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北京朝阳【中建星光里】

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当下的北京新房市场，5环内是个楼盘单价都在6万以上，4环和5环之间甚至就在丰台，最近郭公庄的楼面地价都拍出了6.6万，后期新盘指导价奔着9.2万就去了。

除了单价高以外，部分楼盘都舍弃了做刚需产品，上车门槛动不动都要800万靠上，四环内当前在售产品起步价低于1000万的少之又少。（原因：1四环内供地少 2地价贵，导致开盘价起点就很高 3 四环内拿地，开发商基本都奔着做改善去了，面积稍微放大一定，总价就上去了）。

在这种情况下，有这样一个楼盘，地处4环内，总价530万起步，这种刚需盘定位，在当下的新房市场就显得比较难得了。当然，这并不是说开发商良心发现，特意照顾刚需，实在是现实所迫。

项目位置虽然在4环内，但是楼盘体量小、城市界面差、周边配套除了有学校外其他的基本谈不上，再加上地处朝阳、丰台以及亦庄的交界地带，之前属于北京四环内被遗忘的地带，这块区域在大家的固有印象里就是城中村，脏乱差。

今天就给大家详细盘点一下中建东孚在京目前唯一一个在售项目——中建星光里。

土拍回顾：

今年2月，中建东孚以总价14.26亿摘得朝阳区小红门乡剩余土地一级开发项目11号地（XHM-15），折合成交楼面价约4.73万元/㎡，商品房销售指导价8万元/㎡。

该地块用地规模约1.2公顷，地上建筑规模约3万㎡，地块很小，但无任何配建，纯商品房地块，占地面积约1.2万㎡，容积率2.5，限高60米。案名定为：中建星光里。

该地块位于朝阳区小红门乡，东南四环内，距离丰台区边界很近，与地铁10号线成寿寺站直线距离约1.1公里，与亦庄线肖村站直线距离约1公里。

项目基础信息:

开发商：北京红孚置业有限公司

占地面积：12060.05㎡

建筑面积：30150㎡

容积率：2.5

绿化率：30%

楼栋数：5栋

总户数：322户

车位配比：1:1.2

产品类型：洋房、小高

产 权：70年

层 数：3-18层

层高：2.95米

外立面：铝板+蓝钻石材等高端材料和真石漆

主力户型：70-128㎡ 二至四居

销售指导价：8万/平（目前网签数据显示，网签均价7.6万，一房一价）

物业：中建物业

物业费：预计6-7块

交付标准：精装

交房时间：预计2025年年底

在售户型

70平米（东西两居）

77平米（朝南两居）

96平米（南北三居）

98平米（南北三居）

128平米（南北四居）

截至12.03日，开盘5个月，星光里网签107套（房源一共322套。），网签均价7.6万。

周边配套：

交通配套

轨交上，双地铁，有10号线分钟寺站和亦庄线肖村站，其距离地铁10号线分钟寺站约1.6公里

自驾上，项目位于三环和四环之间，有三环路、四环路、成寿寺路、京沪高速等

商娱配套

北侧8公里即可到达国贸CBD，南侧8公里可抵达亦庄，西侧6公里为丰台首都商务新区

医疗配套

周边有北京首大眼耳鼻喉医院（三甲），以及北京金桥医院、北京国仁中医医院、东方医院等

教育配套

项目周边15分钟内：北京市八十中睿德、睿实、牌坊学校、乐成国际学校、中芯国际学校，区域内还规划有三块教育用地等。

版块规划：

1 在北京的供地计划中，小红门板块拥有较多的土地储备，中建星光里也只是该板块旧改的开始，未来还有多块建设用地。

2在中建星光里北侧1公里，合生（开发商）自持分钟寺商业地块合生里，占地面积11万平米，像三里屯太古里南区北区占地面积大概6万平米，所以合生里体量比较大，预计2024年底开业，算一个典型的综合类商业。

3区域内规划有三块教育用地，满足一站式的教育。朝阳实验小学、北京市第八十中学（牌坊分校）、北京市第八十中学（小红门分校）、北京市第八十中学（睿德分校）、保罗国际幼儿园、乐成国际学校和芳草地国际学校、中芯国际学校高中部。

最后咱们聊点干货：

中建星光里该如何购买，这个盘开盘5个月了，作为4环内均价8万左右的楼盘，一共322套房源，截至目前网签才107套，充分说明这个楼盘在市场上并不受购房者认可。笔者觉得有以下几个原因：

1 、项目所在小红门版块儿，城市界面太差了，那边虽然后期规划有很多住宅用地，但是现阶段拆迁工作还在进行中，给人以城中村的既视感，但凡对那边有点了解的人，可能一听位置后，后面的介绍都不想听下去了。

实拍，算是拍的最好的一面了，其他地方就有点乱了

2 、项目用地面积局限，体量太小了，这就导致小区没办法做出像样的园林景观，居住体验不会太好，这种小区不大，后期物业管理很有可能跟不上。

3 、项目产品定位有些问题，77-128平米，有种既要、又要、还要的极限拉扯，定位不是太清晰。就凭这个地段以及现有的配套，结合项目用地面积，我觉得主要做些偏刚需的产品市场认可度会更高一些。毕竟旁边有位置更好，离地铁更近，配套更成熟，2010年以后的商品房楼盘-中海城。

中海城住宅分四个区，最新的是2012年中海城香克林，楼盘体量大，小区环境好，主力户型都是90平米以上的南北通透户型，也有少量东西向。南北向当下成交均价在7万出头，东西向6万多。

中海城也属于朝阳，而且无论是地铁10号线，还是亦庄线都很近，这个楼盘短板就是500万左右的产品户型太垃圾，但是90多平米以上的产品基本都不错。

如果星光里主打600万以内的产品，户型做得好一点，可以完全弥补一下中海城这边的不足。但是星光里主打产品基本都在800万左右了，而700万出头在中海城都可以买到南北通透100平米的3居了。800万左右能买137平米大三居。

4 、项目群体主要还是刚需，除了周边其他配套缺失以外，这个项目无论到哪个地铁都不近，结合当下的城市界面，想必等到2年后交房也不会有太大改善。住这种地方，通勤靠地铁的人可能真的不够友好，无论去成寿寺还是分钟寺，都有一段破乱的小路要走。

购买建议：这个项目所在区域，后期还有很多住宅用地供应，但是从其他地块的构造来看，项目用地都比星光里大，以后做这种500-600万产品的可能性应比较小了，放眼全北京，当下四环内也只有星光里有。所以想要在四环内买500-600万新房的人，这个项目可能是最后的机会了。

对于1000万以上的预算的人，完全可以再等等，没必要在这种楼盘里投入1000多万，毕竟还是一个刚需盘，后期卖二手和改善盘竞争没有优势。亦或是看看十八里店的新盘，那边离地铁近，有学校，更主要的是全新的规划，一期拆迁工作都已完成，产品也还不错。

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