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浮山后老破小:价格大跌,秒成交!

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很多圈内“专家”,苦口婆心的劝导网友们:老破小,坚决不能买!

这个“共识”,这两年,已经愈发明显。

其实,在青岛,并非所有老破小都没有市场。老破小,是一个很矛盾的存在。

一方面,有些老破小,确实卖不动;另一方面,个别区域的老破小呈现供需两旺的姿态,以价换量,个别房源甚至1天就能成交,带看几次便成功签约。

这其中,浮山后老破小,就是热销典型。当然,价格确实跌到位了。

1、单价一万三,当天秒没!

前不久,不就有消息说,深圳买家去杭州狂扫12套老破小。别看不起浮山后的老破小,类似的情形也在上演。

浮山后一小区,整个浮山后板块建成最早的小区。1998年前后竣工。地理位置不错,板块内较早的公交线路基本都会经过这个小区。

交通便利程度和生活方便程度都是不错。离富源路小学、合肥路佳世客都不远。

就在一小区,前些日子有个典型例子。



套一,32平,挂牌当天就成交了,房东要46万,让了3万,最终43万成交,单价1.3万。

2022年7月,也就是两年前,一小区同样的套一,成交价79万,单价接近2.6万。



所以,不是老破小卖不掉。而是,性价比低的老破小卖不掉。



同样是浮山后一小区的主流户型,套二70平,挂出来价格144万,带看3次,房东让了13万,以130.7万成交,单价1.8万。



一小区的大户型,136平的套四,单价也降了不少。有个房东挂255万,最终230万成交,也只带看了7次,卖了两周而已,成交单价不到一万七。



另一个房东,也是136的套四,挂257万,以231万成交,带看6次,卖了9天。

浮山后的老破小,一边降价,一边疯狂成交。以上这些“速度成交”的二手房,单价都比较低,甚至到了一万四五。

买这种老破下的优势是什么,即买即租或者住,都可以,几乎可以算是没有什么等待和持有成本了。

有朋友说,浮山后的老破小的房价几乎已经下跌到没有什么水分了,已经可以算是底部了。

2、供需两旺,价格是王道

浮山后二小区位于辽阳西路与同和路交叉口,2000年前后建成。

二小区规划了2866户,84栋楼,规模大,富源路小学就在小区范围内。

浮山后四小区,市北区同安路41号,2000年前后交付,约3000户。

加上一小区,这三个小区有一个共同点,就是开放式楼院,且最早是老台东片区安置小区。

浮山后二手房成交统计看,排名前两位的就是一小区和二小区,不分你我,近一年,前者成交55套,后者54套

这个成交量,甚至比很多新楼盘卖得都好啊!



不难发现,这批成交快、单价低、总价低的房源,房屋建龄20多年,成交总价大多在70-200万左右,是浮山后的价格洼地。

而这与市区二手房整体市场行情情况基本趋同。

如果说市区新房的主力越发改善化,那么二手房的主力军就是刚需客户了。

浮山后昔日F4的新房价格约3万/平,比板块内老破小贵了近一倍。

供应量层面,也是排前列。一小区189套在售,二小区170套在售

这两个小区,基本上就是供需两旺的状态。其中,二小区挂牌均价两万一,成交均价一万七。很明显,这就是买方市场,房东需要让步。



下图是浮山后二小区套二近期成交价:



下图是浮山后二小区套二两年前成交价:



浮山后二小区,套二房源,70—80平,近期成交价一万六左右。两年前呢,两万六至两万八的成交单价。



浮山后四小区的套一,50多平,近期成交价一万七左右。2022年6月前后,价格甚至到了三万出头。



对于普通家庭,低首付,给孩子落户上学,或者一些追求租金回报率人群来说,浮山后老破小,竟然成了一个不错的选择。

3、追学区,悬着双刃剑!

五六月份的新政,购房门槛再次降低。除了首付降低,房贷成本也在降低。

这边,部分老破小价格腰斩,性价比瞬间飙升。

虽然,房师傅觉得,老破小不是一个好的选项。但是,另一边,新政策的短期效应,房贷利率空前的低,按耐不住的人总是有的……

优质的位置+顶级的学区让浮山后老破小,一直很叫座。

2022年,浮山后不少房源冲破三万大关,不就是这两个属性加持吗?尤其是学区一直在。学区需要提前一年落户。老破小的一个需求点就是落户。

然而,在本轮楼市调整期,浮山后板块,价格下调最多的就是“老破小”。



为何?一方面,解决完孩纸上学问题之后,不少“老破小”业主不存在惜售心态,加速了此类房源的转手频率。

另一方面,这几个老小区,户型设计、管理服务、公区配套等都是落伍状态,宜居属性非常差。大批房东卖旧换新。

还有一个隐藏的潜在因素,促使部分房东果断转手。那就是孩子越来越少,未来不确定。

从近期各小学一年级规模来看,普遍比去年少了。

浮山后学区热,未来走势,很难说。

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