越秀地产，换了一手牌

文/十一弟

最近，广州最大的国企开发商——越秀地产，把它在三年前拍下的几块地，退还给了政府。

这在广州土地拍卖市场上，也算是让人开了眼。

2021年，广州白云区挂牌了广龙路一期地块。

它属于连片开发的项目，总共包含了13块地，用地性质多样，规划有住宅、商业，还有学校。

广龙路一期地块的开发体量很大——

其中，住宅面积将近59万平米，商业面积大约4万平米。

但地块挂牌的起拍价，还不到19亿。

资金投入占大头的，其实并不是地价，而是政府代建——

拍下广龙路一期地块的开发商，必须按要求建设广州市重点工程项目，总投资将近69亿。

这样一来，若要拿下这些土地，土地款加上政府代建，前期投入就超过了87亿。

作为广州市属国企的嫡系，几乎没有悬念，越秀地产底价摘牌。

拿到广龙路一期地块后，越秀将其开发成了越秀白云·星汇城。

这是一个刚需盘，早在两年前开盘，一直卖到现在，仍有大批房源在售。

但越秀只是开发了一部分，从拿地到现在，至少还有三块地，纹丝未动。

这次它向政府退还的几块地，就有广龙路一期地块还未开发的三块地。

十一弟看了下，其中有两块住宅用地，以及一块学校用地。

在广龙路一期地块上，最有开发价值的是住宅及商业用地，大概有62万平米。

越秀退还的这两块住宅用地，开发面积大约21万平米，占广龙路一期地块整体商住面积的三分之一。

从三年前拿地到现在，这三块地纹丝未动。

按理来说，三分之一的未开发土地退还给政府，政府向其返还三分之一的土地成本。

为了拿下广龙路一期地块，连同土地款及政府代建，越秀的前期投入大约87亿。

三分之一的土地成本，就相当于29亿左右。

但越秀与政府敲定的退款金额，整整70亿。

也就是说——

拿地三年后，越秀把三分之一的未开发土地退还给政府，就收回了大部分土地成本。

对于高达70亿的退款金额，越秀作了解释——

依据的是其支付的土地款，以及在项目上投入的成本与资金利息。

至于越秀在广龙路一期地块项目上到底投入了多少资金，就没人知道了。

最让人心疼的，是那些买了越秀白云·星汇城的业主——

今年上半年刚刚住进来，小区整体规模就缩水了三分之一。

这次越秀向政府退还的另一块地，位于广州番禺区的暨南大学北侧。

同样是在2021年，暨南大学北侧有两块地挂牌出让，最后被越秀全部以底价摘牌。

这两块地总价很高，加起来需要将近103亿土地款。

其中，暨南大学北侧地块一被开发成了越秀大学·星汇城。

这个项目也是早在两年前开盘入市，一直卖到现在，仍有大量房源在售。

而暨南大学北侧地块二，地价超过50亿。

越秀拿到手以后，没有进行开发，撂荒闲置了三年。

这次退还给政府的几块地里面，就有暨南大学北侧地块二。

暨南大学南侧的这两块地，开发体量大致相当。

越秀退还暨南大学北侧地块二以后，越秀大学·星汇城的整体规模，缩小了差不多一半。

跟广龙路一期地块退款金额的计算方式不同，暨南大学北侧地块二是原价退款。

于是，越秀把三年前拍下的四块地退还给政府以后，可以拿到逾120亿退款。

不过，政府的退款形式，并不给现金，而是应付票据。

退地的同时，越秀已经作了承诺——

这120亿票据，将会全部用在广州拍地。

十一弟看了下，政府设定的票据有效期，只有一年时间。

也就是说，接下来的一年内，越秀会在广州的土地市场上，砸下去120亿。

只不过，并不是真金白银。

之前，政府给拆迁户发了房票；现在，又给国企开发商发了地票。

对越秀来说，这是在政府退地的配合下，准备在广州楼市换仓了——

它把在白云、番禺两个星汇城项目上沉淀的120亿开发成本，置换成了政府给予的拿地额度。

今年上半年，越秀的拿地开支，大概96亿出头。

去年一整年，它在全国的土地市场上，也就花了不到324亿。

退掉几块地，越秀就把沉淀在资产负债表上的开发成本，换成了120亿的地票。

十一弟问了下广州其他开发商，他们从来没有遇到政府退地的好事。

这就好比一场牌局上，不讲理的玩家，手上的牌面不太好。

硬着头皮打了半天，眼看就要玩不下去了，又让重新发牌了。

在广州楼市里，作为最大的国企开发商，这可能是越秀独享的恩宠——

底价拿地，撂荒闲置三年，原价退地，政府开票据，又重新拿地。

房地产的闭环，就这样形成了。

两个星汇城项目，一个在白云区，一个在番禺区。

却几乎在同一时间，被政府要求退地，还落在了同一家开发商的头上。

这样天时地利的巧合，只能用一个字来形容——

绝。

今年，广州楼市压力很大，土地市场相当冷清。

十一弟查了下，上半年，广州只卖出了4块地，总地价不到65亿。

而去年上半年，广州成交了16块地，总土地款超过431亿。

上半年卖出的4块地，天河区卖了两块，荔湾区卖了一块，花都区卖了一块。

几乎都是底价成交，没有溢价。

还在广州拿地的开发商，只剩下清一色的国央企——

越秀、花都城投、华润、保利，没有民企的身影。

卖地有了压力，广州开始在土地供应上发力了。

上个月，广州公布了第三批住宅用地清单，一口气推出了50块地。

这些土地大部分位于中心城区——越秀区、天河区、荔湾区、海珠区。

据说，为了吸引开发商拿地，广州掏出了不少压箱底的好货。

比如越秀区，时隔多年以后，终于又有土地挂牌了。

上一次越秀区卖地，还要追溯到四年前。

广州的优质土地逐一摆上货架，就看有没有开发商买账了。

可问题是——

他们的兜里，还有钱吗？就算拿到手，还能卖得动吗？

越秀地产手里攥着120亿的拿地额度，算是在广州土地市场帮忙打窝。

接下来，在土地拍卖会上，如果有人想跟越秀两眼发红地举牌厮杀一番，掰一掰手腕，还请三思。

千万别忘了，等到付款的时候，人家手里拿着的筹码，是政府早就开好的地票。