关于物业服务合同纠纷的裁判规则（九）

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56、小区道路上的车位是否属于业主共有?

【观点解析】：

小区道路上的车位有两种类别，其归属不能一概而论。一类是经过规划的车位。《民法典》第二百七十五条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”据此，在建筑区划内用于停放汽车的车位，凡是经过规划的，无论是在地下还是在地上无论是否在小区道路上，都由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。虽然《民法典》没有明确规划车位的归属，但从《民法典》第二百七十五条第一款中“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的表述来看，规划车位实际上归开发商所有。既然如此，小区道路上经过规划的车位就不属于业主共有。

另一类是没有经过规划的车位。《民法典》第二百七十五条第二款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据体系解释的方法，《民法典》第二百七十五条第一款规定的是规划车位的归属，那么第二款规定的就是规划之外的车位的归属。根据《民法典》第二百七十五条第二款的规定，规划之外，小区道路上新增的车位属于业主共有。

综上所述，小区道路上规划用于停放汽车的车位，属于开发商；规划之外新增的车位，属于业主共有。

【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判实务问答》，法律出版社，2021年5月出版。

57、“住改商”的含义、表现形式及危害。

【观点解析】：

在建筑物区分所有的情形下，业主擅自将小区内的住宅房屋改变为餐饮、娱乐等商业用房，以及经营公司、服务行业等经营性用房的情况不断增加，实践中将此种情况称为“住改商”。既包括利用住宅从事经营生产企业、规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等营业行为，也包括因生活需要利用住宅开办小卖部、早点铺、理发店等经营行为。“住改商”有几种情形，有的只是改变了房屋的使用性质，有的不仅改变房屋的使用性质，而且改变了房屋的结构状况。房屋在建造并报经审批时的用途不得随意改变，如果需要在建造过程中改变房屋的用途，如将住宅性质的房屋改变成经营性用房，需要重新报经规划部门同意批准后才能建造，作为购房人的业主在购买商品房后也不得改变商品房屋的用途，这既涉及城市功能的定位、布局规划，同时更涉及区域社会秩序的安定、社会的管理。如果允许业主随意将住宅改为经营性用房，将带来很多弊端，主要表现有：一是干扰业主的正常生活，造成邻里不和，引发社会矛盾；二是造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张；三是容易产生安全隐患；四是使城市规划目标难以实现。

【观点来源】：最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组办公室编著《最高人民法院实施民法典清理司法解释修改条文（111件）理解与适用》，人民法院出版社2022年1月出版。

58、如何认定物业服务合同期满后的续约问题？

【裁判要旨】：：

法院生效判决认为，业委会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该合同约定的3年期限虽已届满，但某物业管理公司继续在该小区进行物业管理服务工作，业委会没有将续聘或解聘的意见通知某物业管理公司，且没有选聘新的物业服务人，故按照合同约定，上述合同已自动延续。某物业管理公司对涉案房屋提供了物业服务管理行为，张某获得了某物业管理公司为其提供的物业服务，张某作为接受物业服务的一方，应交纳相关费用。

物业服务合同中约定了自动续约的情形，物业服务期限届满后符合此种情形的，合同自动续约。如果合同未对自动续约作出约定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

59、公报案例：物业管理企业，接受业主委员会的委托，对园区进行物业管理，物业公司制止业主损害业主共有权行为，是其管理职责所在，其行为不具有违法性——顾然地诉巨星物业排除妨碍、赔偿损失纠纷案

【裁判要旨】：：

上海市静安区人民法院认为：业主应当按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则使用物业，正确处理相邻关系，不得随意改变住宅的使用性质，禁止损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌的使用行为；物业管理企业指导和监督装修、使用住宅的活动，发现不当行为应劝阻制止并督促改正，对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。巨星物业作为物业管理企业，接受业主委员会的委托，对三和花园进行物业管理。巨星物业对原告顾然地吊装浴缸的行为加以制止，是其管理职责所在，并无不妥。巨星物业的行为不具有违法性。上海市第二中级人民法院二审维持原判。

【案例来源】：《最高人民法院公报》2003年第06期

60、调整物业服务价格需依法进行

【基本案情】：

某物业管理公司起诉业主刘某，要求其按照上调后新的物业费标准交纳物业费。刘某认为某物业管理公司与其他业主重新签订物业服务合同更改收费标准，属于擅自上调价格，拒绝按照新的标准交纳物业费。

【裁判结果】：

法院生效判决认为，物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。本案中，某物业管理公司与业主分别签订物业服务合同的行为，即便人数达到了法律规定的标准，但与召开业主大会共同表决的过程存在本质区别，不符合法律规定的业主决定重大事项的程序，不能产生对其他业主具有法律约束力的效果。综上所述，某物业管理公司起诉业主刘某按照调整后的标准支付物业费，依据不足，法院不予采纳。

