购买外村宅基地翻建，卖方主张合同无效，法院咋判？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

（一）原告诉讼请求及事实依据

1. 诉讼请求

- 郭明峰向本院提出诉讼请求：

- ①确认郭明峰与陈启旭就北京市平谷区一号房屋达成的《房屋转让协议书》无效。

- ②判令陈启旭将上述房屋以及院落腾退给郭明峰。

2. 事实及理由

- 2005年8月24日，郭明峰与陈启旭签订了《房屋转让协议书》。根据该协议书约定，郭明峰将平谷区一号房屋转让给陈启旭，此后该房屋及院落由陈启旭实际占有使用至今。

- 后来郭明峰了解到，案涉房屋系农村房屋，而陈启旭非A村村民，其不享有使用该村集体组织宅基地的资格，所以双方之间达成的房屋转让协议应属无效，故提起本次诉讼。

（二）被告辩称及反诉请求

1. 被告陈启旭辩称

- 不同意郭明峰的诉讼请求。

- 首先，郭明峰、陈启旭均系完全民事行为能力人，且自愿签订《房屋转让协议书》。2005年8月24日，郭明峰与陈启旭协商一致后，郭明峰以34,000元向陈启旭转让了北京市平谷区一号房屋的所有权，并在见证人见证下签订了《房屋转让协议书》。

- 其次，案涉房屋系陈启旭唯一住宅，陈启旭已将所有积蓄均用于该房屋及宅院。2006年年初陈启旭花费6万元用于加固、装修该房屋。2013年6月陈启旭加固地基花费6万元，翻盖房屋花费28万元，之后装修又花费247,643余元。施工期间，郭明峰对翻建行为表示同意，未表示任何异议，也未提醒陈启旭欲起诉确认《房屋转让协议书》无效。

- 再次，该房屋买卖协议是双方自愿签订的，系双方真实意思表示，不能仅因陈启旭非A村村民而确认无效。

- 最后，案涉房屋系陈启旭唯一住宅，若无条件腾退，陈启旭全家将居无定所。现陈启旭年岁已高，孩子还在上学没有经济来源，陈启旭将所有积蓄都投入购买和建设案涉房屋中，再无经济能力购买其他住所。尽管陈启旭非A村村民，但其购买案涉房屋时，当时村委会和镇政府均知晓且未提出外地人不可以购买。

2. 陈启旭反诉请求

- 陈启旭向本院提出反诉请求：

- ①若法院确认《房屋转让协议》无效，郭明峰应支付陈启旭房屋补偿款160万元。

- ②郭明峰向陈启旭付清房屋补偿款后，陈启旭将房屋及院落腾退给郭明峰。

3. 郭明峰对反诉的答辩

- 郭明峰对陈启旭的反诉答辩称，不同意陈启旭的反诉请求。郭明峰仅同意给付陈启旭补偿款50万元。

（三）法院查明事实

1. 房屋转让协议相关情况

- 2005年8月24日，郭明峰与陈启旭签订《房屋转让协议书》，写明：“现有A村民郭明峰，自愿将一号，有偿转让给陈启旭居住。转让价格为捌仟园整。以上为双方自愿的行为。”后，陈启旭依约向郭明峰支付购房款，郭明峰将上述一号房屋交付给陈启旭。

2. 房屋翻建及价值评估情况

- 2013年陈启旭将该房屋翻建。

- 另查，经评估宅基地及房屋价值合计金额1,264,012元。

（四）裁判结果

1. 郭明峰、陈启旭于2005年8月24日就北京市平谷区一号房屋所签订的《房屋转让协议书》无效。

2. 郭明峰于本判决生效后10日内给付陈启旭房屋、装修、设备及附属物折价款410,259元和信赖利益损失596,969元。

3. 陈启旭于郭明峰履行本判决第二项确定之义务后的30日内将北京市平谷区一号房屋腾退给郭明峰。

4. 驳回陈启旭的其他反诉请求。

（五）房产律师点评

1. 合同履行的基本原则与宅基地使用规定

- 当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规和国家有关政策，行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则，不得损害国家、集体或第三人利益。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

2. 合同无效的法律后果及本案的适用

- 无效合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

- 在本案中，虽然郭明峰、陈启旭签订的房屋买卖协议系双方真实意思的表示，但因陈启旭非北京市平谷区A村集体经济组织成员，故双方所签订的房屋买卖协议无效，陈启旭应将案涉房屋腾退给郭明峰，郭明峰应按照现有房屋价值给付陈启旭房款。

3. 过错责任的认定与赔偿数额的确定

- 郭明峰作为出卖人，在出卖时应当明知其所出卖的房屋及宅基地属法律法规禁止流转的范围，出卖后又以违法出售房屋为由主张合同无效，其应对合同无效承担主要责任。因此，郭明峰应当对陈启旭因买卖合同无效所致信赖利益损失进行赔偿。对该信赖利益损失的数额，法院结合案涉房屋宅基地区位补偿价值数额和双方对合同无效各自的过错予以酌定。

4. 房屋翻建及附属物的处理

- 因陈启旭已将案涉房屋翻建并装修，且郭明峰出卖时系整体出让，返还时亦由陈启旭整体返还，且房屋及其装修、设备及附属设施或不能移动或移动后其价值大加降低，故郭明峰理应将房屋重置成新价和装修、设备及附属物价值作为房款之一部给付陈启旭折款。

案件心得

1. 农村房屋交易的法律风险

- 农村房屋交易涉及宅基地使用权的流转，由于宅基地与特定农村集体经济组织成员身份相关联，非本集体经济组织成员购买农村房屋存在很大的法律风险。本案中，陈启旭虽与郭明峰自愿签订了房屋转让协议，但因其非本村村民，最终协议被认定无效。这提示律师在处理涉及农村房屋买卖的案件时，要充分告知当事人这种交易可能存在的合法性风险，特别是对于非本集体经济组织成员的购买者。

2. 合同无效后的利益平衡

- 合同无效后的处理需要平衡双方当事人的利益。一方面，要遵循财产返还原则，另一方面，对于不能返还或者没有必要返还的财产，要进行合理的折价补偿，同时还要考虑过错方对无过错方的损失赔偿。在本案中，法院在判定郭明峰和陈启旭之间的责任时，综合考虑了双方在签订合同过程中的过错情况，如郭明峰明知房屋不能流转仍出售，陈启旭明知自己无购买资格仍购买，从而确定了双方各自应承担的责任和赔偿数额。这表明在处理类似案件时，律师要准确分析双方的过错程度，为当事人争取合理的利益补偿。

3. 诚实信用原则的重要性

- 诚实信用原则贯穿于合同订立和履行的全过程。郭明峰在出卖房屋时未考虑到宅基地流转的合法性问题，事后又以陈启旭无购买资格为由主张合同无效，这种行为违背了诚实信用原则。律师在为当事人提供法律服务时，要强调诚实信用原则的重要性，提醒当事人在合同关系中遵循该原则，避免因违背该原则而承担不利的法律后果。

4. 对房屋增值部分及信赖利益的处理

- 在农村房屋转让协议无效的案件中，房屋增值部分以及购买者的信赖利益处理是关键问题。本案中，陈启旭对房屋进行了翻建、装修等投入，房屋价值有了较大提升，同时陈启旭基于对合同有效的信赖投入了大量资金。法院在判决中对房屋的重置成新价、装修、设备及附属物价值以及陈启旭的信赖利益损失进行了综合考量，并要求郭明峰给予相应补偿。这说明律师在处理类似案件时，要重视对房屋增值部分和信赖利益的评估，以便为当事人提供合理的诉讼策略。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！