从“去库存”到“稳市场”：探析商品房“收储”新政的深层逻辑

导语： 近期，合肥安居集团发布通告，计划收购存量商品房用于保障性住房，这标志着又一城加入商品房“收储”队伍。自7月30日政治局会议提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”以来，全国已有约30个城市发布相关征集公告，掀起了一股“收储”浪潮。

一、 “收储”新政：从去库存到稳市场的政策转向

1.1 商品房“收储”：政策背景与发展历程

商品房“收储”是指政府通过国有企业收购市场上的存量商品房，将其改造为保障性住房，以满足中低收入群体的住房需求。这一政策并非首次出现，早在2008年，为应对国际金融危机，国家就曾出台过类似政策，鼓励地方政府收购商品房用于保障性住房建设。

1.2 本轮“收储”潮的特殊性：从去库存到稳市场的政策目标转变

与以往不同的是，本轮“收储”潮的政策目标已不再局限于“去库存”，而是更加注重于“稳市场”。在当前房地产市场下行压力加大的背景下，商品房“收储”政策被赋予了更多维度的意义：

• 缓解房企资金压力： 通过收购存量商品房，可以为房企提供一定的资金回笼，缓解其资金链紧张的局面。

• 稳定市场预期： 政府进场“收储”释放出积极信号，有助于提振市场信心，稳定市场预期。

• 优化住房供应结构： 将商品房转化为保障性住房，可以增加保障性住房的供给，优化住房供应结构。

二、 “收储”模式的优势与局限性

2.1 “收储”模式的优势：

• 缩短建设周期： 相比新建保障性住房，“收储”模式可以更快地将房屋投入使用，缩短建设周期。

• 降低改造成本： 利用存量房改造比新建住房成本更低，可以提高资金使用效率。

• 提升城市形象： 通过改造闲置商品房，可以改善城市面貌，提升城市形象。

2.2 “收储”模式的局限性：

• 价格博弈： 政府与房企在收购价格上存在博弈空间，如何确定合理的收购价格是“收储”工作中的关键。

• 供需匹配： 部分城市保障性住房需求与商品房库存区域不匹配，需要统筹规划。

• 房源选择： “收储”房源需满足一定条件，如区位、户型、楼栋要求等，这在一定程度上限制了“收储”的规模和效率。

三、 “收储”新政的未来展望：机遇与挑战并存

3.1 “收储”新政的机遇：

• 政策支持力度加大： 中央和地方政府将继续加大对保障性住房建设的支持力度，为“收储”工作提供政策保障。

• 金融支持政策完善： 随着保障性住房再贷款政策的落地实施，“收储”工作将获得更多金融支持。

• 市场机制逐步完善： 随着“收储”工作的推进，相关配套机制将逐步完善，促进“收储”工作规范化、市场化运作。

3.2 “收储”新政的挑战：

• 资金压力： 大规模“收储”需要巨额资金投入，地方政府财政压力较大。

• 运营管理难题： 如何有效运营管理“收储”房源，确保其长期稳定运行，是未来需要解决的重要课题。

• 市场风险： 商品房市场波动可能会对“收储”工作带来一定风险，需要做好风险防控。

• 加大财政金融支持力度： 中央财政可设立专项资金，支持地方政府开展“收储”工作。同时，鼓励金融机构加大对“收储”项目的信贷支持力度，降低融资成本。

• 完善“收储”定价机制： 建立科学合理的“收储”定价机制，既要考虑房企的合理利润，又要避免国有资产流失。

• 加强运营管理： 建立健全“收储”房源的运营管理机制，探索市场化运营模式，确保“收储”房源长期稳定运行，发挥其应有的社会效益。

• 加强信息公开透明： 加强“收储”工作的信息公开透明，及时公布“收储”项目信息、资金使用情况等，接受社会监督，维护市场公平公正。

结语： 商品房“收储”新政是当前房地产市场调控的重要举措，对于稳定市场预期、促进房地产市场平稳健康发展具有积极意义。相信随着政策的不断完善和市场机制的逐步成熟，“收储”模式将为房地产市场注入新的活力，为实现“住有所居”的目标做出更大贡献。