这些城市居然反杀北上广了？

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最近大家都在聊一个很热门的词，叫做“县城婆罗门”。

什么意思呢，其实这是巧妙的揭示了三四线城市的消费力崛起。

其实随着城市商业环境的演进，一二线城市的商业竞争十分激烈，商场也实行了“末位淘汰制”，业绩垫底或者不合格的商家就要退出。

再加上一二线的高额成本问题，这块蛋糕被不断的抢夺，面对这个现象，就要寻找“蛋糕”的增量增长。

所以一个新的市场正在逐渐成为消费增长的新引擎，那就是下沉市场。

今天我们就聊聊下沉市场！

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何为下沉市场？下沉市场指的是三线以下城市、县镇与农村地区的市场，范围大而分散。

那下沉市场有什么优势？

首先人口红利就是下沉市场的基石。

从人口存量来看，头部市场人少，下沉市场人多且占比超过七成。

整体上面来看，中国人口增长率从 2016 年就已经开始直线下滑，直至 2022 年人口增长率出现由正转负，人口正式进入负增长。

截至 2022年底，我国下沉市场人口数量约占总人口七成，相比之下，头部市场人口仅总人口的三成左右。

从人口流量来看，疫情影响下沉市场的人口净减少较严重，但目前已基本稳定。

在 2020年疫情期间，一线.二线城市人口仍在净流入，而三线、四线及以下城市面临人口净流出的压力。

尤其是四线及以下城市，人口净流出持续了三年(2019年-2021年)。

持续三年的新冠疫情对头部市场和下沉市场的人口变动都产生了明显影响,背后可能包括非常规的生育减少、死亡增加和迁移的滞后。

其次从收入方面来看，下沉市场的居民增速收入更快。

我们分几个层面来看：

第一个，一线城市居民2022年的可支付配收入的增速比2020年还差一点。

数据显示，受到疫情冲击的影响，2020年一线城市居民的人均可支配收入增速下滑至 4.0%，二线城市居民的人均可支配收入增速下滑至5.4%。

而2022年，一线城市居民人均可支配收入增速为2.8%,居然还低于2020年受到疫情冲击时的4.0%！

同年二线城市居民人均可支配收入增速为 2.7%，低于 2020年受到疫情冲击时的5.4%。相比之下，疫情对二线城市的可支配收入增速冲击更大。

第二个，头部市场和下沉市场之间的可支配收入增速差距进一步扩大。

2016-2022年，头部市场与下沉市场的居民人均可支配收入都在提高。

2016年-2019年，头部市场居民人均可支配收入增速基本上在7%-9%之间波动。

下沉市场居民人均可支配收入增速基本上在8%-10%左右上下波动。

但在疫情冲击时，头部市场居民的人均可支配收入增速下滑得居然比下沉市场还要多。

2022年，头部市场和下沉市场之间的可支配收入增速差距又进一步扩大至6.8个百分点。

第三个从社零方面来看下沉市场的表现也更优

从总量上面看，疫情以后头部市场的社零总量出现收缩，而下沉市场的社零总量继续增长。

疫情打断了 2011-2019年头部市场和下沉市场社零总额提高的趋势，2020年头部市场和下沉市场的社零总额都有下滑，之后继续恢复增长。

而2022年下沉市场的社零总量有支撑，继续增长至26.6万亿元，头部市场社零总额却再度出现收缩。

从增速上看，下沉市场的社零增速也高于头部市场。

2017-2019年，下沉市场的社会零售品销售总额增长率略微高于头部市场，且增长速度呈现下降趋势。

但在 2020-2021年，可能是受到疫情影响，生活物资需求量增加，增长率有小幅度提升，之后恢复正常。

2023年，下沉市场的社零增速依旧略高于头部市场。

无论是社零存量还是社零增速，下沉市场的表现都优于头部市场。

综上，下沉市场社会零售品销售总额高于头部市场、下沉市场社会销售品零售总额增长率略高于头部市场。

这也进一步证明下沉市场的社零消费潜力或比头部市场更大。

不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章

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聊完人均收入我们再回过头来看看房地产市场！

我们直接看两个数据！

——库存

易居研究院近日发布的报告显示，2024年7月全国百城新建商品住宅库存规模为46464万平方米，环比减少1.0%，同比减少3.5%。

7月份全国100个城市新建商品住宅库存面积按一、二、三四线城市分类，分别为3518万平方米、23553万平方米和21393万平方米，环比增速分别为-1.5%、-0.9%和-1.1%，同比增速分别为9.2%、-5.1%和-3.6%。