【要点提示】：

依据相关规定，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业服务人协商确定。决定调整服务价格，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

【案例来源】：北京市住房和城乡建设委员会、北京市第二中级人民法院2020年5月1日联合发布《物业服务合同纠纷典型案例》

61、业主诉物业公司排除妨害纠纷案——业主应当依约支付小区车位使用服务费

【基本案情】：

2016年3月，业主入住某小区后，与该小区物业公司签订物业服务合同，合同约定业主可以购买或租赁方式使用车位，并需向物业公司支付停车费用。2019年12月，案涉停车场开始收取停车费用，该业主既未购买也未租赁小区车位而在该小区停车场停车，与物业公司多次因停车位收费问题发生争议。2021年8月，业主驶离停车场时因未缴费，停车场道闸未抬起，导致车辆滞留场内，业主遂以物业公司妨碍其使用车辆为由向法院起诉，要求物业公司排除妨碍并赔偿损失。

【裁判要旨】：

生效裁判认为，车位、车库使用方式可以由业主和物业公司进行约定，双方应当按照约定履行义务。本案业主未购买小区的车位，亦未与物业公司签订短期或者长期的车位租赁合同，其使用小区车位后，物业公司有权要求业主在合同约定以及政府指导定价的范围内支付车辆停放费用。小区业主有依法享有驾车出入小区的权利，但该权利并非不受任何限制，而是应当遵守有关物业管理制度的规定，及时支付各项费用。物业公司作为案涉小区的物业服务企业，安装道闸既是履行物业管理职能，也是限制外来车辆进入、加强本小区安全保障的措施，在业主足额支付停车费的情形下，道闸的设置不会对其驾车出行造成妨害。现业主不能自由驾车出入的原因为其拒绝支付停车费所致，并非物业公司原因，故其无权要求物业公司排除妨碍并赔偿损失。据此，法院判决驳回该业主全部诉讼请求。

【典型意义】：

住宅小区是社会发展中的基础单元，各个小区内的停车场管理秩序系社区管理的重要议题。业主和物业公司在车库车位权属、停车费收费的合法合理性等问题上仍然存在认识上的分歧，产生的纠纷也日渐增加。小区业主享有使用小区停车位的权利，但也应当按照物业服务合同或停车场收费标准履行相应义务，避免因未正常缴费给自己的生活带来不便。本案判决对于人民法院在审理此类案件时如何充分释法析理，理顺小区内的停车收费法律关系，消除广大业主对停车收费的疑虑，具有积极意义，有助于实现裁判一案、示范一片的社会效果，以此维护社会秩序，促进社会和谐稳定。

【案例来源】：贵州省高级人民法院2024年5月23日发布《物业服务合同纠纷典型案例》

62、物业公司利⽤业主共有部分产⽣的收⼊在扣除合理成本后属于业主共有——某业委会诉某物业公司物业服务合同纠纷案

【基本案情】

2019年4月至2021年3月期间，某物业公司为某小区提供物业服务。2021年9月，某物业公司退出该小区，但未向业委会返还2019年4月至2021年9月期间的公共收益。2020年11月，该小区业主大会发布公告，会议通过授权新成立业委会追诉公共收益等事宜。新业委会成立后，将某物业公司诉至法院，要求返还停车费、广告费、公共用房及摊位经营收益等费用。

【裁判结果】：

法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十三条第一款规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。该法第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。综上，小区公共区域的收益应属全体业主，上述收益包含公共区域停车位收益、各种广告收入、公共用房及摊位经营收益等。经核算，某物业公司应返还某业委会公共收益278余万元，扣除公共费用支出73万元以及应返还的履约保证金30万元后，某物业公司还应返还175余万元。

【典型意义】：

《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。住宅小区业主公共收益范围包括楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等公共区域的广告费，公共场地、公共道路的车辆停放场地使用费，公共区域设立摊位的租金收益以及其他利用共有部分经营产生的收益等。业主作为小区共有部分的物权人，自然拥有对公共收益的知情权、监督权和公共管理权，根据《中华人民共和国民法典民法典》规定，小区公共区域的经营所得应归全体业主所有，小区的公共收益分配可以由全体业主共同约定。但因为公共收益来源的多样化，且实践中大多数小区的公共收益系由物业服务企业收取和管理，存在收支不透明、账目不规范、分配不公平等情形，导致绝大多数业主对该部分收益的权属分配有争议。通过本案也提示物业服务企业，在依法提供物业服务的同时，还应当及时公布小区经营收入、管理费用、使用支出等情况，并将该项收入在扣除必要成本后，依法依约分配相关业主，与小区业主互利共赢。

【案例来源】：苏州市吴江区人民法院2024年07月04日发布《物业管理类纠纷典型案例》

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