招商蛇口、中建玖合勇夺上海“新地王”！

刚刚！静安两宗起始总价约106.8亿元、且不限价的地块成交，最终以120.25亿元总价收官。

位于静安大宁板块的灵石社区N070402单元094a-14地块，仅一家房企报名，63.6561亿元的起拍价，楼板价为约6.83万元/㎡，最终被中建玖合以底价摘下。

另一块起拍价43.14亿元的老静安曹家渡地块，也仅有中海、招商蛇口&南通瑞城、象屿&越秀、保利发展&上海建工4家房企报名。

历经163轮艰苦鏖战，最终被招商蛇口&南通瑞城联合体以56.5987亿总价摘下，成交楼板价达到约11.42万元/㎡，溢价率高达31.2%，溢价率打破了今年以来土拍的纪录！

要知道8月时，上海刚刚才扔出一个全国地王炸弹：

在徐汇滨江地块之前，全国单价地王的纪录也是在上海创下的——甚至还要追溯到8年前的融信中兴路地块。

虽然这次曹家渡地块的楼板价略低于徐 汇滨江，但也已经高出融信中兴路地 块不少。

至此全国单价地王的状元、榜眼、探花全部花落魔都。尽管市场瞬息 万变，上海却始终是那个地王制造机。

事实上，这两宗地，相关部门一直都相当重视，甚至还专门出了长达近3分钟的推介视频来展示肌肉——艳姐看过上海这么多推介会，像这样隆重的场面也是鲜少见到。

视频质量还是很高的，感兴趣的朋友也可以先欣赏一下：

早在8月15日时，上海就宣布将对市场热度较高的地块开启”双高双竞”新规，而这两宗地，就是”双高双竞”的首秀！

备受各方重视背后，这两块地可谓看点多多。

01

历经163轮，招商蛇口&南通瑞城摘下静安“钻石”地块！

先来聊一聊曹家渡9A-20地块。

今年7月初，该地块控规局部调整正式获批，地块的容积率由2.95调整为2.68。艳姐当时就预感必然会被疯抢。

一是因为地段太优越。

图源网络 从静安寺出发的航拍视角

距离静安寺大约1公里出头，边上就是武宁路、武定路地铁站，南边紧挨着上海市公安局，北边是静安法院，西边还有一块规划绿地。

总结来说：

老牌市中心、地铁家门口、公检法护航、市区小桃源……

这样的地段周边配套也是非常给力和全面，这是官方整理的资料，各类高端配套一应俱全。

二是因为地块本身属性在当下太难得。

今年控规调整后这块地就已经成为了2.68容积率的高层地块——不带风貌别墅。

了解上海市场的朋友应该懂得最后这6个字的含金量。

这意味着这块地不必参与激烈的上海市区风貌别墅之争，甚至只要开发商实力在线，可以成为快周转的流量盘。

三是因为老静安的供应实在是相当紧张。

在今年昌平云岸入市之前，老静安在漫长的3年时间里只有一个新盘供应。而今年下半年，最有盼头入市的也就还有一个同在曹家渡的信达·信安里。

图源网络

即便是到了现在，加上曹家渡9A-20地块，目前老静安的潜在供应也已经只有不到20万方，其中还涵盖了风貌别墅。

所以在卖一套少一套、又有情怀加持的老静安，只要产品过得去，不像昌平云岸那般拉胯，愿意买单的人还是非常多的。

因此，对上海有点想法也有点实力的开发商心动是必然。

可以说，摆在这些开发商面前的：

只有抢不到，没有抢不抢。

光是看这三点，这块地早就已经站在了聚光灯下。

但是三个月过去，等到8月曹家渡地块正式被抬上货架的时刻，又发生了很多新的变化：

①前面有了小米地王的铺垫，曹家渡地块紧跟着推出后，期待值更不一样了；

②这成为了上海土拍新规——”双高双竞”的首秀。

给大家简单解释一下”双高双竞”，一共有三个流程。

第一阶段，常规竞拍到中止价，曹家渡地块是溢价40%到60.39亿元后进入下一轮。

第二阶段，是竞高品质建设环节，主要分为三大块，均设有上限值。曹家渡地块装标上限7000元/㎡、计容的公共服务设施上限700平、高端人才住房配建比例上限是2%。

这个环节同样是竞到顶后才会再进入下一轮。对开发商来说，就是要再折让大量成本，简单来说，也是变相抬高了实际楼面价。

第三阶段，就是在之前基础上再竞价，也是比较简单粗暴的价高者得环节，具体拍到多少全看开发商的钱袋子有多厚。

当然，结果我们也看到了，曹家渡地块仅有4家开发商报名，在第一阶段就结束了“战斗”，最终拍出了56.5987亿元。

事实上，这块地的缺陷也是比较明显的。最大的问题是地形并不方正，整体比较崎岖。

