同住人中的实际居住人是否可以主张多分征收补偿利益？上海市动迁利益分割共有纠纷改判案例研究（八）

上海市动迁利益分割共有纠纷改判案例研究（八）

【改判案例八】：樊某1等与 樊某丽等共有纠纷一案

【争议焦点】：同住人中的实际居住人是否可以主张多分征收补偿利益？

【审理法院】：上海市黄浦区人民法院、上海市第二中级人民法院

【房屋性质】：公房

【案情简述】：

涉案房屋公房户籍地址为新闸路X号，承租人为孙某，在征收前去世。

樊某丽、樊某荣、樊某宏均系孙某的子女。吴某烁系樊某丽之女。樊某荣与樊某环原系夫妻，于2005年1月6日登记离婚，两人生育了樊X、樊某1。郁某系樊某1之女，邱某璋系樊X之子。樊某2系樊某宏之子，樊某3、计某系樊某2的子女。

樊某荣系知青，其户籍于1964年5月从新闸路478弄3号迁往新疆XX农场。樊某环不是知青。樊某1作为知青子女来沪就读，其户籍于1990年从新疆农一师十二团迁入成都北路973号。

2020年6月17日，涉案房屋所在地块被征收。当时涉案房屋内户籍在册人员有十二人，即樊某丽（1976年10月25日从江西省铜鼓县二沅公社兴源大队迁入）、吴某烁（1982年7月30日报出生）、樊某1（1995年8月31日从怒江路131弄13号204-205室迁入）、郁某（2015年4月16日报出生）、樊X（2000年3月29日从新疆阿克苏市南口镇长安村二巷4栋3号迁入）、邱某璋（2004年9月14日报出生）、樊某荣（1997年1月6日从阿克苏市农一师十二团迁入）、樊某环（2000年3月29日从新疆阿克苏市南口镇长安村二巷4栋3号迁入）、樊某宏（2010年9月6日从泗泾镇开江二路78弄8号601室迁入）、樊某2（2011年7月18日从怒江路131弄13号204-205室迁入）、樊某3（2015年12月31日报出生）、计某（2018年12月12日报出生）。

2020年10月9日，樊某荣作为孙某（亡）户（乙方）的代理人与上海市黄浦区住房保障和房屋管理局（甲方）就涉案房屋征收事宜签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》（征收编号：J1-207），约定：房屋类型旧里，房屋性质公房，房屋用途居住；公房租赁凭证记载居住面积16.60平方米，换算建筑面积25.57平方米，认定建筑面积25.57平方米；居住部分房地产市场评估单价为49,488元/平方米（建筑面积），房屋征收范围内被拆除房屋评估均价为51,905元/平方米（建筑面积）；房屋征收价格补贴系数为0.30，套型面积补贴为建筑面积15平方米，计算居住困难货币补贴的折算单价为21,000元/平方米（建筑面积）；被征收房屋价值补偿款2,238,506.94元；乙方不符合居住困难户的条件；被征收房屋装潢补偿为12,785元；乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方产权调换房屋一套：浦东新区惠南民乐K05-01地块拱极路4100弄10幢独栋单元40号1902室（实测建筑面积54.12平方米，总价1,136,197.79元）；其他各类补贴、奖励费用：签约奖励费502,850元、家用设施移装费2,000元、搬迁费1,000元、不予认定建筑面积材料补贴100,000元、临时安置费6,000元、限定选房奖励费255,700元，奖励补贴合计867,550元。结算单额外增加发放费用：搬迁奖励费500,570元、独用阳台晒台天井补贴85,643.25元、协议生效计息奖励费33,085.99元、搭建补贴及计息194,991.88元。综上，涉案房屋征收补偿利益为3,933,133.91元（包括一套产权调换房屋和货币补偿款2,796,936.12元）。

