物业还是一门好生意？中交地产拟以现金方式收购中交物业100%股权

本报记者 梁宝欣 深圳报道

9月11日晚，中交地产股份有限公司（000736.SZ，下称“中交地产”）发布公告称，筹划收购中交物业服务集团有限公司（下称“中交服务”）100%股权。

中交地产在公告中指出，如本次交易完成，中交地产将取得中交服务100%股权。交易完成之后，公司将新增物业管理业务，实现房地产业务产业链的延伸。本次交易符合公司经营发展的需要和长远发展战略规划，有利于公司提升资产质量和盈利能力，增强抗风险能力和持续经营能力，符合公司全体股东的利益。

9月12日，中指研究院企业研究总监刘水在接受《华夏时报》记者采访时表示，中交地产筹划收购中交物业100%股权，从财务层面看，物业管理属于轻资产业务，投资少、负债低，营收及利润较为稳定，能提升资产质量、增强抗风险能力。

今年上半年，中交地产营业收入约89.8亿元，同比增加2.48%；归属于上市公司股东的净利润亏损约9.83亿元；基本每股收益亏损1.41元。

拟收购中交服务100%股权

公告显示，中交地产筹划以现金方式向中国交通建设集团有限公司（下称“中交集团”）及其下属子公司中交房地产集团有限公司（下称“地产集团”）、中交一公局集团有限公司（下称“中交一公局”）及中交投资有限公司（下称“中交投资”）分别持有的中交物业服务集团有限公司（下称“中交服务”）10%、51%、24%及15%股权。

据了解，中交集团系中交地产间接控股股东，地产集团系中交地产直接控股股东，中交一公局及中交投资系中交集团控制的企业，均属于中交地产关联法人，根据《深圳证券交易所股票上市规则》的规定，本次交易构成关联交易，根据初步测算，本次交易预计不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。

交易对价方面，据中交地产披露，本次交易的价格将不低于经有权机构备案的标的股权评估价格，最终价格将以各方签署的正式协议为准；资金将采用公司自有资金等方式支付。

此次交易完成后，中交地产合计持有中交服务100%的股权，中交服务将成为其全资子公司。此后中交地产新增物业管理业务，实现房地产业务产业链的延伸。

在中交地产看来，本次交易符合公司经营发展的需要和长远发展战略规划，有利于公司提升资产质量和盈利能力，增强抗风险能力和持续经营能力，符合公司全体股东的利益。

受上述消息影响，9月12日，中交地产盘初一度冲高至超9%，后有所回落，最终报收7.42元，总市值为55.43亿元。

值得一提的是，中交地产还在公告中指出，本次交易尚处于筹划阶段且尚存在重大不确定性，目前交易各方尚未签署任何协议，交易方案、交易价格等核心要素仍需进一步协商，尚需交易各方履行必要的决策、审批程序。

增强抗风险能力

据中交物业官微介绍，其成立于2022年12月26日，注册资本为3亿元，法定代表人王尧。成立之初，中交物业就确定了九大业务板块：住宅、商写、交通物业定位为“压舱石”；城市、园区、施工物业定位为“核心发力点”；岛屿、空港、海外物业定位为“重要增长极”。

需要注意的是，此前中交服务便向外界透露出独立上市的计划。据相关媒体报道，2022年12月，中交房地产集团面向社会为中交服务招聘一名副总经理时，设置了诸多门槛，其中就有“具有物业公司IPO经历优先”。随后，其将龙湖老将曾益明招致麾下。

如今，中交地产的一则公告粉碎了中交服务的“上市梦”。有业内人士向记者指出，物管公司因其业务、收入的稳定性，且因轻资产特性，被市场称为“现金奶牛”。收购中交服务，能增强自身抗风险能力，而目前中交地产深陷亏损泥潭。

今年上半年，中交地产营业收入约89.8亿元，同比增加2.48%；归属于上市公司股东的净利润亏损约9.83亿元，亏损同比扩大72.86%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-10.01亿元；基本每股收益亏损1.41元。

记者注意到，近年来，中交地产业绩大幅下滑。2018年—2022年，中交地产的归母净利润分别为8.1亿元、5.4亿元、3.47亿元、2.36亿元和0.34亿元。2023年更是由盈转亏，其亏损16.73亿元，同比下滑5029.65%，一年亏掉过去4年的利润。

与此同时，中交地产的债务状况并不理想，资金缺口十分明显。截至2024年6月底，中交地产的货币资金为80.53亿元，而短期借款和一年内到期的非流动负债分别为8.96亿元和268.16亿元，资金缺口达196.59亿元，账面资金难以覆盖一年内应偿还的债务。

值得一提的是，此次中交地产收购中交服务的事情，与华发股份私有化华发物业的事情有相似之处。今年5月27日，华发物业服务集团有限公司（00982.HK，下称“华发物业”）发布公告，宣布铧金投资有限公司（下称“铧金投资”）提出私有化建议，旨在撤销华发物业服务的上市地位，而根据相关公告，华发股份将溢价三成私有化华发物业。

华发股份表示，华发物业完成退市私有化之后，可以更好地专注于长期战略，更加精准地进行地产与物业之间的资源共享和整合，提高物业服务对公司归母净利润的贡献水平。

刘水也指出，中交地产筹划收购中交物业100%股权，从战略层面看，房企响应政策号召构建新发展模式，在业务上实施“轻重并举”战略，大力拓展轻资产业务，物业管理属于轻资产业务，是实施“轻重并举”战略的重要着力点。中交地产筹划收购中交物业100%股权，符合行业发展趋势，符合企业长远发展规划，增强可持续发展能力。

此外，针对中交地产收购中交服务后的业务调整以及收购中交服务的资金从哪来等问题，《华夏时报》记者于9月13日向其发送采访提纲，截至发稿尚未收到回复。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