中国人讲究“福兮祸所依,祸兮福所倚”。
福与祸相互依存,互相转化,坏事有时也能引发出好的结果。
典型如中国房地产,近两三年来,全国各地楼市成交虽然不是那么理想,房企的生存权遭遇史上最严重的挑战。
也正因为如此,开发商为了生存,只能求变。
很多在过去多么离谱的现象,比如房屋质量不过关、零公摊、期房销售等等。
那些购房者在过去翘首以盼的,在今天终于开始一一实现了。
最典型的就是公摊面积,已经快成为“历史遗迹”了。
最近“零公摊”开始在各大城市落地开花。
最早是广州,去年就在户型上面做了很多调整,比如阳台面积占比扩大到20%飘窗尺寸扩大到0.8米等等。
《广州市建筑工程容积率计算办法(征求意见稿)》
户型规范调整后,广州新房市场迎来翻天覆地的大转变。
今年广州大量的新房入市,套内面积去到100%已经成为标配了,如今开发商已经在卷得房率130%的产品。
广州打响户型改革第一枪后,今年来越来越多城市跟风“零公摊”。
前一阵子,深圳也更新了《深圳市建筑设计规则》,减少计入公摊的面积、对阳台及飘窗的建筑设计进行尺寸上的调整。
早十年深圳的住宅,特别是潮汕开发商特别喜欢高赠送,89平搞出120平。
但后来在强监管之下全都取消了,近些年深圳的新房得房率普遍只有70%,可以说是全国最低一档了。
最近新规后,龙华的一个项目中建.鹏宸云筑新房使用率接近100%。
预计后续深圳新房户型都会轻松达到90%以上,甚至是100%。
长沙在户型新规后,累计赠送的面积最大可做到套内建筑面积30%左右,也就是后续推出的房子会超过100%。
浙江绍兴、温州、金华、湖州等地的新推地块中,都按照“计容新规”去打造,得房率可以达到100%,高的甚至达到120%。
肇庆最直接,从5月1日起,实行按住房“套内面积计价”宣传销售。
今年开始,全国越来越多城市加入“零公摊”阵营,未来公摊面积也会逐渐地被瓦解。
过去大家谈起公摊面积就怨声四起。
我记得最过分的一个案例是,21年青岛维多利亚楼盘公摊竟然高达46%,100平的房子,业主最后到手的仅有54平。
更过分的是,你却被告知这是一个合规现象。
在过去二十多年房地产“卖家时代”,我们普通人买房的公摊大部分都是10%-30%之间,购房者真的太卑微了。
现在市场行情不好,前一段时间房企发布了中期业界报告,仅万科一家营收超过千亿。
76家已披露中报的内房股,有超过六成的净利润录得负值,即便累计来看,76家房企的净利润加在一起,录得了超过650亿的亏损。
也就是说房企辛辛苦苦大半年,还亏了几百亿。
为了讨好消费者,无论是政策还是开发商都得降下身段,开发更好的产品去争夺买房人。
天平终于倾向买家这一端。
当然网上很多专业人士都在嘲笑,目前这种“零公摊”和真正意义上的零公摊还是不一样的。
但是起码相比之前打折后的房子,现在100%也算是踏出巨大的一步了。
而真正的零公摊,随着市场的逐渐完善,规则总有一天会更改过来的。
不过很多人可能只看到表面上的一层,虽然零公摊对于对于新买房人来说肯定是好事一桩。
但是这背后其实就是在割二手房业主的肉,放他们的血。
大家想想,现在本来房子就不好卖了,二手房挂牌要是按照市场价卖压根没人看你的房。
现在二手房之所以比新房更加受欢迎主要是因为两个原因,
价格降到位
现房,所见即所得。
但是未来这两点都会被新房市场一一击破。
首先是价格,在过去高公摊面积的时候,建筑面积130平左右,使用面积才能够达到100平。
但按照现在的新规:
一套建筑面积89平的房子,使用面积最高可以达到106平!
一套建筑面积100平的房子,使用面积最高可以达到120平!
一套建筑面积140平的房子,使用面积最高可以达到170平!
我们来计算一下中间的差价。
新规套内106平的房子,建筑面积89平,单价2万,总价178万,套内实际单价1.67万。
按照过去公摊面积来计算,同样套内106平,建筑面积130平,单价2万,总价要260万,套内单价2.4万。
算下来同样使用面积的房子单价,新房比二手便宜了近一万元一平。
举一个现实中的例子。
广州天河牛奶厂板块,华润天合88平的户型得房率约为78%,套内面积约为69平,目前挂牌单价约为6.9万/平,套内面积的单价8.9万/平。
而周边的新房越秀观樾新房7.3万-9万/平,就取中间值8万吧,建面140平得房率120%,套内为168平,套内单价6.6万。
房价越高,中间差距就越大,如果仅看建面单价,大家相差无几,但是一看套内面积单价,差距就很大了。
现在的新房除了超高的得房率之外,容积率也是非常低的,随着7090政策的逐渐瓦解,低于2%容积率的产品也会陆续上场,更别说两梯两户这些都是属于基操了。
作为购房者你会怎么选?肯定是新房啊,此时二手房业主内心受到一万点伤害。
以前很多购房者担心新房会烂尾,或者一些质量问题,不敢买新房。
今年全国各地为了推动刚需上车,包括北上广深杭等热点城市都在进行“现房销售”试点。
深圳即将在10月8日出让的A219-0080宅地,也要求全部“现房销售”。
最近高层传出来口风,基本也确定了“现房销售”就是未来的方向。
8月23日国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会中,就提到:
有力有序推进现房销售,指导地方选择新的房地产开发项目,在土地出让时就约定实行现房销售,结合实践制定配套政策。不少地方已经推出了一批现房销售项目,探索商品房销售制度改革。
在更早之前的3月份,前央行行长易纲表示,接下来要建立设立房地产预售资金保险机制,给房企三年时间,后续过渡到以现房销售为主。
而在这三年里,很多细节也在优化,比如广州已经下发了“交房即交证”的工作通知。
只要房款交齐,现场缴纳税费后即可办理红本,如果你买的是现楼,那就是购房当下即可交证。
实现现房销售之后,未来烂尾楼就会彻底成为历史。
房子也会成为和普通商品一样,老百姓摸过看过之后,再决定买不买,一切都是所见即所得。
以上这些最大的获益者肯定就是准备上车的购房者,但是最受伤的则是过去十年上车的二手房业主。
后续想要卖房,产品上你是没办法竞争的过新房的,唯一的杀手锏就是降价。
目前很多房子得房率都是7成或者8成左右,但现在挂牌价展示的都是建面单价,真实的价格其实还要贵20%-30%。
公摊面积的这部分溢价肯定会被现在的新房打下来。
等到市面上的“零公摊”的新房越来越多,各大城市纷纷执行套内计价后,二手房价格才会逐渐趋于套内计算。
也就是说二手房业主还要被持续的被割血……
当然,如果我们从长远来看,在这个过程中,中国房地产市场其实也悄悄地完成了一次重生,对还没上车的年轻人来说也算是好事一桩了。
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