甚至新的规划中还新增了一条横穿地块、需要24多小时对外开放的公共通道，或许会变相将地块进一步分成两小块，给开发增加了一定难度。

但是从整个大市场看，这些问题可能都不算是问题，有想法的开发商或许也能有非常巧妙的解决方案。

加上是央企招商蛇口 操盘，大概率将会是一个高端“玺”系产品，产品品质 应该是有保障的。

还是那句话，这一波的压力在开发商自己身上。

02

中建玖合底价摘下大宁新晋单价地王

在《新 上海滩》中有一句经典台词是：

我的理想就是有一天把家从闸北搬到霞飞路或静安寺。

曹家渡地块就是属于在老上海时期都让人心生向往的“静安寺”附近，而大宁地块就是在曾经诸多人想搬离的“闸北”。

不过今时不同往时，老静安价值依旧，闸北融入新静安后，如今也算是成功翻身了，大宁更是新锐代表板块，有着“北境之王”的美誉。

大宁最早打响名号还要追溯到2014年时金茂刚拿下大宁金茂府时，当时闸北还属于被上海人嫌弃的下只角，但是却在大宁拍出了当年的上海总价新地王。

每一个地王的诞生后，制造地王的房企们总会站在聚光灯下，金茂当年这一战也是颇为经典的地王舆论逆转战，甚至连带着大宁也实现了华丽转身，此后大宁的地块也屡屡成为了土拍市场上的热门选手。

出人意料的是，这次大宁地块仅中建玖合一家报名，最终以底价63.6561亿元成交。

这次的大宁地块，相较于曹家渡地块，体量要更大，属性也更复杂，并不是纯宅地，而是住宅+办公楼混合地块，大约有21%的商办需全自持。

不仅如此，在具体要求中还需要引入企业入驻，对入驻后办公物业的税收引入也做了相应要求。

但是即便要求严苛，这块地挂牌时就预定大宁新晋单价地王，超越此前的静安天悦。

毕竟静安天悦的拿地楼板价不过5.17万元/㎡，而这次的地块起步楼板价就要6.83万元/㎡。

当然，两块地都不是纯住宅，静安天悦也有34%的商办用地。但是即便都去掉商办用地，只算住宅可售楼板价，这次的大宁地块也已经超越静安天悦。

这块地算是大宁近年来出让的地理位置最优越的一块地，西侧就是宝华万豪酒店，再往西侧则是大宁音乐广场，南侧正对面是大宁公园。

大宁的供应实则也相当少，此前的单价地王静安天悦已经是2021年年中出让的，这期间大宁的土地供应一直处于空缺状态。甚至这次的地块也还是从商业商办用地调整而来的，所以也更显得宝贵了几分。

大宁一直有价值标杆大宁金茂府力挺，最高点时大宁金茂府二手房甚至可以卖到20万元/㎡，虽然最近因为上海二手市场整体颇为低迷最近基本维持在14-15万元/㎡，但相对来说已经算是价格比较坚挺的代表。

从板块过往的去化情况来说，大宁板块的静安天 悦从2022年8月首开至2023年10月四期 收官，每次开盘即罄，入围积分均高达80分左右。因此只要开发商操盘实力在线 的话，成绩应该不会差。

在 2023年，中建玖合华东区域销售额就突破158亿元。中建万科理想之地销售面积和套数位列上海TOP1、中建玖海云天、中建玖里书香等项目也取得不俗的业绩。

只是大宁毕竟还是在中环，参考这次的成交楼板价，加上有办公存在，未来还是有不小压力的。

结语：

今年7月，上海2024年第三批次商品住房用地土拍，取消了自2021年一批次集中供地开始，溢价率10%的限价竞价。热门地块的溢价率被不断刷新。

7月，保利发展经过60轮竞价后，约22.03亿竞得杨浦平凉地块，溢价率达21.18%；8月，绿城以总价约48.05亿摇号斩获的徐汇滨江地块，溢价率30%；这次招商蛇口&南通瑞城以总价约56.6亿摘得的静安曹家渡地块，溢价率高达31.2%。

毕竟如今真正有溢价能力的地块，基本都是豪宅地块，也是最有可能在未来市场上独占鳌头的，而豪宅的市场本就不能用常理来看待。

只要拿下的企业能够顺利消化，一切问题都不是问题。

当然，如何消化本身就是一道极大的难题。

即便是有极高品质口碑和造豪宅经验的绿城，封顶价拿下小米地块时，也遭到了诸多质疑。

欲戴王冠必承其重，要拿地王，这些 压力是难以避免的， 也希望选择戴上王冠的企业能够扛得住压力。

最后，再次恭喜中建玖合和招商蛇口抱得美地归！也希望，我们很快能够看到上海迎来新的好产品。

主编：张艳

责编：Nanako

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