最糟糕的一类房子，开始反击了

楼市舆论最喜欢干的两件事：

神圣化主流观点，妖魔化小众认知。

最典型的例子就是金山。

金山石化存在污染风险，买房不能买金山成了上海楼市铁律，这个时候如果还有人跟你说低成本去金山养老不错，那一定是昧着良心的“死中介”。

还有一类产品，被主流认知唾弃得更为严重。

买了就是韭菜、是天坑，是让自身财富滑铁卢的罪魁祸首，总之这辈子买了商住公寓的人，基本是凉了一半了。

商住公寓，为什么人人喊打？

商住公寓有很多别称，酒店式公寓、SOHO、LOFT、服务式公寓、公寓式酒店、商务公寓，本质都不是住宅。

一些产权40、50年的商业或者办公楼，被开发商包装成住宅打着商住两用的名号对外销售。

不过在这个类住宅产品刚到中国市场时，走得都还是高端路线，客群是长期驻华的外籍高管，最初主打的是附加在居住之上的高端服务。

可惜的是这类产品的市场机会很快被敏锐的资本发现了，最后更是害得商住公寓臭名远扬。

最开始一些开发商开始把烂尾的商办项目包装成商住公寓对外出售，很快成了回笼资金的一大利器。

在2012-2016这5年里，上海卖的691块地里商办性质的就有359块，占比超50%。

致命的是，在这个阶段郊区的商办地块占比不小，很多郊区模仿市区开始打造自己的CBD。

南翔就提出近郊第一CBD的口号，结果有目共睹。

这些房企拿了郊区商办用地之后，先按普通办公的规划建设要求办理相关手续，然后通过改变使用用途的方式变成类住宅，也能顺利拿到“五证”。

虽然商住公寓的供给端越来越多，神奇的是需求也在激增。

2010年后上车上海住宅的门槛越来越高，这些同地段价格立减一半的商住公寓成了部分刚需的选择。

尤其在2011年之后，上海开启了住宅限购时代，外地人买房逐渐有了1、2、5年的社保要求，直接开启“神助攻”。

相比起限购的住宅，不限购的商住公寓成了很多沪漂的楼市逃生通道。

可随着越来越多开发商的违规改建，这类游走在灰色地带的产品，很快爆发了三大信任危机：

首先是2017年前后，为了整治商住公寓种种乱象，上海强制暂停类住宅项目140余个。

嘉定、浦东、闵行、松江当年有不少商住小区被强制拆除隔墙、上下水管道和煤气管线，买房时说好的能装修成上下两层LOFT也被禁止了。

上头定调了“擦边球”买卖风险，市场信心大受打击。

其次是随之而来的舆论危机，商住公寓的各类缺点被各类楼市“正能量”大肆宣扬：

超高的税费、不能落户、不能划分学区，产权只有4、50年、水电煤物业费都是住宅的2-3倍......