这一现状的根源，主要归结于三四线城市相对薄弱的市场消化能力，导致库存积压问题日益凸显。其根本原因是供求关系和供需错配的问题！

为了去库存，三四线城市纷纷祭出多轮楼市调控优化举措，其中，放宽限购条件、降低购房门槛成为关键策略之一。

再加上降息政策、15%首付，甚至零首付的促销方案，还配套推出了购房补贴计划，并大幅提高住房公积金贷款额度，以多重政策组合拳的方式。

但是结果大家都知道了，效果并不显著。

——存销比

7月份全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为26.6个月，与合理值界定为12-14个月相比增加了一倍，去化压力处于“高温期”。

三四线城市去化状况相对恶化。报告显示，7月份100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为19.8个月、23.1个月和34.2个月。

其中三四线城市的存销比最高。

对于三四线城市来说，房子就是居住属性的产品，并不是投资属性的金融产品。最大的作用就是自住。

还有一个重要的原因就是购房信心。

房地产市场的重建离不开购房者信心的重建。

特别是在近几年房地产市场低迷的背景下，人们对三四线城市的信心已经大幅减弱，购房意愿降低。

总之，三四线城市的房地产市场的特征还是比较明显。目前最大的问题还是去库存。所以短时间内库存压力还是很大。未来或许还需要更加有利的政策去刺激市场！

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那对于三四线城市来说需求端的特征又是什么样的？

第一类是本地居民住房需求。主要有三种类型：一是住房消费品质升级。老房子的居住质量明显差于新建商品房，置换需求长期存在。

二是住房消费面积升级。三胎等生育政策放宽，三四线城市生育意愿更强，促使家庭人口规模增加，重新购置新房必要性提升。

三是婚育购房需求。婚房置业是三四线城市本地购房需求的主要来源。

第二类是外地务工人员置业需求。长期在本地工作，为了更加稳定的生活选择在本地定居而购房。

第三类是返乡置业需求。一方面，过去几年疫情导致部分在外务工人员无法返乡，叠加烂尾担忧、三四线城市房价过去跌幅较大，

第四类是周边乡镇的购房需求。主要是资源改善，周边乡镇医疗、教育质量远不如地级市，会吸引周边居民置业。

然而无论是哪一种类型的客户需求，以居住为主要考量因素来选择房产更高于投资价值。

我们再来看一组数据：

2024年7月，重点65城新房线上找房热度环比小幅下降0.2%，同比下降20.1%。

其中三四线城市中，秦皇岛新房热度涨幅最大，其中秦皇壹号院项目热度上涨18%，在该城市所有项目中涨幅较为突出。

从这个数据上面我们看到两个内容：

首先,秦皇岛之所以涨幅最大，是因为秦皇壹号院项目，位于秦皇岛的核芯位置，同时兼具产品力和交付能力。

而且秦皇壹号院还有洋房和别墅这种品质高的稀缺产品。

这也进一步证明，三四线城市的需求就是居住品质。

另外一个，市场表现力比较好的三四线城市，一般都是城市基本面有支撑的强产业，或者毗邻中心城市的一二线卫星城。

综上来看，三四线城市的客户越来越理智和冷静，更加清晰自己的需求，所以下手会更加谨慎！因为三四线城市的房子回归到居住属性以后，舒适性和品质的提升才是更能吸引客户的有利条件！

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总之，在2024年的房地产市场中，三四线城市的房价走势将受到多种因素的影响。

随着消费主义的逐渐祛魅，“理智”正成为新一代消费者的底色。

毕竟一线及新一线城市数量有限，而三至五线城市则构成了庞大的基底，承载着超过十亿的人口。

特别是三、四线城市，它们不仅拥有较完善的城市设施和合理的产业结构，居民的生活品质与消费能力也持续攀升。

所以，对于三四线城市来说，每个城市都有独特发展路径与潜力。后续我们也会对不同城市有针对性的剖析。

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