广东，楼市为何这么极端？

原创 刘晓博

广东，是中国房地产行业最特殊的地方，之前我曾多次在文章里分析过。

最近在梳理各省市公积金贷款数据的时候，再次证明了这一点。

先请大家看下面这个图表：

这张图，展示了中国内地31个省市自治区、以及新疆建设兵团住房公积金缴存和使用情况。它的排序，是根据第五栏人均贷款额从大到小排列的。

所谓人均贷款额，是用一个地区累计发放的公积金贷款额除以缴存公积金人数获得的，都是截至2023年末的数据。

通过这张表格，你会惊讶地发现：中国人口第一大省、经济第一大省广东，不仅是住房公积金缴存人数最多的省份、也是缴存额最多的省份，但人均贷款额竟然是倒数第一！

这么多年，广东人均公积金贷款额累计起来竟然只有5.3万元，不仅远低于全国平均的8.7万元，更远低于上海、天津、青海等人均超过13万元的省市区。

换句话说，广东人在买房的时候最不爱使用住房公积金贷款；而上海、天津、青海、西藏、新疆等省市区的居民，买房的时候最爱使用住房公积金贷款。

有意思的是，最爱使用公积金贷款的省市区里，明显分为两组：

第一组是上海、天津，代表着沿海经济发达地区；第二组是青海、西藏、新疆，代表着西部经济欠发达地区。

最爱使用公积金的地区，为何如此两极分化？我推测大概是以下几个原因：

上海、天津人理财观念比较强，算账比较细，使用公积金贷款可以节省购房成本。

尤其是上海，虽然房价很高，公积金贷款的额度对在上海买房实际帮助不大，但精打细算的上海人不嫌麻烦，还是要使用的。

青海、西藏、新疆经济相对不太发达，房价不高。所以公积金贷款对房价的覆盖率比较高，如果你买的房子不太大，而且夫妻两个人都有住房公积金，基本上不用商业贷款就可以买房了，大大降低了购房成本，所以一定要用公积金来买房。

西部各地拥有住房公积金的人群高度集中在体制内，使用公积金比较方便，也是使用率比较高的原因。

再看广东等不喜欢用公积金贷款的省份，除了广东，还有河南、山西、陕西、海南等。

但广东跟其他几个倒数省份相比，数据是“断崖式的低”，显示出广东的特立独行，也就是我标题上说的极端（下面图表是按照公积金缴存总额排序的）。

为什么会这样？根本原因是：广东是全国小产权房、城中村、违法建筑存量最大的区域，尤其是吸引未来人口较多的珠三角，更是如此。

比如在深圳，小产权房、违法建筑、城中村的住房套数大约有650万套，而北京、上海建城了那么多年，所有的住房套数也不过800万套、850万套而已。

深圳真正城市化只有44年，目前小产权房、违法建筑、工业区宿舍、商务公寓和商品住宅一共累计了1100万套。

如果每套小产权房、城中村、违法建筑里可以住两个人，仅这类住房就可以给深圳1300万人提供容身之所；如果能住3个人，则可以给1950万人居住。

如果深圳所有的住房，每套都住3个人，则全城可以容纳3300万人。

广州的城市面积更大，城中村、小产权房、违法建筑体量只会比深圳大，不会比深圳小。但广州从来没有公布过这类数据。东莞、佛山、中山、惠州、江门、珠海，也都有大量这类住房。

广东“非红本住房”的大量存在，相当于政府少向民间征收了数十万亿的土地出让金，由此诞生了大量的天然廉租房。它降低了实际居住成本、营商成本，让外来人口在广东谋生变得更容易。

由此，广东才成为中国城镇化的最大熔炉，接纳了全国最多的外来人口。广东官方今年年初证实，实际生活在广东的人口超过了1.5亿，后来广东交通部门的数据显示达到了1.6亿人。

由于珠三角根本不缺房子，天然廉租房遍地，所以外来人口即便不买房，也可以在广东长时间生活。

所以你会发现：广东连续多年，人均卖地收入显著低于浙江沪。其结果是，广东虽然人口多，但房地产市场没有长三角大。

如果你跟开发商熟悉，就会知道：很多大房企提拔干部的时候，长三角的干部更容易上位，因为业绩更好；长期在珠三角工作的干部，往往因为业绩不理想而晋升机会不佳。

不是因为珠三角的干部不努力，而是这里的市场被小产权房、城中村、违法建筑分流了，出业绩比较难。

在这种情况下，广东人买房使用住房公积金的热情就不太高了。

或许有人会反驳：你不能只看广东全省的数据，这个数据被非珠三角城市拉低了。

那我们来看一下广州和深圳的数据吧：

截至2023年末，广州市累计发放个人公积金住房贷款4008.41亿元，实缴公积金的职工534.89万人，由此可以计算出：广州人均公积金贷款为7.49万元。

截至2023年末，深圳市累计发放个人公积金住房贷款3054.89亿元，实缴职工726.55万人，由此可以计算出：深圳人均公积金贷款为4.2万元。

而上海、天津、北京、重庆人均住房公积金贷款为13.3万元、13.1万元、10万元、8.5万元。

深圳堪称是住房公积金贷款使用率最低的大城市。

除了跟“非红本住房”存量大，深圳人买房紧迫性不强有关外，还跟两个因素有关：

第一，深圳人的关注点在搞钱上，在理财方面不如上海人精细，不喜欢算小账。不少深圳人觉得公积金贷款麻烦，对买房帮助不太大，所以不怎么使用。深圳人喜欢在买房之后，一次性提取一笔钱。

第二，闯深圳的多是年轻人，深圳房价比较贵，很多人暂时买不了房子，所以公积金往往用来提取支付房租或者家用，暂时没有贷款。

展望未来，广东可以大幅提高公积金贷款额度，以提升市民买房时使用公积金贷款的热情。

从这个意义上讲，广东通过住房公积金政策调整来推动楼市回暖，比其他地方更有优势。