不过这些都没真正搞死商住，真正让商住公寓濒临灭绝的是过去房价涨幅远远跑输住宅！

2016年上海的一批公寓过了6年基本都是不涨反跌；

相比之下这个阶段的上海住宅价格经历了一轮暴涨，原本那些期待商住公寓和住宅一样猛涨的美梦彻底破碎。

住宅是购房者的主流选择，但是每年的土拍、新房供应却没有充足释放大家的买房需求。

稍微地段好一点的住宅，都是几个人抢一套甚至十几个人抢一套。

反观之下，上海每年的商办用地供应却有些供大于求。

2023年上海涉宅用地共拍了74块（含纯保障房）成交总面积约381.6万㎡。

同年上海共成交71幅涉办地块（含科研设计用地），其中办公建筑面积489.2万㎡。

办公拍地的总面积比住宅还多100万㎡！

一面是外资撤离，制造业大洗牌，各大商务区空置率居高不下；一面是疯狂的商办土地供应。

开发商建好了商办发现卖不出去也租不出去，自然而然又会打起包装成商住公寓出售的主意。

只要市场上商住公寓的价格一高，就会有源源不断的新盘活商住公寓加入，和曾经的猪肉价格、阳光玫瑰一个道理。

供应一直大于需求，商住公寓的房价要能涨才是奇迹！

但在中国人的买房理念里只要房价能涨，旁边有垃圾场、高架、人生终点站都不值一提。

可只要房价不涨，房子多好、装修成本多高、管家式服务通通等于0。

能让人赔钱的玩意，岂能不人人喊打？

死灰复燃，商住公寓逆势反弹？

但是被妖魔化多年的商住公寓，最近却开始触底反弹了。

最近接触了不少在一线做商住公寓业务的朋友，给出的结论出奇一致，商住最近慢慢开始好卖了。

连他们自己都感到很意外，按照常理楼市大环境不好，527新政之后住宅上车门槛进一步降低，最受打击的应该是主打不限购卖点的公寓。

当所有人都这样想的时候，事实真相往往和主流有偏差。

案例一是翔地铁站一些二手LOFT公寓；

在2018-19年巅峰时期板块月成交量60套，到2023年初惨淡至个位数，最近开始回暖，月成交又升至10-20套。

这些公寓建面基本在48平-50平，基本都被改造成LOFT出售，一套中楼层朝向尚可的产品成交价在100-110万之间。

和当初的价格高点相比，单套公寓的总价基本降了20-30万。

相对应的，这些公寓月租金基本在3500元上下浮动很小，当下租金回报率到了4%-4.5%。

对比市区竞争力强一点的长宁娄山关路老破小的产区房，租金回报率勉强能达到3%。

从钱生钱的角度来看，南翔的商住公寓投资门槛不高风险低、回报率更高。

这些买家也大多来自周边，对这些二手商住公寓的认知较高，跌到自己心理价位后不乏一次性买几套用来出租的。

南翔位置紧贴外环又靠近地铁商业，两个年轻人合租相当于两室户的LOFT每个人的租房成本只有一千多，比较被市场认可。

案例二是某新生代国际社区的高端酒店式公寓产：

整栋建面241-486㎡的行政公馆，总价范围在1200-4000万之间，装标对标上海顶豪，引入两家知名物业公司，产品和服务几乎挑不出瑕疵。

去年项目入市时购买力大多来自周边的一些大学院长、主任医师，今年以来外区购买力和江浙沪企业家做资产配置的占比逐渐增加。

这类买家大多名下的住宅数量已经限购，对房子的需求不仅局限在能不能落户、水电费多少这种细节。

对他们而言买这里，是为了给自己的藏书就近找一个放置地点，是为了有一个私人空间，是投资环境不景气时公司资产的配置，也可能是手里不得不花出去的一笔钱。

重要的是，能享受国际社区的环境和配套，比起周边10万+的住宅，这种生活现在明码标价只要50%。

案例三，来自老静安的一个公寓，总价800-1000万，100多平2-3房，小几十套房源大约两个月就被当地购买力清盘。

这些买家大多数是同地段的向下置换。

卖掉自己的住宅，买套总价更便宜地段接近的商住公寓维持生活水平，另一方面手里还能留有足够现金保障未来。

商住市场其实也很割裂，“贫富”差距巨大，但尽管背后动机不同，都一致走出低谷。

有人把这归结为中介作妖，但能买几百上千万房子的，认知不会比光脚的更低。

只有商住公寓的购买意愿度真实存在，相应的产品才能被推销出去。

市面上针对商住公寓甚至还诞生了专门的电销公司，一个不到10人的团队一个月业绩稳在百万以上羡煞各个中介门店。

一度被妖魔化的公寓，这次真把楼市的脸都打肿了！

商住公寓的转变，是悲观主义的胜利

刘慈欣的小说《三体》里有一个设定，为了团结全人类抵御三体人，每个人大脑都被植入特定观念来激发斗志，这个被称为思想钢印。

但是让所有人觉得震撼的是，这个思想钢印的内容刻的不是人类必胜，而是人类必败。

因为知道结果必败，人类才更有背水一战的勇气，在战场上悲观的力量比乐观更加可怕。

楼市不行了，商住公寓却好卖了，这就是悲观者的一场短暂胜利。

从前大众在买房这件事上，对房价上涨抱有乐观期望。

手里有四百万，想的是怎样利用这些钱尽可能买到房价能翻倍的房子，从房价上坐收红利。

而到了今天，市场信心从2021年一降再降，一次次救市和专家预期都成了昙花一现。

市场下行的趋势是否止住尚未明朗，大家的态度都很悲观——

公寓确实不涨，但是住宅也不涨了，拼刺刀的时代来了。

现在手里有四百万的人，不会轻易去赌股市和楼市，跑赢存款利息的收租成了相对确定保守的理财方式。

从前期待着上海市区房价能涨到30万的，现在回归现实及时行乐；

买同地段商住生活品质不降，还能套现在手何乐而不为？

并且随着上海的地段进一步固化，很多拿地较早，占据绝佳位置的酒店式公寓在下行市场更显出更高性价比。

当下的楼市心态，很多买家觉得住宅可能还没跌到底，但商住已经跌到心理价位了。

南翔作为外环外首屈一指的宜居板块，住宅两房总价要400万以上，但是商住两房总价只要150万。

临港住宅单价还悬浮在3万上下，但临港的公寓门槛是30万一套。

内环内实用面积60平的LOFT，现在200多万就能拿下，每月租金接近一万。

一些拿地很早的公寓不仅通燃气而且还能民水民电，生活成本和住宅相差无几。

至于交易税费，因为本身总价不高，加上一些操作现实中大部分人都还算能接受。

就问这样的定居门槛，真的还是大上海吗？

抛开住宅房价上涨幻想，对那些不要学区不要挂户口的人来说，选择住宅和选择商住，好像真没什么区别。

结语

但环线并不是鼓励各位去入手公寓，每个人的人生阶段不一样，遇到的产品也五花八门。

文章前面说的几个案例之所以算成功，是因为它们最终都回归到了真实的居住层面。

南翔能有高租售比，是因为有很多真实租客在为这类产品兜底；

老静安和某国际社区行政公馆，也是和自身居住深度绑定。

从前步子迈得太快乱象丛生，商住公寓人人喊打。

现在的大环境下，商住的居住属性被更多人肯定。

单身主义的年轻人花大几十一百万能在上海定居，比租老破小攒钱买老破小的可能更清醒；

一对退休老夫妻花4、500万在南翔湖畔天下买套商住公寓享受本来要1000万才能体验的生活，又有什么好diss呢？

楼市普涨时代过去，未来迎接的是更加个性化的改善时代。

有看重学区和轨交的，就得允许有纯看重居住属性的。

一味妖魔化商住公寓的，该睁眼看世界了。