产权调换房屋系由樊某荣确认选房，现已取得大产证，实际地址为上海市浦东新区拱极路4100弄40号1902室，建筑面积54.12平方米。

1993年，成都北路973号公房被拆迁，应安置人员为四人，即樊某4及其妻、子、侄女樊某1，安置真光基地房屋。2003年4月27日，樊某4与樊某1签订《协议书》，约定樊某4一次性补偿樊某1成都北路973号房屋拆迁中属于樊某1的份额30,000元。孙某和樊某荣作为证明人在该《协议书》上签名。樊某1已取得该30,000元。

《个人不动产登记信息查询记录（现状）》载明，查询时点为2021年12月16日，未查询到樊某1、樊X、樊某荣、樊某环名下房屋登记信息。

厦门路60弄4号公房的租赁户名于1992年由吴生发（樊某丽的配偶）之母变更为吴生发，2020年该房屋被征收，征收补偿款为三百十二万余元。

飞虹路176号私房权利人为桑俊，吴某烁与桑俊于2009年6月20日登记结婚，飞虹路176号私房于2010年被拆迁，2016年签订拆迁补偿安置协议，拆迁利益为动迁配套商品房四套及货币补偿款四百七十万余元，其中青浦区崧润路800弄4号701室配套商品房的产权人为桑俊。

1994年，樊某宏的配偶张琴芳作为购房人签订《已出租公有住房买卖合同》，购买松江区江川北路2号601室。

1997年8月，樊某荣在写给樊某丽的信件中写到：“……主要是樊X的户口，樊X明年要毕业了，再不办好就更难了，你有空帮问问走走，户口办好后，我们全家不会住新闸路就是你现在的房子我们也不会去住，一是租房，二是不来上海……”1998年1月，樊某荣在写给樊某丽和孙某的信件中写到：“亚丽放心，父亲在时说过新闸路是你亚丽的，我不会占的，待樊X回来请怀金帮忙借个房子，如借不到再说，最多住几天新闸路。”

吴某烁于1997年7月从裘锦秋实验学校初中毕业。

一审法院审理中，当事人一致陈述：樊某宏方在户籍迁入涉案房屋后未居住。樊某丽方称：樊某丽方在户籍迁入后居住至2001年，因樊某荣、樊某环强行搬入涉案房屋，樊某丽方和孙某只得在外租房；樊某荣自2001年起居住涉案房屋直至征收；樊某环与樊某荣离婚后未居住涉案房屋，离婚前也不是经常居住；樊某1回沪后至1998年期间居住过涉案房屋；樊X、邱某璋、郁某未在涉案房屋居住。樊某1方称：樊某丽在户籍迁入涉案房屋后居住至1981年结婚，之后居住到配偶的厦门路60弄4号房屋，吴某烁从未在涉案房屋内居住；樊某1自1994年起居住涉案房屋直至征收，樊某荣、樊某环、樊X自1998年起居住涉案房屋直至征收，郁某、邱某璋自出生起居住涉案房屋直至征收。樊某宏方称：认可樊某丽方在涉案房屋内的居住情况；2001年5月25日，樊某荣、樊某环、樊某1、樊X将孙某赶出涉案房屋；樊某荣曾和樊某宏说过，邱某璋居住在涉案房屋由樊某荣照顾，樊X从不居住涉案房屋，双休日樊某荣将邱某璋送到樊X浦东的家中，樊某1结婚后不居住涉案房屋，樊某1和郁某居住在浦东，樊某环和他们一起居住在浦东。

一审审理中，樊某丽方称：孙某夫妇在涉案房屋内搭建了阁楼。樊某1方称：涉案房屋内原本就有木质阁楼，一半堆放物品，一半由樊某11994年回沪后居住，2010年樊X出资重新进行加固和装修。樊某宏方称：1980、1981年左右，樊某宏出资、樊某4出力搭建了阁楼，搭建后由樊某宏居住；后来樊某荣擅自重新搭建，未告知孙某等家人。

一审审理中，樊某丽方称：涉案房屋是孙某用金条购买；新闸路478弄3号也是孙某承租的公房，后来置换到成都北路973号。樊某1方称：新闸路478弄3号是孙某承租的公房，后来置换为涉案房屋和成都北路961弄6号，但是不清楚成都北路973号公房的来源。樊某宏方称：涉案房屋是孙某的母亲传给孙某的；新闸路478弄3号是孙某夫妇的房屋，先是置换到成都北路961弄6号，然后再置换到成都北路973号。

