定要有让人过目不忘的本事。

而京彩世界，从包哥的角度来说，还真不是什么“昙花一现的销冠”，而是通州改善“过目不忘的名片”。为什么这么说？先加包哥微信，咱们边看分析边聊。

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产品是最容易有争议的点

我们先说包哥统计的通州8月600万+新房项目销量TOP10名单，其中纯做100平以上的改善项目只有3个。

帅府京彩世界是一个，27套的成交量是另外两个项目的3倍和9倍。

其实，在北京600万—1000万总价的这波客户，是最“挑”的，因为他们可选择性太多了，而这时候这个“27”，它至少能说明，在通州总价预算600万+的这波改善客户中，他们最喜欢京彩世界。

而我们单从产品方面来看，京彩世界确实做到了通州改善新房一个新的“记忆点”。

首先从产品面积段来看，全社区270户都是108平—165平户型，在通州做到了难得的“纯粹性”，这种纯粹性是圈层，是志同道合，是未来房子的溢价能力。至少以后在通州，提到纯改善盘，京彩世界成为了绕不过去的存在。

是一种纯粹的不可替代性。

京彩世界效果图

京彩世界108平、111平、122平、128平、142平、165平，这六个户型给人最大的惊喜就是分化了12个户型，而制造这种惊喜的就是京彩世界在通州独一份的“错层露台”的设计。

这就让项目的每个户型在室内格局一样的情况下，出现奇数层户型有南向跑道阳台，偶数层户型有南北双露台的创新设计，也给了对阳台有不同需求的买房人选择的机会。

京彩世界楼栋错层露台效果图

错层露台的设计不仅给买房人提供了多种选择，还使露台的空间感得到double提升。

什么是空间感？我们以165平的南向跑道露台为例，露台总长9.15米，宽度1.6米，总面积14.64平，接近15平，这些都是赠送面积。

京彩世界165平奇数楼层户型图

而京彩世界每层的层高有3米，而对于每个户型的露台来讲，层高就是6米，只露台部分的体积就达到了87.84立方米。

这接近90立方米的空间，就是我们所说的绝对空间感。

虽然露台超三米的部分，我们利用不上，但是开敞露台带给人的开阔感，再有就是“6米层高”也就意味着室内阳光完全不会被遮挡，而这是那些将阳台包在室内的项目“爱而不得”的。

京彩世界露台空间

都说北京的开敞露台实用性不高，但你要记住，北京不止有冬夏，还有春秋。毕竟有了露台，你就可以在家感受春风送暖与秋高气爽，1.6米宽的尺度也足够让你有夏日炎炎下享受一场酣畅的小烧烤。

各有各的好，谁都替代不了。

京彩世界楼栋露台效果图

最后我们回到“室内”，看看京彩世界的户型设计。

京彩世界全部12个户型的面宽进深比都无限趋近于1:1，这是一个非常理想的空间比例，保证这个比例至少意味着室内再怎么设计也不会有大的空间浪费。而且，项目所有户型都是南向三面宽，并没有追求极致的南向面宽，因为整个房子东西方向一长条，也不会让人不舒服。

这也是为什么正方形的东西，我们看着那么舒服的原因。

左右滑动查看京彩世界更多户型

还有特别牛的一点，因为是改善盘，所以京彩世界的每一个户型几乎都设计了可变空间，在不需要那么多卧室的情况下，可以改造南向的大客厅，也可以改造北向的大卧室。

当然还有，京彩世界全部无论是108平还是165平，都一视同仁，都做到了南北通透，厨餐客一体化的布局，客卫也都是三段分离式设计，甚至还都有餐边柜的设计。

上面三点京彩世界所有户型的共性，基本上已经吊打北京目前90%以上的新房项目了。将来这个项目交付到后面进入二手房市场，别人一提起京彩世界的户型，没有差的，只需要看面积闭眼入就好了。

一枝独秀不难，难的是百花齐放。

当然，京彩世界12各户型中，每个都有每个的独特性，比如108平、111平3居户型的餐厨客等宽一体化，比如122平、128平4居经典的四叶草格局还有南向次卧独立步入式衣帽间，再比如142平、165平厨房外独立的拓展空间，还有从京彩世界4居户型开始，全部都做到了餐厨客书房“LDKX”一体化，使公共空间更具灵动性 ……

