最高院：有农村宅基地房的，能否依据执行异议二十九条排除执行？

作者：周军律师.

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在案外人执行异议之诉案件争议过程中，《执行异议和复议规定》第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，是基于对房屋购买消费者基本生存权的考量，予以特殊优先保护。

《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

那么，如果案外人在农村另有宅基地房的，是否符合“名下无其他用于居住的房屋”条件？

最高院在《甘肃万城建筑工程有限责任公司、甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉案》中明确：

（支持一审认定）宅基地上自建房屋亦不存在登记问题，不属于买受人“名下”有房的情形。因此即使买受人有宅基地房，仍符合“名下无其他用于居住的情形”。

特别要提醒的是，最高院还明确：

（支持一审认定）法院只应审查买受人名下是否有住房的情形，对于购房者的配偶、子女名下都没有其他用于居住的房屋没有法律依据，不予支持。

最高院认为，

根据本案现有证据，刘旭美的执行异议符合该条规定情形。

第一，刘旭美与盛世公司签订的《商品房买卖合同》，系在万城公司申请查封案涉房屋之前，本案审理中未发现影响合同效力的因素。万城公司对盛世公司的商品房预售许可提出异议，但是根据已查明的事实，因该商品房预售许可证中最后一次延期批注时间是2015年7月，该批注内容是“同意延期"，并未注明延期后的到期日，故万城公司的该主张没有事实依据，本院不予采信。

第二，案涉房屋系刘旭美的唯一住房，且已实际占有和入住，刘旭美名下亦没有其他住房，（在此，最高院支持了一审的认定）。

第三，《商品房买卖合同》约定的总价款为417661元，刘旭美与邮储银行皋兰支行签订贷款合同，邮储银行皋兰支行亦将刘旭美的贷款290000元，发放给盛世公司指定的收款人，盛世公司对收到邮储银行皋兰支行款项并无异议，万城公司于2018年6月27日二审判决生效后向原审法院提出执行申请时，刘旭美已经支付了大部分购房款，其付款情况符合《执行异议与复议规定》第二十九条第三项的规定。

万城公司主张刘旭美应当在查封之前支付购房款超过百分之五十，因该司法解释并未限定交款时间必须在查封之前，故其主张没有法律依据。

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