一审审理中，樊某1方提供：1.2014年至2019年的网购记录，收件人多为樊某荣、樊X，收货地址为涉案房屋，购买物品中有女性服饰用品、儿童用品、饰品、教辅材料等；2.1998年至2013年的信封，收件人为樊X，收件地址为涉案房屋；3.邱某璋的毕业证，幼儿园为上海市黄浦区温州路幼儿园，小学为上海市XX中心小学，初中为上海市XX中学。上述证据证明樊某1方在涉案房屋内实际居住至征收。樊某丽方及樊某宏方对上述证据不认可。

一审审理中，樊某丽方提交2000年至2003年、2006年至2008年、2014年的收据以及2003年、2006年的租房协议，证明樊某丽方和孙某在外租房居住。樊某1方对证据真实性认可，认为是孙某租房，并非是樊某丽方租房的证据，樊某丽方有厦门路60弄4号房屋可以居住，不需要租房。樊某宏方认可上述证据。

【一审判决】

一审法院认为，本案中，涉案房屋承租人在征收前已经去世，征收时户籍在册人员为当事人十二人。樊某丽在户籍迁入后在涉案房屋内居住多年，虽然各方当事人对其居住到何时陈述不一，但对其结婚前在涉案房屋内居住均无异议，其配偶承租的厦门路60弄4号公房被征收，但是其户籍并不在该房屋内，不能认定其享受了福利待遇，因此樊某丽符合涉案房屋的共同居住人条件。

吴某烁虽在涉案房屋内报出生，但其并未提交充分证据证明其在涉案房屋内实际居住，因此其不符合涉案房屋的共同居住人条件。

樊某荣系知青，户籍从新闸路478弄X号迁往新疆，据当事人陈述，该处房屋也是母亲孙某承租的房屋，樊某荣退休后将户籍迁入母亲承租的另一处房屋，即涉案房屋，属于按照知青回沪政策迁回，且其迁入后实际居住至征收。

樊X称其自1998年起居住涉案房屋至征收，邱某璋称其自出生起居住涉案房屋至征收，根据其提供的购物记录、信件信封，法院认为两人陈述的居住事实具有高度盖然性，法院予以采信。

樊某环、樊某1、郁某也称在涉案房屋内居住至征收，鉴于涉案房屋居住面积有限，已有樊某荣、樊X、邱某璋在此居住，而樊某环早在2005年已与樊某荣离婚，且樊某环、樊某1、郁某提交的证据也不足以证明其在涉案房屋内居住，故法院对其主张不予采纳。另成都北路973号公房拆迁时，樊某1是安置人员，属于享受了福利待遇，故樊某1、樊美环、郁某不符合涉案房屋共同居住人条件。

另外，樊某荣在信件中请樊某丽帮忙为樊X报户口一事，并承诺全家不会居住到涉案房屋，但最终却未遵守承诺，并导致承租人孙某无法继续在涉案房屋内居住，但是鉴于其并未明确放弃涉案房屋的征收补偿利益，且樊某荣、樊霞X、邱某璋又在涉案房屋内实际居住，法院对其共同居住人身份予以确认。

樊某宏方在户籍迁入涉案房屋后未居住，不符合涉案房屋的共同居住人条件。

综上，涉案房屋征收补偿利益应由共同居住人樊某丽、樊某荣、樊X、邱某璋分得。搭建相关补贴亦由共同居住人共享。

综合涉案房屋来源、实际居住等情况，并遵循公平合理原则，由法院酌情对征收补偿利益进行分割。结合名下房屋情况以及保障实际居住人住房需求，法院确认产权调换房屋由樊某荣、樊X、邱某璋申购取得。樊某丽方之间不要求分割，樊某1方不要求分割，系樊某丽以及樊某荣、樊X、邱某璋对自己享有的征收补偿利益在家庭成员内部的自由处分，于法无悖，法院予以准许。

