大家提前做好准备:不出意外，2个月以后，楼市或将迎来3大转变!

最近听说碧桂园要以房抵债，在万达、恒大、碧桂园等几家大型房地产企业中，万达和碧桂园的情况已经算不错的。

近年来，中国的楼市没有前些年那么风光，在建工程少，拆迁少，不少农民工返乡种地，那些炒房者也不怎么太赚钱了，烂尾楼还有很多。

有人传言，美国媒体鼓噪中国拿出10,000亿美元来拯救楼市，中国的楼市真的如此不堪一击吗？

中国的楼市正在转型之中，如果不出意外，两个月以后中国楼市将迎来三大转变，请大家提前做好准备，因为这将影响每个人的购房计划和炒房计划。

一、各地新政不断浮现

这一段时期，国家多次发出信号，要求稳定楼市，解决烂尾楼的问题，保证人们居有定所。

各地密集也出台本地楼市的新政，在银行贷款、住房公积金、购房补贴等各个方面都提出新政。

信源：鼓励现房销售、探索以套内面积计价销售……楼市新变化！-证券时报

有不少地方都支持以套内的面积来进行计价销售。

而不是像以前那样，连墙的厚度都算上，结果导致实际居住的面积比理论购买的面积严重缩水，引起矛盾，影响房地产的销售行情，因为这种情况蔓延下去将会导致群众对房地产业也不信任。

各地还鼓励现房销售而不是卖期房，很多烂尾楼的产生都是期房造成的。企业预收客户的购房款以后，转移资金，导致房子没有建成，客户被深深套。

因为很多客户都是在银行贷款买的，一方面拿不到房子，另一方面还要继续还银行的贷款，首付也搭进去。

想卖掉没有建成的烂尾楼，已经不太可能，没人会接盘，结果自己没有改善住房条件。

现房销售就会避免现烂尾楼的风险。有很多人断供贷款，甚至冒着法律风险，其原因就是因为烂尾楼的交房日期遥遥无期。银行也损失收入，还闹到法庭上。

现在一些地方已经出台积极的政策，避免再出现麻烦。

9月4日，江西九江市武宁县政府发布一些措施，支持居民换住房时以旧换新，对交易税费实行优惠，提高信贷的支持力度，对于公积金政策也进行优化，还支持现房销售。

湖南衡阳市也推出类似的政策，降低开发贷利率，提高公积金贷款额度。湖南省湘潭市对人才发放购房补贴，也推出以旧换新政策。广东省肇庆市针对公摊面积问题作调整，取消公摊。

江苏苏州市在今年6月份发布16条有关房地产的新政，其中重要的一点是不再审核购房资格。

前些年，为遏制房地产投资过热，导致房价上升到不合理区间的情况，很多地方进行购房资格审核。

比如一个人或一个家庭能够购买几套房子，又如几年之内不能够购买新房子等等，甚至通过户籍来进行限制，比如苏州曾经要求非本地的人员不可以在苏州拥有产权，或者购买房子也不能落户，现在这些障碍都被清除。

在苏州本市购买房子的非苏州户籍人员可以在当地落户，商业银行如何确定贷款的利率水平，也由商业银行自我决定。

首套房首付的最低比例调整为不低于15%，而不是20%，第2套房的首付比例从30%下到25%。

杭州全面取消住房限购政策后，二手房交易量迅速活跃。目前只有北京、上海、广州、海口、天津等几个地方还没有全面取消限购，但是优化住房限购政策。库存比较高的企业的压力得到一定程度的缓解。

信源：北上广深，楼市成交升温！-证券时报

中央召开的楼市会议方向非常明确，主要发力点是消化存量库存，支持住房以旧换新。以旧换新可以促进二手房的交易，也可以促进新房的销售，可以使房地产企业快速回收资金。

当然各地情况不同，因此国家没有统一政策，而是让各地灵活制定政策。

为加大企业的去库存工作，对于新增商品住宅土地的供给节奏也加强控制，暂停一些住宅用地的出让。国家层面的力度很大，住房城乡建设部表示，支持新市民等群体租户提取公房公积金。

住房城乡建设部还表示，各地应该根据实际情况来提高贷款的额度，对于购买首套住房的多子女家庭要加大支持力度。中国人民银行表示，个人住房公积金利率从5月25号下调0.25个百分点。

信源：多地密集落地楼市新政 房地产市场活跃度不断“升温”-央视网

二、楼市或将迎来3大转变!

