父母婚内获得房屋，母亲去世后父亲出售未经所有子女同意有效吗

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

赵某鑫向一审法院起诉，请求判令赵某莉与赵某德签署的买卖北京市东城区一号房屋的买卖合同无效，并要求赵某莉、赵某洁承担诉讼费用。一审判决后，赵某莉、赵某洁不服，提起上诉。

二、各方主张及理由

（一）赵某莉、赵某洁的主张及理由

1. 撤销一审判决，改判驳回赵某鑫原审诉讼请求。

2. 涉案房屋系赵某德个人所有，夫妻二人以房屋登记方式约定各自拥有一套住房为各自所有，且赵某德在不动产登记笔录中也写明不是夫妻共有。赵某德与赵某莉之间系附条件赠与合同，非买卖合同，赵某莉履行了相应义务，该附条件赠与受法律保护。

（二）赵某鑫的主张及理由

1. 同意一审判决，不同意赵某莉、赵某洁的上诉请求。

2. 涉案房屋系赵某德与孙某君夫妻共同所有，赵某莉、赵某洁在原审法院审理时也确认涉案房屋系共同所有，根据禁止反言原则，其理由不成立。不管是赠与合同还是买卖合同，均系无效合同。

三、法院查明事实

1. 人物关系及房屋产权情况：赵某德与孙某君系夫妻，赵某鑫、赵某莉、赵某洁系二人之女。1999 年 11 月 24 日，赵某德与北京 Y 公司签署公有住宅楼房出售协议书，2000 年 11 月 27 日涉案房屋登记至赵某德名下。孙某君于 2015 年 11 月 13 日去世，赵某德于 2019 年 7 月 14 日去世。孙某君去世后，涉案房屋并未进行析产继承。

2. 房屋交易情况：2015 年 12 月 15 日，赵某德与赵某莉签署《存量房屋买卖合同》，赵某德将涉案房屋以 1 元价格出售给赵某莉，2015 年 12 月 23 日，涉案房屋登记至赵某莉名下。赵某莉、赵某洁主张孙某君曾口头表示将涉案房屋给赵某莉，但未举证。

3. 二审证据情况：二审期间，赵某莉、赵某洁提交两组证据，包括涉案房屋原房产证复印件、一号房产证、赵某德不动产登记笔录、赵某莉儿子户口本复印件、赵某莉工资复印件、赵某莉离婚调解书、赵某德承诺、欠条、四方协议书等，赵某鑫对部分证据真实性认可但不认可证明目的，对部分证据不认可真实性且认为与本案无关。另查，赵某莉、赵某洁在原审法院审理时答辩称涉案房屋系赵某德与孙某君夫妻共同财产。

四、法院审理及判决

法院认为：

1. 民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

2. 赵某德购买涉案房屋时系在与孙某君夫妻关系存续期间，涉案房屋应为夫妻共有财产。孙某君去世后，其继承人未明确表示放弃继承的，对孙某君的遗产均有继承权。

3. 赵某德与赵某莉未经赵某鑫同意擅自签署《存量房屋买卖合同》并办理产权过户手续，侵害了赵某鑫的合法权益，属于法律规定的无效情形。

4. 涉案房屋系赵某德与孙某君夫妻共有财产，在孙某君去世后未继承之前，属于所有继承人共同共有。赵某德与赵某莉处分涉案房屋时，应当经其他继承人同意方可以处分。赵某德与赵某莉均知晓涉案房屋未继承分割，未经赵某鑫同意擅自处分共同共有的财产，损害了赵某鑫的合法权益，故确认赵某德与赵某莉签署的《存量房屋买卖合同》无效。

五、房产律师点评

（一）共有财产处分的法律规定

根据法律规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，共有人之间另有约定的除外。本案中，涉案房屋系赵某德与孙某君夫妻关系存续期间取得，且无证据表明涉案房屋系赵某德个人所有，故应为夫妻共有财产。在孙某君去世后，涉案房屋未继承之前，属于所有继承人共同共有。赵某德与赵某莉未经其他继承人同意擅自处分涉案房屋，违反了法律规定。

（二）禁止反言原则的适用

赵某莉、赵某洁在原审法院审理时确认涉案房屋系赵某德与孙某君夫妻共有财产，在二审中却做出相反陈述，但未提出合理解释，亦无其他证据证实。根据禁止反言原则，法院对其该项理由不予采纳。这提醒当事人在诉讼过程中应保持陈述的一致性，避免因前后矛盾的陈述而导致不利的法律后果。

（三）合同无效的认定

赵某德与赵某莉签署的《存量房屋买卖合同》，在未经赵某鑫同意的情况下，擅自处分共同共有的财产，损害了赵某鑫的合法权益。根据法律规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。因此，法院认定该买卖合同无效是正确的。

（四）法律风险防范

在涉及共有财产的处分时，共有人应严格遵守法律规定，经全体共同共有人同意后方可处分财产。同时，当事人在诉讼过程中应诚实守信，避免违反禁止反言原则。对于可能存在争议的财产处分行为，应提前咨询专业律师，了解法律风险，采取合法有效的措施，避免因违法处分财产而导致合同无效等法律后果。

六、办案心得总结

本案凸显了共有财产处分的法律风险以及禁止反言原则在诉讼中的重要性。律师在处理类似案件时，应仔细审查房屋产权情况、共有关系以及当事人的处分行为是否符合法律规定。同时，要引导当事人诚实守信，遵守法律规定和诉讼程序，避免因不当行为而承担不利的法律后果。在涉及复杂的家庭财产纠纷时，律师应深入了解各方当事人的利益诉求，运用专业知识和经验，为当事人提供合理的法律解决方案。