你看，优秀的产品总容易让人滔滔不绝。关于京彩世界的户型，你如果还有啥想知道的，家包哥微信，咱们私下慢慢聊去。

买房大家帮

地段是最经常被议论的面

其实提起通州，除了市政府搬过来外，让通州成为名副其实的副中心外，还有一个地儿不得不提，那就是环球影城。

环球影城一开放，所有外地的朋友必须来一趟北京的理由又多了一个，而环球影城则也是副中心文化旅游区的依托，并以它为核心形成了千亿级的产业集群，打造国际化的生活住区。

北京副中心详细规划图

而帅府·京彩世界则位于副中心文化旅游区中生活组团的核心区。

京彩世界位置有多核心？项目西侧一路之隔就是规划的顶点公园和体育公园，以及相距不远就是规划的萧太后河景观公园、城市运动中心、北京海昌海洋公园。

与东坝的大饼一画十几年不一样，副中心讲求的就是一个速度。环球度假区“湾里”项目内，北京最大奥莱湾里·WellTown，以及包括中国国家地理探索中心、小王子主题乐园、2万㎡沐蘭遇汤宿在内的湾里·汀云小镇，均计划在2025年下半年开业。

海昌海洋公园预计2027年开业，顶点公园、萧太后河这些都是计划在2026年投入运营。

文化旅游区在建项目

来，我们先看看顶点公园和海昌海洋公园的效果图↓↓↓

海昌海洋公园效果图

顶点公园效果图

真是既有个性又大气好看，那在周边都是这些地标性建筑的映衬下，里子已经很好的京彩世界，好看的面子也成了其必须要面对的课题。

还好，京彩世界审美在线。为了打造与文旅区相得益彰的建筑，京彩世界不惜成本，打造副中心首个铝板+玻璃幕墙立面的国际化住宅。

京彩世界外立面效果图

建筑通体以铝板为主要材质，顶部檐口的流线造型如瀑布般流向单元入口，而且京彩世界外立面基本上没有棱角，全是造型圆润的建筑四角和露台转角，柔和不具备攻击性而且还具有很高的科技感。

铝板、玻璃幕再加上错层露台的设计，让社区建筑从整体看具备很强的观赏性。

如果将三个项目的效果图放在一起，你有没有发现虽然都充满个性，但非常和谐。而顶点公园模型，已经亮相在京彩世界项目营销中心内部，你可以亲自去看看和不和谐。

这种“和谐”，其中有一个重要的原因，就是帅府·京彩世界的开发商更懂文旅区需要怎样的住宅。

北京通州房地产开发有限责任公司，负责整个副中心文化旅游区土地一级开发，更是选择文旅区北部产业带中心位置，成立北京通州帅府儒意房地产开发有限公司，开发建设帅府·京彩世界项目。

其母公司通城建集团，则直接操刀文旅区内顶点公园、海昌海洋公园、体育公园这些旅游资源的开发和运营，而这些旅游资源也会为京彩世界的业主定制专属权益。

因为自己最了解自己。

最后，我们看京彩世界周边的配套，现成的无需等的配套就很成熟。项目直线距离约350米的地铁7号线万盛东站，可直达双井、北京西站，链接国贸、望京两大CBD，中关村、亦庄等三大科学城。

京彩世界区位图

教育方面，项目周边包括北京育才学校（通州分校）、梨园学校、潞河中学、首都师范大学附属中学（通州校区）以及玉桥中学多所名校，同时，帅府·京彩世界西南侧还规划有教育用地，涵盖幼小初。

医疗资源方面，包括东直门医院、友谊医院、人民医院等六家知名三甲医疗，以及正在建设中的总面积约3.56万平米的北京急救中心通州部。

底子本就很好，还未来可期。

一个面子和里子都有的项目，很难不让人印象深刻，帅府·京彩世界做到了。它将打破通州纯改善新盘没有记忆点的固有认知，也将成为副中心文旅区乃至整个通州新房市场标杆般的存在。

什么都做得出色，也就不会再落下话柄。

以上。

关于帅府·京彩世界还有很多可以挖掘的亮点，如果你对这个项目感兴趣，或者想再详细了解下，那加包哥微信，咱们一起看看去。

项目宣传 仅供参考