对物业不满意能拒交物业费吗？物业公司将业主告上法庭，社区巡回审判生动普法

摘要：深化矛盾纠纷化解于前端，厚植法治理念于基层。

杨浦区社区巡回审判赋能基层治理工作启动后，9月6日，上海市杨浦区人民法院与杨浦区委社会工作部举行第二场巡回审判，将法庭搬进了长海路街道社区党群服务中心。此次巡回审判聚焦物业费拖欠问题，与居民生活息息相关，吸引了不少居民到场旁听学习。

促进小区业主法治意识、物业管理水平“双提升”

对于物业服务不满意的情况下，是否要缴纳物业费？不少业主对此感到困惑和不理解。如果物业费欠缴，物业服务收入减少，又会进一步导致服务水准和质量的降低。物业公司和业主之间由此产生的矛盾纠纷，一直是基层治理中棘手的问题，有时甚至影响到社区的和谐稳定。因此，高效化解物业纠纷，促进小区业主法治意识和物业管理水平“双提升”，一直以来是杨浦关注的重点民生课题。

本次庭审选择了社区中常见的一起物业纠纷案，通过以案释法、以法明理，引导小区业主和物业服务企业诚信履约，建立和谐有序、共治共享的社区关系。

原告是一家物业公司，被告是小区业主。被告认为小区物业服务存在瑕疵，包括小区乱停车、杂物堆放不清理、不清扫楼道、绿化缺乏养护等情况，故而不愿意履行支付义务，因此拖欠了物业公司两年半的房屋租赁费及保洁费。物业公司多次与其沟通无果，只能诉诸人民法院。

庭审中，杨浦区人民法院民事审判庭法官唐沁耐心听取双方陈述、归纳案件争议焦点，经举证质证、法庭调查、法庭辩论等环节，依法对物业服务合同的合法性、物业服务情况、物业费金额等案件事实进行重点调查。为妥善化解纠纷，法官当庭组织双方进行了细致耐心的调解工作，从物业公司提供服务管理和业主履行缴费义务等角度，明之以法、晓之以理、动之以情。

经过承办法官的释法析理，业主方认识到仅对物业公司的管理服务存在不满并非拒交物业费的充分理由，表示“确实不能简单以个人主观感受为由拒交物业费”。物业公司则承诺将投入更多的人力物力，提升物业服务水平，加强与业主的沟通。

庭审中，双方的对立“心结”逐渐打开，案子的矛盾症结找到了，双方在法庭上达成了初步调解意向。庭审结束后，被告经过考虑表示愿意支付租赁费和保洁费，并第一时间完成了支付。该案矛盾得以圆满化解。

扩大巡回审判辐射面，强化典型案例教育性

为进一步扩大巡回审判辐射面、强化典型案例教育性，案件审理结束后，唐沁以“化解物业费纠纷、共建和谐小区”为主题进行现场普法，阐述了业主和物业服务企业在物业服务管理合同下的权利义务，为居民们上了一节生动的“小灶课”。

记者了解到，按照法律规定，物业管理服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业之间，就特定物业区域的管理与服务事宜所达成的书面协议。在这份合同中，明确约定了双方的权利和义务，对于物业服务企业而言，负有为业主提供符合约定标准的物业管理服务。对于业主而言，承担按时缴纳物业服务费的义务。实践中，由于每个业主对于小区管理与服务的利益需求不同，对于物业管理服务的个体要求也存在差异，导致有些业主对于物业管理服务质量不满，甚至颇多怨言。但通常情况下，业主仅提出对于物业服务企业所提供的服务不满，并不能成为拒付物业费的充分理由。

那么，物业与业主间的“恩怨情仇”该如何妥善化解？唐沁法官表示，物业公司与小区业主、业委会之间的积极沟通才是关键“法宝”。物业公司对于业主提出的服务存在瑕疵问题，应积极面对、认真排查，主动与业主沟通并寻求解决方案；业主应当及时支付物业管理费，以保障小区物业服务管理工作的正常开展；业主委员会负有监督物业公司和了解业主需求、协助物业合同履行的职能，要督促各方发挥契约精神，依约履行合同。

干货满满的普法课使在场的社区居民、物业公司等具象地知晓了物业纠纷的主要矛盾症结所在，进一步了解了相关法律法规，提升了自身的法律认知。居民代表李先生说：“我们小区也有很多居民对物业公司的一些行为不满，甚至想过不交物业费。听了今天杨浦法院的现场庭审，让我们对物业和业主之间的法律关系更了解，以后遇到什么问题也可以站在法律的角度跟物业公司好好沟通，真的受益匪浅！”

杨浦区人大代表潘军斌旁听完现场庭审及普法后表示，看似一起寻常的物业费纠纷，但确实是社区中高发、频发的矛盾纠纷，也是许多物业公司在日常经营过程中会遇到的实际问题，具有代表性、典型性，对居民和物业公司都有很强的参考与教育意义。

杨浦区委社会工作部相关负责人表示，未来，杨浦区人民法院、杨浦区委社会工作部将紧密合作，选择更多有针对性的案件至基层进行现场庭审，扩大法治宣传效果，以典型纠纷案例在社区审判和调解为载体，推动司法赋能基层治理，深化矛盾纠纷化解于前端，厚植法治理念于基层，实现“审判一件、化解一批、教育一方、治理一域”的效果。