智纲智库王志纲：要把项目当成“姑娘”养，而不要当“猪崽”卖

乐居财经 王敏9月6日，据“智纲智库”微信公众号，著名战略咨询专家、智纲智库创始人王志纲谈到对房地产发展前景以及房价走向。

王志纲表示，“算命”的事，我已经不太愿意谈。

五年前（2008年），中国房地产业遇到了洗牌，在劫难逃，为什么拖延了五年，是因为四万亿投资，让这个劫难延后了，由此造成了更严重的后果灾难，据银行业内部人士精心测算，4万亿带动了32万亿到35万亿之间的资本投入，可想而知，这形成的资产泡沫有多严重，由此形成了央企的攻城略地和民营企业家拼命跑马圈地，杀鸡取卵，造成了一个很恐怖的假象，更可怕的是，他们把偶然当成必然，把假象当成规律，以为今天的下滑只是短期周期性现象。

对于房地产的未来，王志纲提出了三个观点：

他认为中国房地产产能可以说是严重过剩的，特别是住宅地产、商业地产。这种情况下，房价下行一段很正常。

第二，这种下行的局势下，房地产的空间在哪里？

首先我们要承认中国是两极分化的社会，十三亿人口，实际上分为沿海、中部、西部三个发展阶段的中国，如果再细化一下，中国其实已经有三亿人口，已经达到中等甚至发达消费群体。三亿人是什么概念呢？一个美国、两个半日本，对此我们总是视而不见。认真研究一下过去50——80年来，欧美日本为满足富裕人群消费所产生的产业机会，一大半与房地产有关。

举个例子，大家都知道美国有个凤凰城。整个把沙漠地全部开垦出来，大部分是老人社区，美国通过改造沙漠、改造荒地荒山，建成养老休闲的城市。第一干燥，第二阳光充足，第三是大量的健康休闲设施，300个高尔夫球场，一大批温泉、理疗中心、俱乐部、医院、老年大学……这是老人的天堂。用这种方式整个开发了西部。原来美国早期的包括芝加哥、纽约等一批的富有阶层，把自己的房子卖掉，加上养老金，揣着上百万美金，到加州和凤凰城的沙漠戈壁去养老。最终实现了腾龙换鸟。如果没有这样商业的手段，怎么能够开发西部呢？

凤凰城现象有三个重要背景，一是罗斯福为了刺激经济推出的国土整治运动；二是富裕阶段的生活与消费需求的大规模增长；三是政府鼓励土地、金融、保险、社会保障与社团服务等多种现代服务业，为中高收入阶层的健康生活方式营造提供条件。加上投资者、发展商的建设与引导，一个巨大的发展空间就产生了。

今天中国既然允许有富人产生，为什么又忽视其巨大的购买力呢？为什么不能运用多种方式引导并服务他们？没有这些引导服务，只好让他们去澳门赌钱，去拉斯维加斯扔钱，去全世界挥霍，去买奢侈品？这就引出一个思考，尊重市场的选择，依赖的市场力量，政府才能因势利导，企业才能顺势而为。

第三，他认为房地产最后的结果是两种，一种是我们非常不愿意看到的泡沫的破灭，就是经济危机。还有一种是软着陆——最佳处理方式就是三个三分之一。

第一个三分之一，银行产生三分之一的坏账，有些弱小的银行垮台。第二个，房地产老板扛三分之一，目前已经出现了；第三，几十套、上百套房的投机者扛三分之一。这叫软着陆，然后擦干身上的“血迹”、掩埋了同伴的“尸体”，又继续前进，这就是将来比较理想的一种结果，当然，三个三分之一，这是个假设。

在这个背景下面，下一步的房地产该怎么走呢，刚才讲的就是说一定要内容为王，不是平台为王，关键是提供什么内容，要提质增效，包括现代服务业大有空间。但是很多人不愿意做，因为做服务业速度太慢了，需要三年五载、甚至十年八年培养期。下一步房地产一定要改变一个观念，要把项目当成“姑娘”养，而不要当“猪崽”卖。