香港楼市“撤辣”半年：楼价跌回八年前，内地买家较高峰期减少近七成

楼市呈现“量升价跌”趋势图片来源：图虫创意内地买家较高峰期大幅减少近七成内地买家登记数量走势图 图片来源：中原地产“专才”计划带动租金上升中原城市租金指数走势图 图片来源：中原地产减息或让香港楼价“止跌回升”图片来源：图虫创意

界面新闻记者 | 王妤涵

在今年2月末香港特区政府宣布撤销长达14年的楼市“辣招”（防楼市过热强力限制举措）后，香港楼市一度重回火热。市场交易明显转旺，政策效果一度“好于预期”，楼市呈现出短暂的繁荣景象。

但随着时间的推移，市场的热情逐渐冷却。如今，距离政策颁布已有半年，在大批购买力被消化后，香港楼市又重归冷清。

据香港土地注册处数据，8月香港整体物业（包括一手私楼、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等）注册量录4729宗，较7月5262宗下跌约10.1%，创近半年来的新低。

楼价方面也已下跌至2016年9月底时的水平，中原城市领先指数CCL（中原地产按周统计的楼价指数，用来反映楼价走势）最新报138.68点，为近8年的第3低位，该指数自2024年以来累计下跌5.79%，较2021年8月191.34点历史高位跌27.52%，较2024年3月撤辣前的低位也下跌了3.03%。

对于香港楼市的现状，美联集团主席黄建业指出，“当前市民对经济前景缺乏信心，对入市感到犹豫。楼市基本因素虽然好转，但未能吸引更多买家入市，令物业交投未能一直维持撤辣初期的高水平，甚至回落至‘撤辣’后新低”。

回顾2024年开年至今香港楼市的表现，整体呈现“量升价跌”的趋势。

据美联物业研究中心综合土地注册处资料显示，住宅方面，不包括一手公营房屋在内，1-8月香港一手私楼及二手住宅注册量合共录38530宗，同比2023年1-8月的35736宗高出约7.8%，并为整体物业注册量创三年同期新高的动力来源。

但楼价却在持续下跌，据香港差估署统计，7月份香港最新楼价指数报296.8点，跌破300点，按月跌1.88%，创今年最大跌幅，已连跌三个月，累跌4.13%，今年1-7月的楼价跌4.7%，指数已返回8年前低位。

就具体楼盘来看，8月份，太古城最新平均呎价录约14039港元（呎为香港面积计量单位，一平方呎约等于0.09平方米），较2021年高位下跌约33.8%；沙田第一城及美孚新邨则分别录约31.6%及约31%的跌幅；康怡花园也下跌了约30.2%。

十大屋苑中，已有3个屋苑平均呎价跌穿万港元水平，其中嘉湖山庄平均呎价为十大屋苑之中最低，8月份最新报约8224港元；至于美孚新邨及映湾园则分别录约9793港元及约9863港元。

“楼价指数持续下跌，返回八年前水平，加上经济不景气，早前更传出银行追收还款，及拖慢按揭审批，虽然政府与银行代理协助中小企，以及为按揭审批时限作出承诺，但对加快物业成交作用不大”，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出。

另外，伴随楼市成交的逐渐回落，香港地产界的中介从业人数也在持续减少。

据香港地产代理监管局数据显示，截至8月底持牌代理录38723人，按月再减少57人，连续4个月下跌，人数续创近6年半的新低。

此前，因“撤辣”后内地买家在香港购房无需支付大额“辣税”，吸引了大批内地客赴港看房。如今随着香港楼价的下跌，去香港买房的内地人也越来越少。

据中原地产数据显示，在2月份宣布“撤辣”以后，反映内地客入市情况的“普通话拼音买家”买卖登记数字一度连升3个月，由撤辣前2月份的388宗急升至4月份的2280宗，涉及金额超过272亿元，创下了自1995年有纪录以来的历史新高。

不过，自5月份以来该登记数字已连续下跌3个月，7月最新录得723宗，较6月的758宗减少，额近5%，创5个月新低，较4月的最高峰更是下跌了近七成，成交金额已跌至不足80亿元，但仍属于历年高位水平。

