我们大大低估了房价下跌带来的灾难性后果

　　最近，东北证券首席经济学家付鹏在“凤凰湾区财经论坛2024”上提出，“房价一旦下跌，连40元的咖啡都不敢喝了”，让人有点猝不及防。

　　此前对房地产持续低迷的讨论，主要是影响国民经济的宏观视角，诸如通胀、土地财政和GDP增长。房地产行情和个人消费之间的关系，是比较冷门的话题。而且，付鹏的观点和此前的主流观点相反，颇具争议性。

　　过去的主流观点是高房价抑制了消费，这也是支持房地产调控“下狠手”的主要依据之一。按照这种观点，房价越高，购房支出在收入中占比就越高，挤占了其他的消费项目。所以，抑制房价等于释放了消费力。

　　应该承认，这种观点很符合“经济直觉”，因此很容易被大众接受。

　　不过，也有反对者提出，不应忽视购房带动的消费增长。装修、购置家具和家用电器，都是“大消费”，消费拉动力远远大于剩下“买菜钱”的“小消费”。既然房市行情一向是“买涨不买跌”，所以抑制房价非但不能增加消费，反而会导致房市低迷降低了消费。这种“反直觉”的观点，好像也有一定的道理。

　　那么，实际情况到底如何呢？招商宏观的张静静团队今年4月29日的《居民消费回暖的结构性特征》报告中有专门的研究，通过分析2005年至今五轮房市景气周期和消费趋势的关系，得出的结论是：房价走势与整体消费变化的关系并不紧密。

　　从数据上看，这一结论是可以成立的。逻辑似乎上也可以讲得通。房地产拉动的“大消费”和买房省下的“小消费”此消彼长，是消费结构的变化，而不是消费总量的变化。可支配收入的流动性约束，才是决定消费总量的刚性约束，和买房不买房关系并不大。

　　但是，这一研究结论或许可以解释此前四轮房地产周期和消费趋势变化的相关性，却并不适用于当下。因为，这一研究中，房价上涨的“财富效应”是盲区。

　　“财富效应”正是付鹏观点的主要依据——消费降级因房地产财富效应消退和企业降本增效，中产阶级受房屋价值缩水影响显著，形成消费降级循环。

　　 所谓“财富效应”可以这样理解：房价上涨带来的资产性收入，产生了额外的消费动力。这在“有房一族”的中产人群中，普遍存在。房价长期上涨的预期稳固，“手上有房心中不慌”，为退休养老、失业风险预留的储蓄不再必要，提高了消费在可支配收入中的占比，甚至有了消费借贷的底气。

　　 “财富效应”作用在微观的消费心理层面，对消费习惯产生潜移默化的作用，很难定量分析。谁也做不到“预计十年后房价涨多少，今年我能多花多少钱”的精准消费，无非是房价上涨预期稳定，花钱就松点。

　　 此前二十年，房价上涨预期一直很稳定、很乐观，几乎不受政策调控形成的短周期影响。“越调控越涨”的规律形成的惯性思维是“反正政策一放宽，房价又上一个台阶，没什么可担心”，该花的不该花都花了。

　　 所以，招商团队用房市景气的短周期和消费趋势作数据作比较的观察方式，是有局限性的。这种短周期观察，只能观察到可支配收入的变量影响，观察不到“财富效应”穿越周期的恒量影响。

　　 只有等潮水退去后，才能看到沙滩。 “房价一旦下跌，连40元的咖啡都不敢喝了”并非臆想夸大，而是当下正在发生的。

　　 2022年至今，长达二十年的房产升值预期终于被打破。“手中有房”的，心里也慌了。实际上，“财富效应”迅速退潮，对中产人群全年龄段、全方位打击。最先“反转”的还不是“40元一杯咖啡”的消费领域，而是金融行为。

　　 首当其冲的是2015年第五轮调控后踩着“周期尾巴”上车的“新中产”。 2018年-2023年购置房产的，六成是80后，三成是90后。很多人才被高比例首付、高房价掏空“六个钱包”，还要承受历史高位的按揭利率，不得不自救。不仅自己要节衣缩食，还得再刮一遍“六个钱包”，以提前还贷的方式尽可能止损。

　　 70、80世代的“老中产”也没好到哪里去。“以房养老”、“卖房上岸”的中长期财务成了镜花水月，只能以增加储蓄的方式增强经济安全感。

　　 目前的情况，不是高房价挤占了消费，而是高储蓄增加挤占了消费。这是房价下跌导致中产人群资产性收入增长预期消失、经济安全感下降后的应激反应。

　　 汽车和茅台都卖不动了，“新中产”钟爱的“潮牌”迅速落潮，“老中产”身份标志的米其林也不香了。

　　 这轮消费冲击最为显著的是“四大一线”。

　　 2024年6月，北上广深的社零同比增速比5月分别大幅下滑了12.8、11、10.2、3.2个百分点，至-6.3%、-9.4%、-9.3%、-2.2%。

　　 如此明显的社零滑坡，颇为费解。四大一线上半年的经济增速的确放缓了，但也仅是放缓，对消费领域的传导作用不应该那么显著。问题还是出在房地产。四大一线的调控政策相继放宽后，楼市表现不温不火，没有预期中的“反转”。最后的救市预期幻灭了，四大一线的中产人群终于到了“梦醒时分”。当初“财富效应”效应有多强，现在的退潮就有多猛。

　　 事到如今，我们必须正视房产和消费之间的关系。房产占中国家庭财产的80%之重，这块“大蛋糕”缩水导致资产性收入预期的下降，怎么可能不影响消费？

　　 房地产打个喷嚏，几万、几十万的家庭资产人间蒸发，“连40元的咖啡都不敢喝了”还是说得太轻了。如果房价大幅下跌，中国能有多少中产家庭幸存？多少消费动力将会化为乌有？失去消费升级的动力，产业升级之路能走多远？

　　 我们低估了资产性收入对中国经济的重要性，正在为此付出代价。