1.租房市场迎来变革

中国的房子分为期房、现房两大类型，现房又分为一手新房和二手房。从今年4月份开始，很多一线城市的二手房交易活跃。

二手房交易活跃说明什么问题？

相对来说，二手房的价格均价比新房便宜得多，这说明目前人民群众的购买力不如2019年以前。

从2019年开始，中国经济受到一定外界因素的影响。

2018年美国针对中国发起经贸战，对中国的影响逐渐显现，大部分中国输美商品因为高关税的问题而转向内销，在外贸企业工作的人收入下降，降低购买能力。

大量商品转入国内销售，导致商品价格下滑，从而影响商业企业的利润，在商业企业从业的人员收入又下降，再次刺激购房能力。

后来连续三年的疫情导致国际贸易几乎停止和国内消费几乎停摆，第3次对中国的消费能力产生影响。

旅游、餐饮行业、交通行业收入锐减，这三大行业从业者众多。现在美国仍然没有停止针对中国的经贸战，甚至有加码的趋势，而俄乌冲突和巴以冲突也影响中国的能源进口和产品输出。

现在中国经济比其他国家恢复得好，但是跟2019年相比还有一定的差距。所以说人们的购房能力下滑，在这种情况下，可能更多倾向于租房子。

因为租房子，要么月付，要么季付，要么年付，不用一次性拿出几十万的预付款。每个月的租金与还贷的金额几乎持平，只有这一方面的压力。

2.拆迁暴富时代结束

租房子用的是现房而不是期房，可能是新房也可能是二手房。

这意味着新房的销售数量可能减少，销量减少，意味着开发商赚钱的金额少、机会少。开发商就没有足够的钱用来拿地，那些老旧小区就不会被拆迁。

通过拆迁获得高额补偿而变得暴富，甚至开始炒房的情况，已经不复存在。这些年来有很多人因为所住的小区占据重要的位置，拆迁的时候拿到很多补偿，甚至拿到几套房子，依靠租房子和房子涨价，不用工作，也衣食不忧，房地产中介也蓬勃发展。

人们手里的资金缩水，拆迁情况就少，现在很多农民工都返乡，连已经建成房子的销售都没有解决，更何谈盖新房子呢。

头部房地产企业都面临着很大的危机，他们现在要解决流动资金问题，要解决烂尾楼问题，要解决手里的现房的库存问题。

3.房企面临大洗牌

早些年，中国的房地产业数量非常多，有大有小，由于种种原因，他们拿很多地，很多企业是通过借贷，通过在股市上汇总资金而拿到地的。

现在房子卖不掉，他们还要支付建筑材料等供货商的货款，同时要还银行的贷款，不但要还本金，还要还利息。

想上市找资金来解决这个问题也不太可能，现在中国的股市受到外贸的影响也没有以前活跃，时升时降。

如果有些企业将资金转移，面临的危机更大，他们现在唯一的资产就是手中那些已经盖好的房子和没有开发的地皮。

他们只有将这些东西卖掉，换来资金，才能够解决贷款问题，才能解决供货商的货款问题，才不会面临法律风险。

那些有实力的企业可能在此时合并这些小的房地产企业，而小的房产企业有可能重组，组成非常大的房地产企业，从而使，房地产企业进行洗牌。

这对个人有影响吗？

当然有影响，新组建的房企业资金实力雄厚，至少短期内还没有资金压力，他们会握住手里的房子而不降价。

结语

房地产企业洗牌以后，房产资源会集中在少数企业手中，这些企业资金实力很强，不会将价格压得太低，所以不要等着房子降价。

另外越来越多的人选择租房子，会导致一些有资金实力的人和企业大量买房子用于出租，这也会在定程度上促进房价的上涨。

那些有老房子的人赶紧趁着房价还没有大幅上涨的时候，将手里的房子卖掉来置换新房，不要等着拆迁暴富时代，这种情况基本上不会出现。时间越长，自己手中的房子越不值钱，而房地产价格越上扬。