但值得关注的是，近日伴随香港楼市热度的下降，开发商之间也打起了价格战，多个新盘都推出了低价促销活动，价格优势也吸引了部分内地买家出手购房。

比如，大鸿辉集团旗下的西营盘尚逸，首批单位呎价不足2万元，创同区一手新盘8年来的新低，还推出了“买楼送楼”的抽奖活动。

据中原地产统计，该盘在7月录得的81宗买卖登记中，有超过一半的买家姓名为内地买家，是内地买家当月购入最多的楼盘。其次是屯门的NOVO LAND，录得的38宗成交中，内地买家占比也达到了18%。

“内地买家和香港买家的心态是一样的，所谓‘宁买当头起，莫买当头跌’，认为晚些买会更便宜，担忧于此所以不出手。等到后续市场转好，又感觉到‘迟买更贵’的时候，他们自然也会再次入市”，陈永杰表示。

在香港楼价出现下滑的另一边，住宅租金却呈现出稳步上扬的趋势。

在仲量联行9月最新发布的《香港住宅销售市场综述》指出，香港私人住宅租金指数距离2019年的历史高位仅相差3%。

尤其是小户型的单位，即A类及B类（面积在431-752平方呎）单位，租金升幅最为显著，租金指数分别录得6.9%及7.3%的按年增幅。

“面积较小的单位租金升幅更为显著，主要是受选择邻近商业区居住的非本地学生及专业人士所推动。而C类单位（面积在753-1075平方呎）的需求增加主要来自于‘转买为租’的趋势”，仲量联行研究部资深董事钟楚如指出。

香港楼价预期的进一步下跌，再加上高按揭供款所造成的财务负担，让租房成为当下楼市更有吸引力的选择。

仲量联行方面分析认为，近期推动租赁市场增长的主要因素似乎是新家庭数量的增加，以及租户对自住业主的比例上升。

近年来，香港的“专才”计划为香港引进了大批人才的同时，也为香港楼市带来了不少新增需求。据政府数字，2023年至今年上半年，经各项人才入境计划到港的人才及受养人数合共已突破25万人。

而在仲量联行最近一项有关“携子女来港生活的人才计划家庭的具体情况”调查终显示，有86%的非本地人才受访者正在租住单位，这比例显著高于整体人口的比例。

另外，在截至2024年6月的一年时间内，香港家庭住户平均人数由2.7人减少至2.6人，且家庭住户数目按年增加1.5%即增加了39800户，达到了276万户。

“这一趋势显示对住宅租赁物业的持续需求将继续推动租金增长”，仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示。

此外，港府进一步推动吸引人才的政策，如扩大“高端人才通行证计划”的适用范围，预期也将进一步支持此趋势增长。因此，中小型住宅单位的租金和回报率在短期内预计将持续上升。

对于当下香港楼价的下跌态势，行业普遍期望9月在美国减息后市场会有所好转。

“如果美国如期落实减息，香港银行虽然未必即时跟随，但方向十分明确，而且相信减息可为各行各业带来刺激，对楼市甚至经济均会带来裨益”，陈永杰表示。

在此前美联物业的分析中也指出，以美国加息前后为界线，分析香港十大楼市重要指标，发现有多达7个指标都出现了显著好转，仅3个未见改善。而在好转的指标中，月入超过10万港元的家庭数目、香港定期存款数字及内地买家比率皆创出历史新高。

这反映出当下香港楼市基调确实较加息前更加巩固和健康，具有止跌回升的条件。

摩根士丹利研究表示，美联储9月减息后香港楼市将非常受益，香港的住宅价格将在2025年恢复5%，且相比于零售和写字楼市场，住宅市场更容易直接受惠于此。

不过，也有市场声音表示，美国加息周期来得快且急，香港经济的复苏未必能追得上，减息的效果释放需要时间，再加上目前香港市场情绪的普遍悲观，或许效果不会特别快的表现出来。

美联物业预计，由于加息影响过于深远，而且减息来得太迟，减息前楼价料仍会向下调整；即使美国减息，香港亦未必实时跟随，预计楼价未会实时急弹，而成交亦难以恢复到三月时的水平，因此调整全年楼市预测，料全年楼价或跌约8%，重返2016年中水平。

成交方面，因应减息推迟至9月才公布，其下调全年一手成交量预测至1.6万宗，但同比仍升超过五成；全年二手成交量预测亦下调至4万宗，同比仍升12%。即使调低成交预测，无论一手或二手成交皆同比回升，并创下近3年来的新高，可见香港楼市已远离最坏的时刻。