降利率还是转按揭？存量房贷利率如何下调，多地探寻解决之道

在8月31日，彭博社作为知名媒体，引发知情人士的消息，讲述从国家层面，正在考虑下调存量房贷利率。央行数据显示，现在我国存量房贷款的余额大约是38万亿，如果能降低1%，那么意味着每年民众家庭可以总计少支付3800亿的利息支出。可能对于促进消费转化、加快经济增长有着重要的刺激意义。

最近关于存量房贷利率的讨论越来越多，不少专家开始转换说法，认为降低存量房贷利率势在必行。虽然利率下降了，意味着商业银行吃到嘴里的肉少了，但是“苦一苦银行”还是“苦一苦民众”，大家还是很快能做出明智的决策。现在随着中期年报的公布，上市银行板块的收入和净利润都是在双增长，那么即使存量房贷利率下调，也不会太苦银行的。

但是对于全国近2亿房贷家庭来说，相当于全国存量房家庭可以多出3800亿的收入，平均每年可以少支出利息1000到3000元不等。但是起到的重大意义则完全不同，一方面可以有效降低居民家庭的债务负担，那么就会提振信心。针对未来，现在的困苦都不重要，有了未来的信心最重要，那么自然就敢于提振消费，提振投资了。

不过如何让存量房贷利率下调呢？现在主要有着两条道路，一条就是“商转公”，一条就是“转按揭”。两种方法都能解决问题，但是呈现的利弊则大有不同：

一、“商转公”有可能降低的利率更多，但是覆盖面可能很有限。

历史房贷家庭在符合条件的情况下，无需提前结清原商业贷款，可以直接将原来的商业银行住房按揭贷款转为住房公积金贷款。那么放款人则从商业银行变成公积金中心，从而实现每月还款利率的有效下调。

民众都知道，房贷款中最低利率的就是个人公积金住房贷款利率更低，现在5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.85%。如果可以实现转换，可能很快就能将原来年化利率在平均4.5%的水平，降到2.85%，或者3%附近。意味着如果极端的话，100万等额本息的房贷款，每年可以少还近万元之上。

不过这种转换是有着局限性的，所需要的条件是转换申请者必须得有公积金的账户，而且有着连续的缴费记录，同时还必须有着一定的余额保证。另外公积金贷款是有着上限要求的，每个家庭可以最多夫妻二人能申请到百万贷款。有可能很多民众家庭是不符合条件的，不多到目前为止，全国多个地方都已经传出消息，“商转公”业务已经开展了！

二、“转按揭”方式进行重新申请房贷款，按照新的利率标准，但是利率相对比较高

现在商业房贷的借款家庭，向原贷款银行要求变更贷款要素（包括利率、金额、抵押率、借款人等），重新签订合同；或者将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素签订合同。彭博社的新闻据说就是金管局和央行建议按照这一方式，未来指导各家商业银行来有效降低存量房贷利率。

那么按照现行的政策，有可能现在购买首套房的普遍利率在3%左右，全国最低的商业房贷利率已经低至2.95%，但是对比公积金贷款仍然相对比较高。而根据央行发布的《2023年第四季度中国货币政策执行报告》显示，即使经过2024年两次LPR下调，当前存量房贷的加权平均利率约在3.9%-4.0%左右。

那么基本上存量房贷用户家庭也是能平均下调1%，下降的幅度也是不小的。这种方法覆盖面大，如果实施，那么大多数家庭都可以有效下调还贷负担。当然转按揭也就意味着银行要重新审查申请人的贷款条件，如果征信或者收入等发生变化，有可能被银行拒绝。

但是不论如何，存量房贷利率有可能统一向下调整，本来就对于上千万的历史购房家庭来说，是一个大利好。别看每月减少的钱少，但积小成多，未来对于民众恢复信心的效果会很棒的。