遂判决：

一、上海市黄浦区新闸路X号房屋的征收补偿利益中，樊某丽、吴某烁分得货币补偿款1,600,000元；

二、上海市黄浦区新闸路X号房屋的征收补偿利益中，樊某1、郁某、樊X、樊某环、樊某荣、邱某璋分得货币补偿款1,196,936.12元；

三、上海市黄浦区新闸路X号房屋的征收补偿利益中，上海市浦东新区拱极路4100弄40号X室产权调换房屋由樊某1、郁某、樊X、樊某环、樊某荣、邱某璋申购取得。

【二审判决】

二审法院认为，一审法院认定樊某丽、樊X、樊某荣、邱某璋是涉案房屋的共同居住人，吴某烁、樊某环、樊某宏方不是涉案房屋的共同居住人正确，相关理由一审法院已充分阐述，本院予以确认。

1993年成都北路973号公房被拆迁，樊某1是安置人员之一，故樊某1属于享受过福利分房，不符合共同居住人条件。郁某系未成年人，其居住利益应当由其母亲樊某1保障，而樊某1非涉案房屋共同居住人，且现有证据也不足以证明郁某在涉案房屋内居住，故郁某不属于涉案房屋的共同居住人。因此，涉案房屋征收补偿利益应由共同居住人樊某丽、樊某荣、樊X、邱某璋分得。

一审法院在酌情确定樊某丽、樊某荣、樊X、邱某璋应分得的征收补偿款时，未能准确平衡好当事人间的利益，致判决公允性有所欠缺。樊某丽已多年不居住涉案房屋，而樊某荣、樊X、邱某璋则实际居住至征收，故与实际居住相关的征收补偿利益应由樊某荣、樊X、邱某璋取得。

据此，本院综合涉案房屋居住情况、各方居住需求以及产权调换房屋的分配情况，酌情对樊某丽、樊某荣、樊X、邱某璋应分得的征收补偿款金额作相应调整。一审法院基于樊某1方表示其内部不要求法院分割的意思表示，判决由樊某1方共享权利，并无不妥。现在二审中，樊某1方又一致确认产权调换房屋和征收补偿款均归樊某1、郁某、樊X、樊某荣、邱某璋所有，樊某环本人亦主张不参与征收补偿利益的分配，鉴于樊某环确非涉案房屋的共同居住人，故本院对此予以准许。

综上所述，上诉人樊某1方的上诉请求部分成立，本院对一审判决结果予以调整。

改判如下：

一、撤销上海市黄浦区人民法院（2022）沪0101民初X号民事判决；

二、上海市黄浦区新闸路X号房屋的征收补偿利益中，樊某丽、吴某烁分得货币补偿款1,000,000元；

三、上海市黄浦区新闸路X号房屋的征收补偿利益中，樊某1、郁某、樊X、樊某荣、邱某璋分得货币补偿款1,796,936.12元；

四、上海市黄浦区新闸路X号房屋的征收补偿利益中，上海市浦东新区拱极路4100弄40号X室产权调换房屋由樊某1、郁某、樊X、樊某荣、邱某璋申购取得。

【律师分析】

“旧改征收律师”团队首席顾问，盈科上海律所资深律师雷敬祺认为，本案系公房征收补偿利益分割纠纷案件，主要涉及实际居住人如何认定，同住人中的实际居住人是否可以主张多分征收补偿利益，如何多分等法律问题。

（1）首先，有权主张征收补偿利益多分的实际居住人肯定是同住人，而同住人不一定是实际居住人。一般情况下，征收之前一年实际居住在系争房屋的同住人可以认定为实际居住人。另有法院观点认为，实际控制系争房屋，依赖系争房屋保障其居住需求的人也应认定为实际居住人。

（2）除房屋价值补偿款（“三块砖”）外，签约奖励费、搬迁费、临时安置费等与居住相关的征收补偿利益应由实际居住人取得。